Дело № 2-289/2022
УИД 22RS0007-01-2022-000370-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2022 года г. Белокуриха
Белокурихинский городской суд, Алтайского края, в составе:
председательствующего судьи Омелько Л.В.,
при секретаре Саповской М.В.,
с участием представителей ФИО1, ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации города Белокурихи о понуждении к заключению договора аренды земельного участка
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации города <данные изъяты> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 1287кв.м., расположенного по адресу, г.Белокуриха, <данные изъяты>, ссылался на то что 29 мая 2019 года он по договору уступки прав и обязанностей, с согласия администрации <адрес>, приобрел в аренду указанный земельный участок. Срок аренды до 01 марта 2020 года.
До истечения срока аренды, он заключил с администрацией <адрес> новый договор аренды указанного земельного участка со сроком действия с 25 февраля 2021 года по 24 января 2022 года.
Земельный участок предназначен для строительства кафе.
В 2019 году, им выполнены подготовительные работы для строительства здания кафе, а именно, произведена планировка земельного участка, вывезен грунт, забутован плывун на земельном участке, завезена гравийно-песчаная смесь.
В связи со сложившейся эпидемиологической обстановкой, распространением новой коронавирусной инфекцией, в 2020-2021 году работы по строительству на земельном участке не велись, однако арендная плата вносилась регулярно.
04 АПРЕЛЯ 2022 ГОДА, ФИО3 обратился в администрацию <адрес> с заявлением о пролонгации договора аренды, однако письмом №/ПОГ/1879 от 25 апреля 2022 года ему отказано в продлении срока аренды земельного участка, поскольку строительные работы на земельном участке не велись.
Истец просил суд обязать Администрацию <адрес> заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу, <адрес>, сроком на три года с последующей пролонгацией.
В судебное заседание истец ФИО3 не явился, в исковом заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 иск поддержал по изложенным в нем основаниям. Полагает, что поскольку строительные работы не производились в 2020-2021 году по уважительным причинам, по причинам не зависящим от истца, а в 2022 году срок договора аренды истек и администрация <адрес> отказала в продлении срока аренды, то ФИО3 также не мог производить строительные работы, то у ФИО3 возникло право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Кроме того, в 2019 году, ФИО3 осваивая арендуемый земельный участок понес значительные финансовые затраты. Полагает, что поскольку по истечении срока договора аренды, администрация <адрес> не предъявила к ФИО3 требований об освобождении земельного участка, арендную плату он продолжал вносить, то с учетом позиции Верховного Суда РФ, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
Представитель ответчика Администрации <адрес> ФИО2 иск не признала, суду пояснила, что для заключения договора аренды на новый срок, ФИО3 должен был обратиться с заявлением в администрацию <адрес> до истечения срока действия заключенного договора аренды. Кроме того, начиная с 2020 года, земельный участок расположенный при въезде в <адрес> истцом не осваивался, не обрабатывался, не окашивался, находится в заросшем заброшенном состоянии. Арендная плата истцом производилась самостоятельно, по произведенным им расчетам, а не на основании выставленных платежных счетов. Поскольку договор аренды истек, то внесенная ФИО3 арендная плата зачислена на невостребованный счет. В ответе на заявление ФИО3, администрацией города ему разъяснено каким образом следует ему поступить, чтобы вернуть перечисленные денежные средства.
Третье лицо по делу ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Об отложении судебного заседания суд не просил.
В порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим причинам.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 137).
В силу п. 1 ст. 39,6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес> в <адрес> края, площадью 1287кв.м. относится к числу земель государственная собственность на которые не разграничена. Вид разрешенного использования – в целях строительства магазина. Земельный участок свободен от построек.
На основании договора аренды №ф от 02 апреля 2019 года, указанный земельный участок передан в аренду ФИО4 на срок с 02 апреля 2019 года по 01 марта 2020 года.
29 мая 2019 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды 43ф от 02.04.2019 года земельного участка с кадастровым №, при этом, администрация города Белокурихи 28 мая 2019 года согласовала заявителям уступку передачи прав.
25 марта 2020 года Администрацией <адрес> и ФИО3 расторгнут договор аренды №ф от 02.04.2019г., о чем заключено соглашение и постановлением главы администрации <адрес> предоставлен указанный земельный участок сроком на 11 месяцев в аренду ФИО3
25 марта 2020 года между администрацией города Белокурихи и ФИО3 заключен договор аренды № 19ф земельного участка с кадастровым № на срок с 25 марта 2020 по 24 февраля 2021 года и 01 марта 2021 года указанный договор аренды расторгнут.
01 марта 2021 года между администрацией <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды №ф земельного участка с кадастровым № на срок с 25 февраля 2021 по 24 января 2022. Вид разрешенного использования земельного участка магазины, общественное питание.
В соответствии с п. 4.4.2 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. 4.4.5); производить качественную и своевременную уборку арендуемого земельного участка, а также территории прилегающей к указанному участку (п. 4.4.6 договора).
В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, при изменении существенных условий договора, арендатор обязан, своевременно обратиться в комитет по управлению имуществом для внесения изменений и дополнений в настоящий договор или заключить новый.
Судом установлено, что в срок до 24 января 2022 года срок действия не продлен, как и не заключен договор аренды на новый срок.
Из материалов дела и пояснения сторон усматривается, что 28 марта 2022 года истец ФИО3 обратился на личный прием главы города по вопросу продления аренды земельного участка по <адрес> в <адрес>, а 04 апреля 2022 года подал заявление о продлении действия договора аренды.
25 апреля 2022 года ФИО3 по результатам личного приема главы города, дан ответ о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым № без торгов на новый срок не может быть заключен, поскольку до истечения срока договора арендатор не обратился по вопросу заключения договора аренды на новый срок? на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, либо незавершенные строительством объекты. Также, данным ответом сообщено, что излишне оплаченная в добровольном порядке ФИО3 арендная плата будет возвращена, предложено подписать соглашение о расторжении договора в связи с окончание срока действия договора аренды №ф от 01 марта 2021 года. Ответ вручен ФИО3 26 апреля 2022 года, что подтверждается его личной подписью.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что по окончании срока договора аренды он добросовестно продолжал пользоваться земельным участком, вносить оплату, требований об освобождении земельного участка администрация <адрес> не предъявляла.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в отсутствие своевременного возражения арендодателя (ссудодателя) арендатор (ссудополучатель) пользуется вещью на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды (ссуды) и к нему не могут быть применены меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Исходя из существа регулирования договора аренды положения п. 2 ст. 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды (ссуды): возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом согласие арендодателя (ссудодателя) на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в отсутствие своевременного возражения арендодателя (ссудодателя) арендатор (ссудополучатель) является стороной действующего договора и к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора. От договора, возобновившегося на неопределенный срок, ссудодатель вправе отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ от 14.03.2022 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в 2022 году при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности:
1) Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков;
2) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в случаях, определенных Правительством Российской Федерации.
Правительство Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022 году льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы. Размер арендной платы не может быть менее одного рубля и устанавливаться на срок более 1 года.
До 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Таким образом, Договоры аренды государственных и муниципальных земель могут быть пролонгированы. До 1 марта 2023 г. арендатор публичного участка может потребовать от арендодателя заключить допсоглашение для увеличения срока действия договора аренды. Максимальный срок продления - 3 года. Основания заключения договора и задолженность по арендной плате не имеют значения. Главное, чтобы на дату обращения:
- не истек срок действия договора;
- арендодатель не заявил в суд требование о расторжении договора;
- отсутствуют выявленные в рамках государственного земельного надзора и неустраненные нарушения законодательства при использовании земли.
- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Из анализа собранных по делу доказательств следует, что срок договора аренды от 25 марта 2020 №ф земельного участка по <адрес> в <адрес>, заключенного между администрацией <адрес> и ФИО3 истек 25 февраля 29021 года и только 04 апреля 2022 года, т.е. спустя полтора месяца ФИО3 обратился с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, что является нарушением положений статьи 8 названного Закона № 58-ФЗ.
Согласно акту визуального осмотра от 13 сентября 2022 года в ходе проведения обследования установлено, что на земельном участке по <адрес> в <адрес> выполнена горизонтальная планировка, выполнена выборка грунта, подготовлена строительная площадка, на земельном участке отсутствуют строения и прочие капитальные конструкции. Земельный участок огорожен профлистом с одной стороны, участок заросший, в течение долгого времени не используется в соответствии с видом разрешенного использования.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании подтвердил тот факт, что только в 2019 году на спорном земельном участке проводились подготовительные земельные работы. При этом, он подтвердил тот факт, что разрешение (уведомление) о строительстве ФИО3 в период с 2019 по 2022 год не получено, так как по данному вопросу ФИО3 в администрацию города не обращался.
Суд признает несостоятельным довод стороны истца о том, что в связи с распространением коронавирусной инфекции ФИО5 не мог проводить строительные работы, так как не мог подыскать рабочих для выполнения строительных работ, так как доказательств тому, что в период с 2019 по 2022 год включительно на территории <адрес>, либо Алтайского края отсутствовали работники строительных специальностей, либо существовал запрет на выполнение строительных работ, суду не представлено.
Разрешая спор по существу и давая оценку доводу стороны истца о том, что по истечении срока договора аренды сторона ответчика не предъявила требований о прекращении арендных отношений, суд принимает во внимание тот факт, что согласно актам сверки по внесению арендной платы, арендная плата по договору №ф от 01 марта 2021 года, начиная с 25 января 2022 года не начислялась, платежные документы на оплату аренды не выставлялись.
26 апреля 2022 года, как следует из материалов дела, ФИО3 вручено соглашение о расторжении договора аренды, которое им не подписано. Кроме того, ФИО3 письмом от 25 апреля 2022 года сообщено о том, что излишне оплаченная арендная плата ему будет возвращена.
Суд относиться критически к доводам представителя ответчика ФИО2 о том, что в январе месяце 2022 года ФИО3 было предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды, поскольку сторона истца данное обстоятельство оспаривает, а ответчиком не представлено доказательств данному доводу.
При изложенном, суд не может согласиться с тем, что по окончании срока договора аренды №ф от 01 марта 2021 года ФИО3 продолжал добросовестно пользоваться спорным земельным участком, так как доказательств целевого использования земельного участка, либо доказательств иного использования, в том числе освоения, очистки, содержания в надлежащем порядке (скос травы) на участке, либо прилегающей к нему территории, суду не представлено. А поэтому суд не может прийти к выводу о том что действие договора аренды №ф возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.
Для разрешения спора о заключении договора аренды, не имеет правового значения довод стороны истца о том, что за уступку прав аренды он оплатил ФИО4 денежные средства, а также произвел оплату задолженности по арендной плате, понес финансовые затраты по подготовке участка к строительным работам.
При изложенном, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований истца в полном объеме.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 (<данные изъяты>) оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд, через Белокурихиский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2022 года.
Судья Белокурихинского
городского суда Л.В.Омелько