Дело № 2-709/2023
УИД 03RS0003-01-2022-010440-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Уфа 17 февраля 2023 года
Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан
в составе председательствующего судьи Мухиной Т.А.,
при секретаре Акбашевой И.А.,
с участием представителя ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3, ФИО4, представителя ФИО4 по доверенности ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о вселении в жилое помещение, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности,
установил:
ФИО1 обратился с иском к ФИО4 о вселении в жилое помещение, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, указав в обоснование иска, что истец ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Уфа, <адрес>. Истец нуждается в пользовании указанной квартирой в качестве места проживания, поскольку не имеет в пользовании другого жилья. Право собственности истца возникло на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с продавцом ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора купли-продажи данный договор имеет силу акта приема-передачи доли квартире и с момента его подписания доля считается переданной покупателю, одновременно продавцом покупателю были переданы ключи от квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1, имеющий намерение вселиться в данное жилое помещение, попытался войти в данное жилое помещение, в связи с чем обратился к сособственнику жилого помещения владеющему 1/4 доли в праве общей долевой собственности - ответчику по настоящему иску ФИО4, проживающему в настоящий момент в данной квартире, с требованием вселить иста в данное жилое помещение и согласовать порядок пользования жилым помещением, в связи с чем также предоставил ответчику копии правоустанавливающих документов истца на право собственности на ? доли в квартире, однако ответчик отказался его пропустить в жилое помещение и воспрепятствовал вселению истца в жилое помещение. В связи с отказом во вселении в квартиру истец ФИО1 вызвал сотрудников полиции, в этот день истцу также стало очевидно, что переданными при заключении договора купли-продажи ключами открыть двери в спорную квартиру невозможно, замок в квартиру либо личинка замка были заменены ответчиком и самостоятельно войти в квартиру истец не может. ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 повторно попытался вселиться в спорное жилое помещение, однако ответчик ФИО4 вновь отказал истцу во вселении, утверждая, что по условиям договора купли-продажи в течение трех месяцев в квартире находятся вещи ФИО2 вселять истца в квартиру он не согласен. Истец вынужден был вновь вызвать сотрудников полиции, которые, явившись, взяли объяснения у присутствующих лиц. В связи с незаконными действиями ответчика ФИО4 истец также обращался в отдел полиции № Управления МВД России по г. Уфе, с заявлением о привлечении ответчика к ответственности и требуя устранить нарушение его прав. Истец также направил ответчику телеграмму с требованием устранить нарушения его прав, вселении в квартиру, согласовании порядка пользования квартирой, предоставления ключей от квартиры, указав номер телефона сотовой связи для обсуждения предложений по поставленным вопросам с ответчиком. Ответчик ФИО4 данную телеграмму получать отказался.
С учетом изложенного истец ФИО1 считает, что все возможные внесудебные формы решения вопроса о вселении в квартиру им исчерпаны, ответчик ФИО4 нарушает права как сособственника в общем долевом имуществе на владение и пользовании имуществом, в том числе имеющего значительно большую долю в праве собственности. Спорная квартира общей площадью 53,9 кв. м состоит из двух комнат, № площадью 17,4 кв.м. и № площадью 12,5 кв. м., кухни, ванной комнаты, туалета, встроенного шкафа, коридора, имеются две равноценные лоджии. Жилые комнаты являются изолированными, что подтверждается техническим паспортом квартиры. В связи с чем истец считает, что существует реальная возможность совместного использования Истцом и Ответчиком спорной квартиры.
Исходя из наличия прав на спорную квартиру в размере 3/4 в праве собственности, то есть в более значительном объеме, истец полагает, что он вправе заселиться и пользоваться комнатой № площадью 17,4 кв.м., а также право пользоваться лоджией, примыкающей к данной комнате, что будет более соразмерным объему прав в собственности. Предыдущий сособственник квартиры ФИО2 и ответчик ФИО4 ранее заключили соглашение о передаче ключей согласно которого в комнате № площадью 17,4 кв.м. проживает ФИО2, ответчик ФИО4 пользуется комнатой № площадью 12,5 кв.м.
В настоящий момент истцу и ответчику установить и/или возобновить порядок пользования жилым помещением не удалось.
На основании изложенного, истец просит суд вселить истца ФИО1 в жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: г. Уфа, <адрес>, обязать ответчика ФИО4 не чинить препятствий Истцу ФИО1 в пользовании жилым помещением - квартирой расположенной по адресу: г. Уфа, <адрес>, определить порядок пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: г. Уфа, <адрес>: выделить в пользование истца ФИО1 жилое помещение в виде изолированной комнаты № площадью 17,4 кв.м., лоджии №, выделить в пользование ответчика ФИО4 жилое помещение в виде изолированной комнаты № площадью 12,5 кв.м., лоджии №, места общего пользования в том числе, кухню, ванную комнату, туалетную, встроенные шкафы (кладовую) и коридор оставить в общем пользовании истца и ответчика, обязать Ответчика ФИО4 выдать Истцу ФИО1 ключи от квартиры.
Ответчик ФИО4 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к истцу, в которых просил признать договор купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, удостоверенный нотариусом нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО6, недействительным, и применить последствия недействительности сделки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Уфа, <адрес>.
В обоснование встречного иска ответчик указал, что ФИО4 проживает в квартире по адресу: г. Уфа, <адрес>,где имеет ? долю в праве собственности, несет бремя собственника в отношении данного жилого помещения, несет расходы, связанные с содержанием указанного жилого помещения. О наличии какого-либо договора об отчуждении иных долей в праве собственности на квартиру, в которой он проживает ему стало известно только в сентябре 2022 года. Получив в мае 2020 года извещение о планируемой продаже ФИО2 3/4 долей в праве собственности на квартиру по адресу: г. Уфа, <адрес>, он сразу же сообщил в заявлении нотариусу нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО6 о своем намерении воспользоваться правом преимущественной покупки указанной доли (зарегистрировано за № от 03.06.2020г.), в котором оставил свои контактные данные, с просьбой сообщить действующий номер телефона ФИО2 для согласования условий выкупа продаваемой ею доли. Таким образом, он выразил свое волеизъявление воспользоваться указанным правом, попросив лишь контактные данные продавца доли для обсуждения условий предстоящей сделки (дата сделки, решение вопросов оплаты задолженности по ЖКХ, сроки снятия ФИО2 и ее сына с регистрационного учета и т.д.). Однако, никто с ним на связь впоследствии по данному вопросу не выходил, контактных данных для согласования порядка выкупа доли не предоставил, иным образом возможности выкупить долю ФИО4 также предоставлена не была. Таким образом, вышеуказанное извещение было направлено ФИО4 формально, без намерения предоставить ему реальную возможность для осуществления преимущественного права покупки, чем были грубым образом нарушены его права. Кроме того, он полагает, что фактически стороны Договора не исполнили обязательства по нему, поскольку данный Договор является притворной сделкой. Из содержания Договора (пункт 4 Договора), усматривается, что Стороны оценивают отчуждаемую долю в квартире за 3 300 000 рублей, но фактически во время подписания и удостоверения Договора Покупателем Продавцу была передана лишь сумма в размере 1 900 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Составление двух расписок в один и тот же день, а также якобы имевшая место передача столь крупной суммы (1 400 000 рублей), от ФИО1 к ФИО2 до заключения договора и без каких-либо юридических обязанностей со стороны последней, свидетельствует лишь о том, что в действительности указанные лица пришли к соглашению о продаже доли в квартире по существенно более низкой цене, чем ранее обозначили нотариусу и указали в якобы полученном мною извещении (которое я также не получал) и во избежание возникновения необходимости направления нового извещения, убедили нотариуса, что якобы обеспечили между собой передачу оставшейся суммы. Кроме того, сам Договор составлен некорректно, ряд пунктов Договора не позволяет установить обязательства Сторон. Так в пункте 7 Договора указано, что Продавец (ФИО2) заверяет, что на момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы: ФИО2, ФИО4, ФИО7. Продавец заверяет, что снимется с регистрационного учета, снимет с регистрационного учета гр. ФИО7, освободит квартиру от личных вещей и передаст ключи в течение 3 месяцев с момента перехода права собственности в органе регистрации прав. Таким образом, с учетом перечисления в Договоре всех зарегистрированных лиц, включая ФИО4, и упоминания квартиры в целом, как объекта, в котором он проживает, непонятно приняла ли Продавец на себя обязательства освободить квартиру только от принадлежащих ей личных вещей, или также от вещей ФИО7, а возможно и вещей ФИО4 тоже, то есть взяла на себя обязательства по распоряжению не принадлежащими ею вещами. Данные некорректно сформулированные обязательства Сторонами исполнены на данный момент лишь частично (согласно иску первоначального Истца ключи от квартиры были ему переданы в день совершения сделки, при этом снятие с регистрационного учета ФИО2, ФИО7 не осуществлялось, что подтверждается справкой о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной МУП ЕРКЦ г. Уфы, освобождение квартиры от вещей в полном объеме тоже не произведено), и вероятно не будут в полном объеме выполнены Сторонами, что также позволяет сделать вывод о притворности заключенной между Сторонами сделки, и что на самом деле реальное волеизъявление Сторон абсолютно не соответствовало условиям Договора. Истец полагает, что, придавая совершаемой сделке видимость соблюдения норм действующего законодательства, и согласования условий сделки, Стороны в действительности пытались прикрыть заключенным Договором сделку, совершенную на абсолютно других условиях (существенно меньшая цена продажи ФИО2, принадлежащей ей доли, с последующим устранением от исполнения обязанностей, согласно гражданскому законодательству, указанных в Договоре). Об этом свидетельствуют и иные неверные и не соответствующие условиям сделки формулировки в Договоре, а также последующие действия Сторон. Так, в пункте 8 Договора указано, что Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий. С учетом того, что исходя из пункта 1 Договора ФИО2 продает ФИО1 принадлежащие ей 3/4 доли в праве собственности на квартиру и естественно не вправе распоряжаться квартирой в целом и отчуждать ее без участия ФИО4, то неясно волеизъявление сторон и к какому соглашению они в итоге пришли. В том же пункте Договора указано, что Продавец обязуется на дату освобождения квартиры оплатить все имеющиеся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и иных, услуг, связанных с эксплуатацией указанной квартиры и урегулировать все возникшие споры самостоятельно. Из данного пункта и иных пунктов Договора не усматривается, что подразумевают Стороны под освобождением квартиры, когда она должна произойти и в какой форме. Фактически, на сегодняшний день, никакие из данных обязательств Продавцом не исполнены, так как в отношении жилого помещения по адресу: г. Уфа, <адрес>, за ФИО2 сохраняются задолженности по оплате взносов за капитальный ремонт (6602,75 рублей согласно Платежному документу за ноябрь 2022 года; 50301,83 руб. согласно платежному документу за октябрь 2022 г., для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставления коммунальных услуг). Н-ны и аналогичные обязательства Покупателя (согласно пункту 13 Договора ФИО1 «в соответствии с законом несет бремя содержания указанной доли квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме»,однако, вышеуказанная задолженность не погашена и им тоже). Как до подписания договора от 13.09.2022г, так и по сегодняшний день ФИО4 со своей стороны несет все расходы по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг. В связи с изложенным ФИО4 считает, что договор купли продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой и в силу ст. 170 ГК РФ является ничтожным. Из Договора видно, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, в частности Истец ФИО4 в нем не указаны, а напротив, абсолютно некорректно указано, что лиц сохраняющих право пользования и проживания в отчуждаемой доле квартиры не имеется. На основании изложенного, Стороны совершили притворную сделку, то есть продажу доли квартиры, на абсолютно других условиях, по отношению к условиям, указанным в Договоре, за существенно меньшую стоимость (1 900 000 рублей, а не 3 300 000 рублей). Кроме того, Договор содержит не соответствующие действующему законодательству условия, а также ФИО4 не была предоставлена возможность воспользоваться, предусмотренным статьей 250 ГК РФ преимущественным правом покупки 3/4 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: г. Уфа, <адрес>.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о вселении в жилое помещение, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, о переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, объединены в одно производство.
Представитель ФИО1, ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании просил первоначальные исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать, а также отказать в иске ФИО4 о переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности.
ФИО4, его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, встречные исковые требования и самостоятельный иск ФИО4 просили удовлетворить.
Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Нотариус ФИО8 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц на основании статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся лиц, суд считает, что первоначальные исковые требования следует удовлетворить, во встречных исковых требованиях следует отказать, а также отказать в самостоятельных исковых требованиях С.О.ББ., исходя из следующего.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу указанной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В силу разъяснений Конституционного Суда РФ в определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 831-О-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 455-О, при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции РФ) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли в праве обще долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Уфа, <адрес>.
Право собственности истца возникло на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с продавцом ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ
По условиям договора купли-продажи данный договор имеет силу акта приема-передачи доли в квартире и с момента его подписания доля считается переданной покупателю, одновременно продавцом покупателю были переданы ключи от квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1, имеющий намерение вселиться в спорное жилое помещение, попытался войти в жилое помещение, в связи с чем обратился к сособственнику жилого помещения владеющему 1/4 доли в праве общей долевой собственности ответчику по настоящему иску ФИО4, проживающему в настоящий момент в данной квартире, с требованием вселить истца в данное жилое помещение и согласовать порядок пользования жилым помещением, в связи с чем также предоставил ответчику копии правоустанавливающих документов на право собственности на ? доли в квартире, однако ответчик отказался его пропустить в жилое помещение и воспрепятствовал вселению истца в жилое помещение.
В связи с отказом во вселении в квартиру истец ФИО1 вызвал сотрудников полиции, этот день истцу также стало очевидно, что переданными при заключении договора купли-продажи ключами открыть двери в спорную квартиру невозможно, замок в квартиру либо личинка замка были заменены ответчиком и самостоятельно войти в квартиру истец не может.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 повторно попытался вселиться в спорное жилое помещение, однако ответчик ФИО4 вновь отказал истцу во вселении, утверждая, что по условиям договора купли-продажи в течение трех месяцев в квартире находятся вещи ФИО2 вселять истца в квартиру он не согласен.
Истец вынужден был вновь вызвать сотрудников полиции, которые, явившись, взяли объяснения у присутствующих лиц.
В связи с незаконными действиями ответчика ФИО4 истец также обращался в отдел полиции № Управления МВД России по г. Уфе, с заявлением о привлечении к ответственности и требуя устранить нарушение его прав.
Истец также направил ответчику телеграмму с требованием устранить нарушения его прав, вселения в квартиру, согласовать порядок пользования квартирой, предоставления ключей от квартиры, указав номер телефона сотовой связи для обсуждения предложений по поставленным вопросам с ответчиком. Ответчик ФИО4 данную телеграмму, получать отказался.
Таким образом, истцом доказан факт воспрепятствования ему во вселении в жилое помещение, в связи с чем, иск ФИО1 к ФИО4 о вселении в жилое помещение, нечинении препятствия в пользовании жилым помещением и обязании передать комплект ключей от жилого помещения подлежит удовлетворению. В части исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением суд также приходит к выводу об их обоснованности и находит их подлежащими удовлетворению, поскольку истцу принадлежит большая доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, следовательно, он вправе претендовать на пользование большей из двух жилых комнат, а кроме того заявленный порядок пользования жилым помещением был определен ранее между ответчиком и предыдущим сособственником ФИО2
Разрешая исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи доли недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя доли, суд приходит к следующему.
Заявляя встречный иск о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), ФИО4 указывает на притворность данной сделки, вместе с тем, в данном иске не указано, какую именно сделку прикрывает оспариваемый договор. Указанные во встречном иске нарушения, допущенные при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не могут повлиять на признание его недействительным, в том числе по основанию притворности.
В отношении исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли, суд приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.
Так, ФИО4 не доказан факт готовности заключить договора купли-продажи доли на предложенных условиях, не доказан факт наличия денежных средств для покупки спорной доли, данные денежные средства не внесены на депозит Управления судебного департамента в Респ. Башкортостан, или на депозит нотариуса.
Ранее при разрешении жилищных споров с предыдущим собственником спорной доли ФИО2 ФИО4 не высказывал намерений о покупке спорной доли и не делал предложений ни о продаже своей ? доли ФИО2, либо о покупке, принадлежащей ей ? доли в праве собственности.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194- 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о вселении в жилое помещение, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением удовлетворить.
Вселить ФИО1 в жилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, <адрес>.
Обязать ФИО4 не чинить ФИО1 препятствий в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: г. Уфа, <адрес>.
Определить следующий порядок пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Уфа, <адрес>, определив в пользование ФИО1 комнату № площадью 17,4 кв.м., лоджию №, выделить в пользование ФИО4 комнату № площадью 12,5 кв.м., лоджию №; места общего пользования, в том числе, кухню, ванную комнату, туалетную, встроенные шкафы (кладовую) и коридор оставить в общем пользовании ФИО4 и ФИО1.
Обязать ФИО4 предоставить ФИО1 ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи от 13.09.2022 г. недействительным, переходе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. №262-ФЗ (ред. от 28.06.2010 г.) «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.
Судья Т.А. Мухина