Апелляционное определение по делу № 2-1790/2023 от 31.07.2023

Судья: Пушкина А.И. дело № 33-26275/2023

УИД 50RS0021-01-2022-012460-28

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск,

Московская область 31 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей Медзельца Д.В., Колесник Н.А.,

при помощнике судьи Власовой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1790/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Красногорского городского суда Московской области от 19 января 2023 года,

заслушав доклад судьи Конатыгиной Ю.А.,

объяснения представителей ФИО1 – ФИО2, ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ППК «Фонд развития территорий» – ФИО4, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

истец обратился в суд с исковыми требованиями к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», с учетом уточнений, просил признать за ним право собственности на объект недвижимости с <данные изъяты> площадью 47,7 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

В обоснование исковых требований истец указал, что заочным решением Красногорского городского суда Московской области от 14.08.2018 года за ним признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью 51,1 кв.м., расположенного на первом этаже строящегося многоквартирного жилого <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

Указанным решением суд обязал ответчика - ООО «Хайгейт» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу. Решение вступило в законную силу 14.09.2019 года.

Постановлением Администрации городского округа Красногорск от 04.12.2020 № 2494/12 объекту капитального строительства жилому дому <данные изъяты> жилого комплекса общей площадью 23066,80 кв.м., строящемуся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, присвоен адрес: <данные изъяты>.

Разрешением Министерства жилищной политики <данные изъяты> от <данные изъяты> № RU<данные изъяты> объект капитального строительства - жилой комплекс, расположенный по указанному адресу, введен в эксплуатацию.

С целью государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости в виде нежилого помещения № <данные изъяты> общей площадью 51,1 кв.м, в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, ФИО1 обратился в Управление Росреестра по <данные изъяты>.

Уведомлением от 08.08.2022 № <данные изъяты> осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 08.11.2022 в связи с имеющимися противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в документах, представленных ФИО1, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком же объекте.

Согласно заочного решения Красногорского городского суда Московской области от 14.08.2018 года за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства № <данные изъяты>, общей площадью 51,1 кв.м, в <данные изъяты> по адресу <данные изъяты>, а по сведениям ЕГРН заявленный ФИО1 к регистрации объект недвижимости имеет следующие характеристики: нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 47,7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика - Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, пояснила, что заявленные требования не основаны на законе.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Московской области и ООО «Хайгейт» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 19 января 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность по доводам жалобы.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда с учетом следующего.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.1 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что заочным решением Красногорского городского суда Московской области от 14.08.2018 года за ФИО1 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № <данные изъяты> в секции <данные изъяты>, общей площадью 51,1 кв.м., расположенного на первом этаже строящегося многоквартирного жилого <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

Заочным решением суд обязал ответчика - ООО «Хайгейт» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу. Решение вступило в законную силу 14.09.2019 года.

Разрешением Министерства жилищной политики Московской области от 26.05.2022 № <данные изъяты> объект капитального строительства - жилой комплекс, расположенный по указанному адресу, введен в эксплуатацию.

С целью государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости в виде нежилого помещения № Н-003, общей площадью 51,1 кв.м, в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Московской области.

Согласно заочного решения Красногорского городского суда Московской области от 14.08.2018 года за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства <данные изъяты>, общей площадью 51,1 кв.м, в <данные изъяты> по адресу <данные изъяты>, а по сведениям ЕГРН заявленный ФИО1 к регистрации объект недвижимости имеет следующие характеристики: нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 47,7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44405/2018, ответчику передан земельный участок, предназначенный для строительства ЖК «Опалиха ОЗ» с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу обл. Московская, р-н Красногорский, вблизи г. Красногорска, принадлежащий ООО «Хайгейт» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 27.12.2006), со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, в том числе спорный Объект долевого строительства, и обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

Права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в том числе, в отношении спорного нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью 47,7 кв.м., с 8.04.2019 перешли к Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44405/2018 Фонду передано имущество и включенные в реестр требований участников строительства обязательства ответчика перед участниками строительства о передаче помещений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 11, 219 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 13 ФЗ от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 1, 201.1, 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», исходил из того, что поскольку обязательства ответчика перед иными кредиторами, в том числе перед истцом, который не является участником строительства, ввиду площади нежилого помещения более 7 кв.м., и требования которого не включены в реестр требований участников строительства, ответчику не передавались, у истца не возникло право требовать передачи спорного объекта недвижимого имущества после завершения его строительства.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, верной оценке собранных по делу доказательств и правильно примененных нормах материального права.

Доводы апеллянта о том, что право на нежилое помещение признано за истцом ранее, чем возбуждено дело о банкротстве застройщика, нежилое помещение идентифицировано и права на него не могли перейти к ответчику, судебная коллегия отклоняет.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона № 127ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, в том числе сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, а также сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства – это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения – требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исходя из буквального значения содержащихся в нормах о банкротстве застройщика слов и выражений включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования лиц о передаче нежилых помещений не предусматривается, они подлежат трансформации в денежные требования.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец указал, что ответчик, имеет перед ним неисполненные обязательства в части передачи объекта долевого строительства – нежилого помещения общей площадью 47,7 кв. м.

Таким образом, спорное помещение представляет собой помещение, которое действующим законодательством (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) к числу жилых не отнесено.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра – реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений, законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрено.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности (банкротстве) предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т. д. – статьи 201.10 – 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214ФЗ, не рассчитанной в полной мере на ситуацию банкротства, а именно: его требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 302ЭС18–24434 по делу № А58–476/2016; пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В этой связи законодатель установил, что участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м или денежное требование.

Истец не учел, что право на удовлетворение натуральных требований предоставлено только участникам строительства, то есть лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, тогда как истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку его требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). При этом они вправе заявить о включении в реестр денежного требования. В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно подлежит включению в конкурсную массу и регистрации за последним права собственности на него (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2019 № 303ЭС17–7160(15).

Доводы апеллянта о том, что с 17.01.2023 право собственности в ЕГРН на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО6, который не был привлечен к участию в деле, в связи с чем принятым судом первой инстанции решением разрешены права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, судебной коллегией отклоняются, поскольку ФИО6 принятое решение не оспаривает и указанное обстоятельство при изложенных выше обстоятельствах основанием для отмены решения суда не является.

Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда быть не могут, поскольку не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, кроме того, они направлены на иное толкование и оценку добытых судом доказательств и установленных фактических обстоятельств, надлежащая оценка которым была дана в решении суда первой инстанции. Оснований для иной правовой оценки судебная коллегия не имеет.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского городского суда Московской области от 19 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7.08.2023 года.