Решение по делу № 2-644/2025 от 18.09.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.05.2023, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 29.05.2024, применении последствий недействительности сделок.

Мотивированное решение

изготовлено 18.09.2025

Дело № 2-644/2025

УИД 66RS0028-01-2025-000465

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2025 года город Ирбит

Ирбитский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Саламбаевой Ю.А.,

при секретаря судебного заседания Лошкаревой А.Я., Модиной Н.Л.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2

ответчика ФИО3, его представителей ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО7, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.05.2023, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 29.05.2024, применении последствий недействительности сделок,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО7, ФИО3 с вышеуказанным иском, в обоснование иска, указав, следующее.

В период брака ФИО6 и ФИО2 - 14.08.2013 между «продавцом» ФИО8 и «покупателем»(ответчиком) ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, общей площадью 43 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи прошел надлежащую регистрацию в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Свердловской области- 02.09.2013. Согласно данного договора вышеуказанная квартира была приобретена за счет общих средств супругов и перешла в совместную собственность супругов - истца ФИО6: и ответчика ФИО2 В п.5 договора купли-продажи от 14.08.2013 указано, что «покупатель» ФИО2 заявляет, что его супруга ФИО6 осведомлена о содержании заключаемого договора. К договору купли-продажи от 14.08.2013 приложено нотариального согласие истца ФИО6, удостоверенное нотариусом нотариального округа г.Ирбита и Ирбитского района ФИО9 на покупку данной квартиры ответчиком ФИО2 за счет общих денежных средств супругов. С момента приобретения квартиры и регистрации права собственности истец ФИО6, ответчик ФИО2, их сын ФИО10 были зарегистрированы в ней по месту проживания, где проживают и имеют регистрацию до настоящего времени, что подтверждается справкой от 11.02.2025, выданной ООО «Южная управляющая компания «Южилкомплекс». Истец ФИО6 оплачивает надлежащим образом квартплату и коммунальные платежи за данное жилое помещение на сегодняшний день, о чем так же имеются квитанции и чеки. Согласно платежных квитанций - собственником ( нанимателем жилого помещения) указан ответчик ФИО2, то есть до настоящего времени с ним заключен, и в том числе договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, как с собственником. Данная квартира является единственным жилым помещением у истца, ответчика ФИО2 и ФИО10 В октябре 2024 года истец ФИО6 узнала из открытой переписки в мессенджере «Ватсап» своего супруга - ответчика ФИО2 о заключении договора купли-продажи квартиры, в которой они проживают. Ответчик ФИО2 в ноябре 2024 года передал истцу копию договора купли-продажи от 24.11.2023, которую он взял у ответчика ФИО7, так как своей копии договора у него не было. Ознакомившись с договором купли-продажи от 24.11.2023, истцу ФИО6 стало известно, что без ее согласия, как собственника 1/2 доли квартиры, приобретенной в общую совместную собственность супругов произошло отчуждение квартиры ответчику ФИО7 На протяжении полутора лет истец не знала о данном договоре, поскольку к ней с требованиями освободить жилое помещение никто из ответчиков - ФИО7, ФИО3 не обращались, согласно информации коммунальных служб ФИО2 являлся собственником данной квартиры. Деньги за квартиру, как пояснил ФИО2 - ФИО6 он не получал, только сказал, что его избили, и он под физическим и психологическим давлением подписал данный договор купли-продажи от 24.11.2023. В последующем боялся сказать истцу о данном договоре, так как знал, что истец никогда бы не дала согласие на продажу их единственного жилого помещения, в котором так же проживает и сын ФИО10 Со слов ФИО2- ФИО6 узнала так же, что в полицию МО МВД РФ «Ирбитский» он не обращался, так как боялся физического насилия. Пытался решить этот вопрос через знакомых, но не получилось. Спорная квартира отчуждена ответчиком ФИО7 - покупателю ФИО3 по договору купли-продажи от 29.05.2024. На каких условиях был заключен данный договор истец ФИО2 не знает, узнала о существовании договора из выписки на спорную квартиры, полученной в ЕГРН. Ответчик ФИО3 ( покупатель по договору от 29.05.2024), так же в спорной квартире никогда не появлялся и требований, в том числе к истцу ФИО6 не предъявлял. Считает, что сделка - договор купли продажи от 24.11.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО7 является недействительной оспоримой сделкой, поскольку нарушено право истца ФИО6 Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ссылаясь на ст. ст. 33-35 Семейного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 1, 10, 12, 166-167, 173.1, Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом уточненных исковых требований, принятых судом, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 24.11.2023 между ФИО2 и ФИО7, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный 29.05.2025 между ФИО7 и ФИО3 Применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение.

Определением суда от 11.08.2025 производство по гражданскому делу в части требований о признании права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, - прекращено, в виду отказа от данной части требований стороной истца.

В ходе рассмотрения дела протокольными определениями к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО11, ФИО12

В представленном на исковое заявление отзыве ответчик ФИО7 указал, что с исковыми требованиями не согласен, так 24.11.2023 договор купли - продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> был заключен между ним и ФИО2 При покупке квартиры согласие супруги ФИО2 - ФИО6 не требовалось т.к. по утверждению ФИО2 квартира была приобретена для него на деньги его матери в его единоличную собственность. Договором купли-продажи от 24.11.2023 было предусмотрено, что ФИО2 имеет право в случае соблюдения условий договора выкупить квартиру обратно в течение года. По этой причине он, как собственник квартиры, не появлялся в жилом помещении. После того как ФИО2 перестал исполнять условия договора, 29.05.2024 он продал квартиру ФИО3 Просил применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку ФИО6 знакома с его супругой и знала о сделке в момент ее заключения. Денежные средства за квартиру им были переданы полностью ФИО2, который передал денежные средства на погашение своей задолженности третьим лицам. Указал, что действия ФИО2 и ФИО6 согласованы и направлены на причинение вреда добросовестным покупателям которыми является ФИО7 и ФИО3 (л.д. 168-169).

В соответствии с ч.3,5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО6, ответчика ФИО2, ответчика ФИО7, третьих лиц ФИО10, Ирбитского отдела Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Свердловской области, ФИО11, ФИО12, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, просила удовлетворить уточненные исковые требования, пояснив, что спорный объект приобретен в период брака супругов ФИО6 и ФИО2 на совместные денежные средства, в общую собственность супругов. 24.11.2023 квартира была продана ФИО2 без нотариального согласия на заключение сделки по купле-продажи квартиры его супруги ФИО6, которая согласия на распоряжение общим имуществом ФИО2 не давала, считала до конца 2024 года, что квартира находится в собственности ФИО2, поскольку они оплачивали коммунальные платежи и налог, квитанции из управляющей компании приходили на имя ее супруга, до настоящего времени они зарегистрированы в спорной квартире, посторонних лиц в квартире не видела, о данной сделке узнала лишь в ноябре 2024 года, после чего была вынуждена обратиться в суд за защитой своего права.

В судебном заседании 16.06.2025 ответчик ФИО2 пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленных требований, поскольку действительно 24.11.2023 заключил договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> находящейся в совместной собственности супругов, без согласия супруги ФИО6, которая не знала о том, что он намерен продать квартиру. Совершил указанную сделку 24.11.2023 в нарушение требований закона с намерением получить денежные средства, которые в последующем передал кредиторам, для гашения имеющейся у него задолженности о которой супруге не было известно. Не оспаривал, что ФИО3 приезжал осматривать квартиру, при осмотре квартиры его жена ФИО6 не присутствовала.

Ответчик ФИО3 возражал удовлетворить уточненные исковые требования, пояснив, что является добросовестным приобретателем квартиры, указав, что спорную квартиру приобрел в целях инвестиций, поскольку цена квартиры была ниже среднерыночной, устроила его, он осмотрел квартиру. При осмотре присутствовал ФИО2 и женщина, с которой он не общался, утверждать, что это была ФИО6 не может. Документы проверили юристы, ограничений для совершения сделки не было, он заключил сделку купли-продажи квартиры, договор купли - продажи прошел регистрацию в Роскадастре. Согласия супруги ФИО7 на продажу квартиры не истребовал. Ключ от квартиры ему предал ФИО7, ключа от домофона не имел, в связи с чем в квартиру не мог попасть в последующем. После того, как предложил ФИО2 освободить квартиру, его супруга ФИО6 обратилась с настоящим иском в суд. Требований о выселении Ч-вых из квартиры не предъявлял, коммунальные платежи не оплачивал, доказательств оплаты налога на имущество не представил, в квартиру не вселялся и вещи не ввозил, при покупке квартиры ему было известно о проживающих в ней Ч-вых, с регистрационного учета их не снимал, с данным требованием к Ч-вым не обращался, управляющую компанию о смене собственника не уведомлял, так как приобрел квартиру в целях инвестиции.

Представители ответчика ФИО3 - ФИО4, ФИО5 иск не признали, по тем основаниям, что ФИО3 является добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Перед покупкой квартиры он приезжал в <адрес>, встречался с ФИО7, после чего они осмотрели квартиру, в которой находился ФИО2, после осмотра квартиры он заключил договор купли-продажи квартиры от 29.05.2024. В апреле 2025 года ФИО3 обратился к ФИО5 с просьбой оказать услуги по продаже указанной квартиры, после того как квартиру освободят Ч-вы. ФИО2 длительное время вел переписку с ФИО3, обещая освободить квартиру, в последствии отказался это сделать, а его жена обратилась с иском в суд. Просили применить срок исковой давности, указывая, что ФИО6 владела информацией о продаже квартиры ФИО7 в 2023 году.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218).

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное (ст. 253).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 1 ст. 256).

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Судом установлено следующее.

С 30.01.2002 ФИО2 состоит в браке с ФИО6, что подтверждается свидетельством о заключении брака от 30.01.2002. До настоящего времени брак не расторгнут(л.д.36).

В период брака супругами ФИО15 14.08.2013 приобретена квартира площадью 43 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> являющиеся совместно нажитым имуществом супругов, зарегистрированным в установленном законом порядке на имя супруга ФИО2 (титульный собственник)(л.д.35,36,38).

На совершение указанной сделки 14.08.2013 ФИО6 дано нотариально удостоверенное согласие на покупку указанной <адрес> № - ФИО2, поскольку как следует из п.1 Согласия квартира приобреталась за счет общих денежных средств супругов Ч-вых(.л.д.37).

Между супругами ФИО6 и ФИО2 брачный контракт, изменяющий режим общей совместной собственности в отношении указанного имущества не заключался, тем самым режим совместной собственности супругов не изменялся(п. 3 Согласия № <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ).

В период брака, то есть 24.11.2023 ФИО13 А,Д. продал ФИО7 за 1 500 000 рублей вышеуказанную квартиру.(л.д.45-47).

Согласно п.1.3 договора следует, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.08.2013.

В п.1.4 продавец уведомляет покупателя о том, что на момент заключения договора в отношении отчуждаемой квартиры имеется ограничение о запрете на совершение действий по регистрации.

Согласно п. 2.2 покупатель в момент заключения договора выплатил продавцу сумму, указанную в п.2.1 договора. Подписание сторонами договора является доказательством надлежащей и своевременной передачи денежных средств покупателем продавцу(л.д.46).

30.11.2023 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрирован переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества по названной сделке на ФИО7, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.01.2025, ответом Межрайонной инспекции ФНС №23 по Свердловской области от 23.04.2025(л.д.51,138).

При продаже квартиры в нарушение ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО2 - ФИО6 получено не было. Данное обстоятельство так же подтверждается документами из реестрового дела № которых следует, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о регистрации прав ФИО7 предоставлены: договор купли-продажи от 24.11.2023 в оригинале на 3 листах, квитанция об оплате, в оригинале на 1 листе(л.д.124,125).

При этом, из возражений на исковое заявления ФИО7, следует, что он ранее был знаком с ФИО2, знал, что у него есть супруга ФИО6

Исходя из п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствует нотариальное согласие супруги ФИО6 на продажу данной квартиры, что является основанием для признания спорной сделки недействительной, так как нарушены вышеуказанные нормы законодательства, а также права и законные интересы истца.

ФИО7 при должной предусмотрительности мог предотвратить данное нарушение, так как о нахождении ФИО2 в браке ему было известно, поскольку в возражениях на исковое заявление, он указа, что их жены общаются, в связи с чем он мог потребовать предоставить от продавца нотариальное согласие супруги.

От доказывания факта осведомленности ФИО6 о совершенной сделке 24.11.2023 ответчик ФИО7 уклонился, его супруга ФИО11 так же не явилась в судебное заседание для дачи пояснений.

Истец ФИО6 оспаривает указанную сделку, как совершенную в отсутствие нотариального согласия собственника в праве совместной собственности супругов на объекты недвижимого имущества, считая свои права нарушенными.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, п. 1 ст. 549).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, п. 1 ст. 550).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.п. 1 и 2 ст. 551).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558).

В силу требований части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Как указано в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 указанного Постановления ВС РФ).

В силу п.1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи п.3 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (п. 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2).

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблений правом).

ФИО7 было известно о том, что брак между ФИО2 и ФИО6 не расторгнут и спорное имущество приобретено в период брака, является совместно нажитым имуществом супругов, в связи с чем требуется ее нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки.

ФИО6 своего согласия на заключение договора купли-продажи имущества не давала. Нотариально удостоверенное согласие на продажу указанного имущества она не оформляла.

Указанные обстоятельства подтверждаются заявлением из которого следует, что на государственную регистрацию сделки не предъявлено согласие ФИО6 необходимое в силу ст. 35 Федерального закона от 29.12.1995 № 223-ФЗ.

Сторонами по делу не отрицалось, что такого нотариально удостоверенного согласия ФИО6 при совершении спорной сделки купли-продажи недвижимого имущества не имелось.

Сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, относятся к категории оспоримых, то есть они действительны, пока суд не признает их недействительными, именно поэтому регистрация перехода прав собственности по спорной сделке состоялась в ЕГРН.

ФИО7 не мог не знать о том, что брак Ч-вых не расторгнут и не прекращен, и, действуя разумно и добросовестно, обязан был при заключении спорной сделки объекта недвижимого имущества требовать от продавца ФИО2 предоставления нотариального согласия его супруги ФИО6 на отчуждение такого имущества, что им сделано не было.

Тем самым, ФИО7. при заключении спорной сделки достоверно знал о необходимости получения нотариального согласия ФИО6 на отчуждение недвижимого имущества.

Ответчик ФИО2 заведомо знал о несогласии своей супруги на совершение оспариваемой сделки, в связи с чем не сообщил ФИО6 о намерении распорядиться недвижимым имуществом, о чем он пояснил в судебном заседании.

Ответчики ФИО2 и ФИО7, с целью совершения сделки по распоряжению имуществом, находящемся в совместной собственности супругов, квартирой, расположенной по адресу: <адрес> последующей регистрации сделки в органах Роскадастра без уведомления супруги ФИО2 - ФИО6 и получения от нее нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки, включили в текст договора п. 4.1, в котором указали, что продавец отчуждает квартиру, приобретённую им за свои личные средства, в связи с чем квартира не является общей совместной собственностью и согласие супруги на отчуждение не требуется.

Доказательств получения ФИО6 денежных средств по спорному договору купли-продажи от 24.11.2023 в материалах дела не имеется.

Согласно сведениям из ЕГРН иное жилое помещение в собственности ФИО6 отсутствует, таким образом в результате действий ответчиков истец лишена единственного жилого помещения.

Тем самым, заключение спорной сделки явилось следствием недобросовестного поведения ответчиков ФИО2 и ФИО7

Свое недобросовестное поведение ответчик ФИО2 признал в судебном заседании, ответчик ФИО7 уклонился от участия в судебном заседании и представления в соответствии с требованиями ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств добросовестности своих действий.

Из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 следует, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Истец ФИО6 является заинтересованным лицом по смыслу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет охраняемый законом интерес в признании спорной сделки недействительной и удовлетворение заявленных ею исковых требований приведет к восстановлению ее прав, как собственника объектов недвижимого имущества в праве совместной собственности супругов.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания ответчика ФИО7 добросовестным приобретателем спорного объекта не имеется. Требований о признании ФИО7 добросовестным приобретателем не заявлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что спорная сделка, совершенная ФИО2 по распоряжению общим имуществом супругов является недействительной в силу отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруги ФИО6 Недействительная сделка не влечет правовых последствий. В связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение.

Разрешая требования истца ФИО6 в части признания недействительным договора купли-продажи от 29.05.2025, суд приходит к следующему.

Параграф второй гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки недействительной, вместе с тем, обратил внимание, что при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать добросовестность приобретателя имущества в последующих сделках(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 N 89-КГ24-14-К7).

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения помимо воли должна быть возложена на собственника.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Как указано в абзаце втором п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 г., ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В абзаце втором п. 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Продолжая действовать недобросовестно ответчик ФИО7 29.05.2024 заключил договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с покупателем ФИО3, согласно п.2.1 договора определив ее стоимость в размере 1 680 000 рублей(л.д.131-132).

Согласно п.2.2. покупатель в момент заключения договора выплатил продавцу сумму, указанную в п.2.1 договора. Подписание сторонами договора является доказательством надлежащей и своевременной передачи денежных средств покупателем продавцу(л.д.131).

06.06.2024 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрирован переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества по названной сделке на ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.01.2025, ответом Межрайонной инспекции ФНС №23 по Свердловской области от 23.04.2025(л.д.50,138).

Из п. 4 выписки из ЕГРН от 11.04.2025 следует, что при заключении указанного договора купли-продажи, а так же при предоставлении документов на регистрацию сделки сторонами в нарушение требований закона не было представлено нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО7- ФИО11 на распоряжение недвижимым имуществом находящимся в совместной собственности супругов, поскольку спорная квартира ФИО7 приобретена была в период брака(л.д.232).

Согласно положениям статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пунктах 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Вместе с тем, в случае общения ФИО3 с ФИО2, ФИО6, проживающих в спорной квартире, имеющих регистрацию по указанному адресу на момент совершения сделки, при минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, он не мог не знать о наличии права у ФИО6 на указанную квартиру, которая не располагала информацией о состоявшейся сделке 24.11.2023 и не давала согласия на распоряжение спорным имуществом, находящемся в совместной собственности супругов.

Проявление такой осмотрительности позволило бы ФИО3 с неизбежностью узнать о пороках регистрационной записи о праве собственности ФИО7 на спорное имущество, а потому он не может считаться добросовестным приобретателем, а, следовательно, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновывать возражения по настоящему иску ссылками на то, что разумно полагался на записи государственного реестра о правах ФИО7, не зная об их недостоверности.

На основании изложенного суд принимает во внимание поведение ФИО3 в момент приобретения квартиры и после приобретения недвижимого имущества в собственность, а именно: недвижимое имущество им было приобретено по заниженой стоимости, о чем он подтвердил в судебном заседании, согласия супруги продавца им не было истребовано, на момент приобретения квартиры ему было известно о лицах зарегистрированных и проживающих в квартире, но выяснить на каком основании семья Ч-вых занимают жилое помещением, которое он намерен приобрести, он не предпринял действий, с иском о выселении Ч-вых из квартиры не обращался в суд, коммунальные платежи не оплачивал, доказательств оплаты налога на имущество не представил, в квартиру не вселялся и вещи не ввозил, полного комплекта ключей, необходимого для доступа в квартиру не имеет, управляющую компанию о смене собственника не уведомлял, что говорит о его недобросовестном поведении, а так же ставит под сомнение действительность сделки во всем.

Доказательств обратного, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО3, его представителями не представлено. Требований о признании его добросовестным приобретателем не заявлено. Доводы и представленные доказательства стороной истца о том что имущество из владения ФИО6 выбыло против ее воли ответчиком, его представителями не опровергнуты.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорная сделка от 29.05.2024 заключенная между ФИО7 и ФИО14 является недействительной. Недействительная сделка не влечет правовых последствий. В связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение.

Применяя последствия недействительности сделок суд приходит к следующему.

С момента заключения первоначального договора купли-продажи от 24.11.2023, а так же последующего договора купли-продажи от 29.05.2024 до настоящего времени недействительные сделки не были исполнены, имущество, предмет обязательства- спорная квартира осталась у ее отчуждателя, несмотря на регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателям. В таких случаях возврат сторон в первоначальное положение достигается путем вынесения решения об исправлении в ЕГРН соответствующих записей о принадлежности спорного имущества.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (абзацы второй и третий пункта 52 постановления Пленумов N 10/22).

Как видно из приведенных разъяснений, само по себе требование о признании сделок недействительными недостаточно для оспаривания вещного права, необходимо еще применение соответствующих последствий, однако реституционных не заявлено.

По собственной инициативе суд применяет последствия недействительности сделки только в случае ее оспаривания одной из сторон этой сделки для уравнивания встречных предоставлений сторон (пункт 80 постановления Пленума N 25) или для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применение реституции по инициативе суда при оспаривании сделки по иску лица, не являющегося стороной сделки, законом не предусмотрено.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, произведенных 30.11.2023 по договору купли-продажи от 24.11.2023 между ФИО2 и ФИО7, 06.06.2024 по договору купли-продажи от 29.05.2025 между ФИО7 и ФИО14

Разрешая довод ответчиков ФИО7, ФИО3, его представителей о пропуске истцом срока исковой давности суд приходит к следующему.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной (ничтожной) разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела и с учетом того, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Заслушав стороны суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку ФИО6 в реализации спорного объекта участия не принимала и ей не было об этом известно, спорное недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес> до настоящего времени находится во владении ФИО6 и ФИО2, квитанции на оплату коммунальных услуг поступают на имя ФИО2 и оплачиваются истцом своевременно (л.д.41-44,77-83), ФИО6 ее супруг и ребенок до настоящего времени зарегистрированы в указанной квартире(л.д.39,136-138), с требованием о выселении, снятии с регистрационного учета к ФИО6 ни один из ответчиков не обращался, ФИО7, ФИО3 после приобретения квартиры в спорном жилом помещении не появлялись, не встречались и не сообщали ФИО6 о приобретении ими спорной квартиры, в судебном заседании ответчик ФИО7 уклонился от доказывания факта осведомленности ФИО6 о состоявшейся 24.11.2023 сделке по купле-продажи квартиры.

Оснований не доверять пояснениям ФИО6 о том, что о состоявшейся сделке она узнала в конце 2024 года у суда нет оснований. Квитанция об оплате налога за 11 месяцев 2023 года поступила в адрес ФИО2 в конце 2024 года, что так же свидетельствует о том, что только во второй половине 2024 года истец ФИО6 имела возможность узнать о состоявшейся сделке, в связи с чем суд полагает, что срок исковой давности ФИО6 не пропущен, поскольку с иском о защите своих прав она обратилась в течение года с момента, когда ей стало известно о нарушении ее права – 18.03.2025.

На основании изложенного, иск ФИО6 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО7, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.05.2023, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 29.05.2024, применении последствий недействительности сделок, – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 24.11.2023 между ФИО2 и ФИО7.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 24.11.2023, возвратив стороны в первоначальное положение:

Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, записи о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: по договору купли-продажи от 24.11.2023, заключенному между ФИО2 и ФИО7.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 29.05.2025 между ФИО7 и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 29.05.2024, возвратив стороны в первоначальное положение:

Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, записи о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: по договору купли-продажи от 29.05.2024, заключенному между ФИО7 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Восстановить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, записей о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: по договору купли-продажи от 24.11.2023, заключенному между ФИО2 и ФИО7, по договору купли-продажи от 29.05.2024, заключенному между ФИО7 и ФИО3, и восстановлении записи о праве собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение месяца, со дня изготовления решения суда в окончательной форме, через Ирбитский районный суд Свердловской области.

.

.

.

.