Судья Амосова Н.Л. по делу № 33-6969/2023
Судья-докладчик Алсыкова Т.Д. (УИД38RS0035-01-2022-005572-74)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 августа 2023 года г. Иркутск
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Алсыковой Т.Д.,
судей Гуревской Л.С., Кислицыной С.В.,
при секретаре Мутиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-282/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов
по апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО3 на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21 февраля 2023 года,
УСТАНОВИЛА:
в обоснование исковых требований указано, что 23.08.2022 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения площадью 143,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> - Объект).
Одновременно с предварительным договором между сторонами было заключено соглашение о задатке, содержащее условие, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до 01.10.2022. По условиям предварительного договора объект должен был быть продан по цене 8 250 000 руб., при этом покупатель вносит продавцу задаток в сумме 1 000 000 руб. наличными денежными средствами. Соглашение о задатке было совершено сторонами в письменной форме. Денежные средства в сумме 1 000 000 руб. переданы покупателем продавцу.
В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи на объект заключен не был. Ответчиком в адрес истца никаких предложений о заключении основного договора не направлялось.
Истец полагает, что ответчик обязана возвратить ей задаток как неосновательное обогащение, поскольку обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи прекратились в связи с тем, что ни одна из сторон до 01.10.2022 не проявила волеизъявления на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.
Ответчик узнала о неосновательности обогащения 02.10.2022 (дата, следующая после даты прекращения обязательства). Таким образом, размер процентов на 06.02.2022 за пользование чужими средствами составляет: 26 301,37 руб., исходя из расчета: 1 000 000 руб. * 128 дней* 7,5% / 365.
Истец просила суд взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 1 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежные средствами в размере 26 301,37 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 211 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.
Обжалуемым решением суда исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 ФИО3 просит отменить решение суда, требования удовлетворить, указывая в обоснование жалобы, что судом не принят во внимание довод о виновности действий ответчика, нарушившего условия предварительного договора, повлекшее не заключение основного договора. Судом не дана оценка доводу истца о незаконности расположения сауны в спорном помещении. Действительно, истец при заключении предварительного договора ознакомилась с техническим состоянием помещения, подписала предварительный договор, однако это не означает её согласие с незаконной проведенной перепланировкой и переоборудованием. Позже истцу был предоставлен технический паспорт, после чего было установлено, что конфигурация помещения не соответствует техническому паспорту, поэтому были запрошены: разрешительная документация на обустройство сауны и не устройство санузлов. Так как данные документы в срок до 01.10.2022 не были представлены в связи с их отсутствием, считает, что основной договор не был заключен по вине ответчика. Кроме того, 23.08.2022 ответчик заключила еще один предварительный договор в отношении спорного объекта, но с суммой задатка и стоимостью объекта значительно ниже, чем с истцом. Данные обстоятельства также указывают на наличие ограничений в отношении объекта, таких как обязательство ответчика по заключению договора купли-продажи с третьим лицом.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО4, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи).
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между 23.08.2022 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи нежилого помещения (далее – предварительный договор), в соответствии с пунктом 1 которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, находящейся по адресу: <...>, общеполезной площадью 143,4 кв. м. (далее – нежилое помещение).
Стоимость нежилого помещения сторонами определена в размере 8 250 000 руб. (п. 3).
Также между сторонами было заключено 23.08.2022 соглашение о задатке, согласно которому покупатель выдает продавцу задаток в сумме 1 000 000 руб. в счет причитающихся с него 8 250 000 руб. за приобретаемое нежилое помещение. Выдача задатка покупателем продавцу происходит путем передачи наличных денежных средств в сумме 1 000 000 руб. Продавец, получивший задаток в сумме 1 000 000 руб., в случае неисполнения договора (отказа от заключения договора купли-продажи указанного нежилого помещения) уплачивает покупателю 2 000 000 руб. (двойную сумму задатка). В случае неисполнения договора по вине покупателя задаток в сумме 1 000 000 руб. остается у продавца. Стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 01.10.2022 г. (п. 1,2,4 Соглашения о задатке).
Согласно п. 3 предварительного договора порядок расчетов стороны установили следующий: покупатель оплатит продавцу задаток в размере 1 000 000 руб. из собственных средств после подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, оставшаяся часть стоимости нежилого помещения в сумме 7 250 000 руб. оплачивается не позднее 01.10.2022. Продавец обязуется передать покупателю задаток не позднее 1 дня с момента подписания договора.
Факт получения ФИО2 от ФИО1 денежной суммы в размере 1 000 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору подтверждается актом приема-передачи денежных средств к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 23.08.2022 г.
В соответствии с условиями заключенного предварительного договора, соглашения о задатке стороны обязались в срок не позднее 01.10.2022 заключить основной договор.
В указанный в предварительном договоре срок обязательства по договору не исполнены, договор купли-продажи указанного имущества не заключен в связи с отказом покупателя ФИО1 от заключения основного договора. После ознакомления с техническим паспортом ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» г. Иркутск от 20.04.2014 ФИО1 узнала, что согласно указанному документу в помещении отсутствуют санузлы и сауна, фактически находящиеся в помещении, что свидетельствует о проведении в помещении переустройства либо перепланировки, не нашедшей документального оформления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь приведенными выше нормами закона, оценив протокол осмотра доказательств от 06.02.2023, заверенного нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО2, показания свидетелей, исходил из того, что истец была ознакомлена с техническим состоянием и планировкой нежилого помещения в день подписания представительного договора 23.08.2022, претензий к его техническому и качественному состоянию нежилого помещения не выразила. По мнению суда, стороны проявляли активную заинтересованность в заключении сделки, подтвердили дату заключения основного договора 01.10.2022. Суд пришел к выводу, что основной договор не был заключен по вине истца, которая не была согласна с перепланировкой помещения, однако, поставив свою подпись в предварительном договоре, подтвердила свое согласие с техническим состоянием нежилого помещения, а также то, что ей были предоставлены все необходимые документы, в том числе технический паспорт на ознакомление до заключения основного договора, истец осматривала объект недвижимого имущества и самостоятельно приняла решение приобрести его в том виде, в котором оно находилось на момент заключения предварительного договора.
Судебная коллегия не соглашается с решением суда по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
В силу ч. 2 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно п. 4.15 СП 54 СП 54.13330.2022.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр, не допускается размещение следующих встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения: все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч <*>; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских, салонов красоты и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани, сауны.
В силу п. 4.17 названных СП в подземных, цокольном и подвальном этажах многоквартирных жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.15 и СП 118.13330.
Согласно 8.5.1 СП 2.1.3678-20, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 N 44) бани, сауны (далее - бани) размещаются в отдельно стоящих зданиях, встроенных (встроенно-пристроенных) помещениях общественных зданий. Не допускается размещение бань в многоквартирных домах.
Как следует из материалов дела, в частности, из фотографий (л.д.66,67,69,72,73,74,75,76,83,87,89), объявления о продаже (л.д. 99), содержащихся в протоколе осмотра доказательств на л.д. 49-117, в нежилом помещении, которое была намерена купить истец, располагается сауна, санитарно-техническое оборудование, то есть, технические изделия, предназначенные для работы систем канализации, водоснабжения, водоотведения.
В тоже время, согласно техническому паспорту от 10.02.2014 в нем не отражено наличие санитарно-технического оборудования, сауны.
Документов о переустройстве в установленном законом порядке ответчик истцу не представила, на их наличие в суде не ссылалась.
Следовательно, на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в нем было размещено санитарно-техническое оборудование и сауна без предусмотренного законом согласования.
Поскольку в силу приведенных норм ЖК РФ, СП размещение в нежилом помещении сауны прямо запрещено, а самовольная установка санитарно-техническое оборудования должно быть согласовано в предусмотренном законом порядке, отказ истца от заключения основного договора без предоставления ответчиком доказательств соблюдения такого порядка не может быть признан отказом по её вине.
Кроме того, суд, придя к выводу, что на момент заключения предварительного договора истец была ознакомлена с техническим паспортом нежилого помещения, обстоятельствам дела не соответствует, поскольку таких доказательств ответчик суду не представила, в предварительном договоре указания на это не имеется.
Содержание п. 4 предварительного договора о том, что истец была ознакомлена с техническим состоянием приобретаемого нежилого помещения, не имела претензий к его техническому и качественному состоянию, исходя из буквального его толкования (ч. 1 ст. 431 ГК РФ) не является подтверждением обоснованности вывода суда, так как в нем прямо не отражено ознакомление истца с содержанием технического паспорта.
Следовательно, не является обоснованным и вывод суда о том, что истец была согласна на приобретение нежилого помещения без подтверждающих законность произведенного ответчиком его переустройства, переоборудования.
Заключая предварительный договор, истец на основании п. 5 ст. 10 ГК РФ была праве рассчитывать на соответствие приобретаемого в будущем нежилого помещения всем требованиям закона, а потому, установив несоответствие его технической характеристики фактическому состоянию, была вправе потребовать от ответчика предоставления разрешительной документации на установку указанного оборудования, сауны, и, соответственно, не получив её, была вправе отказаться от заключения основного договора, поскольку, заключая предварительный договор, она не давала согласия на приобретение данного помещения с самовольно установленным оборудованием.
Поэтому вывод суда о том, что основной договор между сторонами не был заключен по вине истца, не соответствует обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение суда на основании п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене полностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пп. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Принимая по делу новое решение, судебная коллегия, при установленных по делу обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами закона, приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ответчика в её пользу уплаченных в качестве задатка 1 000 000 руб. подлежат удовлетворению, поскольку ею доказано, что основной договор нежилого помещения не был заключен не по её вине.
При этом, судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы об отказе ответчика от заключения основного договора в связи с заключение предварительного договора в этот же день с третьим лицом, поскольку доказательств отказа по этому мотиву истец суду не представила.
Учитывая, что основной договор в срок по 01.10.2022 заключен не был, начиная со 02.10.2022, имеет место неосновательное обогащение ответчика, так как правовых оснований для удержания уплаченлшл истцом 1 000 000 руб. не имелось.
Следовательно, в силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ ответчик обязана уплатить истцу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 301,37 руб., исходя из расчета: 1 000 000 руб. * 7,50% * 128 дней, поскольку, начиная с 02.10.2022 она должна была знать о неосновательности сбережения 1 000 000 руб., уплаченных истцом.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).
Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Согласно п. 13 названного постановления разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Как следует из договора поручения на представление интересов в судебном процессе, заключенного 06.10.2022 между истцом и ФИО5, стороны договорились о представлении ФИО5 интересов истца в гражданском процессе в Октябрьском районном суде г.Иркутска по настоящему делу, консультации по вопросу сбора документов и подачи иска, об ознакомлении с документами, выработке правовой позиции и определения порядка действий в целях судебной защиты, о подготовке мотивированного иска и подачи его в Октябрьский районный суд г.Иркутска, анализе представленных доказательств, подготовке ходатайств, заявлений, уточненных исковых требований, об участии в судебных заседаниях.
Размер вознаграждения стороны определили в 100 000 руб., в том числе: анализ доказательств и иных документов, составление мотивированного иска в суд и подача его в суд – 25 000 руб., участие в беседе и предварительном судебном заседании – 10 000 руб., подготовка ходатайств и заявлений – 15 000 руб.. участие в последующих судебных заседаниях до вынесения решения – 50 000 руб.
Согласно расписке от 06.10.2022 истец уплатила ФИО5 50 000 руб.
В соответствии с материалами дела представитель ФИО5 ознакомилась с документами, оказала помощь в выработке правовой позиции, составила исковое заявление, которое с приложением подала в суд, а также – составила и подала ходатайство о принятии обеспечительных мер, участвовала на основании доверенности от 10.10.2022 в подготовке к судебном разбирательству, в предварительном судебном заседании от 30.11.2022, от 12.01.2023.
С учетом объема заявленных требований, цены иска, средней сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, продолжительности участия ФИО5 в рассмотрении дела судебная коллегия полагает расходы на представителя в заявленном размере разумными, а потому подлежащими возмещению в полном объеме. При этом судебная коллегия учитывает отсутствие возражений ответчика относительно чрезмерности данных расходов.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 211 руб., что подтверждается чеком-ордером от 11.10.2022.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21 февраля 2023 года по данному гражданскому делу отменить полностью.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (данные изъяты)) в пользу ФИО1 ((данные изъяты)) 1 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 301,37 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 211 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.
Судья-председательствующий
Т.Д.Алсыкова
Судьи
Л.С.Гуревская С.В.Кислицына
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.08.2023.