УИД: 77RS0016-02-2022-033351-42
№ 2-3060/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 августа 2023 года г. Москва
Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Пивоваровой Я.Г., при секретаре Чувашове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3060/2023 по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о взыскании денежных средств, судебных расходов;
по встречному иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании договора недействительным в части,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» обратилось в суд с встречным иском к ФИО1 о взыскании с ответчика суммы долга по договору участия в долевом строительстве от 28.08.2021 г. № СИД-2/5-22-604-2/АН в размере 20 595 007 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, почтовых расходов в размере 75, 6 рублей.
Требования истца по первоначальному иску мотивированы тем, что между сторонами заключен вышеуказанный договор участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
На основании п. 4.4.1. договора оплата части цены договора производится в срок не позднее 31.10.2022 года. Вместе с тем, указывает истец по первоначальному иску, до настоящего времени обязательства по внесению денежных средств на сумму 20 595 007 рублей ответчиком первоначальному иску не исполнены.
В целях досудебного урегулирования возникшего спора в адрес участника долевого строительство направлено предупреждение о погашении задолженности, однако, ФИО1 не предприняты меры по погашению задолженности, что явилось основанием для обращения в суд с указанным иском.
Таким образом, ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору в размере 20 595 007 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, почтовых расходов в размере 75, 6 рублей.
ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании договора недействительным в части, указывая, что 28.08.2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № СИД-2/5-22-604-2/АН, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2 и передать в собственность Многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: жилой корпус 2, секция 5, этаж 22, условный номер квартиры по проекту № 604, общая площадь помещения 46,3 кв.м.
Истец полагает, что п. 9.2 договора, устанавливающий подсудность возможных споров из договора Мещанскому районному суду г. Москвы, является ничтожным, не соответствующим требованиям закона, поскольку вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором присоединения, а указанный пункт договора лишает потребителя на выбор подсудности, вследствие чего является явно обременительным для потребителя, присоединившегося к договору.
При таких обстоятельствах истец по встречному иску просит суд признать пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве № СИД-2/5-22-604-2/АН от 28.08.2021 г. недействительным, изменить договор участия в долевом строительстве № СИД-2/5-22-604-2/АН от 28.08.2021 г., исключив из него пункт 9.2.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.
Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы встречного иска, просила отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве СИД-2/5-22-604-2/АН от 28.08.2021 г., заключенным между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 (участником долевого строительства), истец по первоначальному иску принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика по встречному иску, построить (создать) Многоквартирный жилой дом 1 по строительному адресу: Москва, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику по встречному иску входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: жилой корпус 2, секция 5, этаж 22, условный номер квартиры по проекту № 604, общая площадь помещения 46,3 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.
В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 23 933 387 рублей.
На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО «Сбербанк России», являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:
- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 3 338 380 рублей размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 28.08.2021 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 3 338 380 рублей; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эсроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма в размере 20 595 007 рублей - подлежит оплате в срок до 31.10.2022 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).
Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что свои обязательства по договору в отношении платежа в размере 20 595 007 рублей в срок до 31.10.2022 года ответчик по первоначальному иску не исполнил.
15.11.2022 года за исх. № 604/ОС в адрес ФИО1 застройщиком было направлено предупреждение о погашении задолженности по вышеназванному договору участия в долевом строительстве, путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу.
Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.08.2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.
Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные договором и/или Законом № 214-ФЗ.
Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания вышеуказанных договоров, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).
Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).
Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 года № 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Согласно ст. 15.4 данного Закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ст. 15.5 Закона счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Согласно ч. 7 ст. 8 Закона, положения ст. ст. 2, ч. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Части 2.3 и 2.6 ст. 3, ст. ст. 18 - 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.
Указанный в ч. 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство (ч. 8 ст. 8).
В силу ч. 8.5 ст. 8 данного Закона указанные в части 8.3 настоящей статьи ограничения не распространяются на исполнение обязательств указанного в ч. 7 настоящей статьи застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, суд считает необходимым взыскать с ответчика по встречному иску в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 20 595 007 рублей.
К судебным расходам, на основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» расходы по уплате государственной пошлины при предъявлении иска в размере 60 000 рублей, а также почтовые расходы, которые подтверждены документально.
Обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями, ФИО1 просит признать ничтожным пункт 9.2 договора, согласно которому если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.
Истец указывает на несоответствие указанного пункта требованиям закона, поскольку вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором присоединения, а указанный пункт договора лишает потребителя на выбор подсудности, вследствие чего является явно обременительным для потребителя, присоединившегося к договору.
Вместе с тем, указанные доводы истца по встречному иску не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная ст. ст. 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.
В силу ч. 2 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Следовательно, суд полагает возможным отметить, что поскольку стороны обладают правом на изменение цены договора, в договоре отсутствует признак публичности, устанавливающий одинаковую цену для всех сторон.
Более того, требования истца по встречному иску сводятся к уже разрешенному определением суда от 29.05.2023 г. ходатайству о передаче дела по подсудности, в удовлетворении которого судом было отказано.
Следовательно, встречные исковые требования являются незаконными и необоснованными, а встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 – удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» задолженность по договору в размере 20 595 007 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 75, 6 рублей.
В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании договора недействительным в части – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Мещанский районный суд г. Москвы.
Судья Пивоварова Я.Г.