Решение по делу № 2-1886/2023 от 06.09.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

КОПИЯ

Дело № 2-1886/2023

26RS0003-01-2023-001506-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2023 г. г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Руденко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Агабекян Д.Р.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, адвоката Навольнева А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В котором просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1; привести стороны в первоначальное положение;: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 368870 рублей, взыскать ФИО2 в пользу министерства строительства и архитектуры <адрес> денежные средства в размере 1030130 рублей; обязать ФИО1 передать ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований истцом указано, что между ФИО2, ФИО1 и Министерством строительства и архитектуры <адрес> заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которого предметом договора является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Стороны оценили недвижимость в 1 400 000 рублей. Из них, сумма в размере 1 031 130 рублей была выплачена министерством строительства и архитектуры <адрес> из средств федерального бюджета, оставшаяся часть в размере 368 870 рублей была оплачена ФИО3 за счет собственных средств, из них задаток в размере 50 000 рублей получен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма в размере 318 870 рублей получена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в момент подписания договора купли-продажи недвижимости.

16.11.2022г. на основании договора купли-продажи жилого помещения зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В п. 1.7 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, проверив ее путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил

Однако, спустя непродолжительное время после вселения, в квартире стала появляться плесень на стенах комнат, которая на момент осмотра квартиры при покупке отсутствовала, поскольку в квартире незадолго до этого был сделан косметический ремонт, целью которого было сокрытие имеющихся в квартире существенных недостатков. Позднее истцу ФИО1, стало известно, что ФИО2 приобрела указанную квартиру немногим ранее, в июле 2022 г., то есть она прожила в ней около четырех месяцев и решила продать в связи с имеющимися существенными недостатками, предварительно сделав ремонт, осознавая, что это не устранит наличие плесени, а лишь придаст квартире временный товарный вид. Истец является инвали<адрес> группы и неработающим пенсионером, ей 82 года. В силу склонного возраста и наличия множественных заболеваний истец не имеет возможности самостоятельно защищать свои права. Постоянное образование плесени в приобретенном помещении в свою очередь не только создает препятствия в пользовании квартирой, но и угрозу её жизни и здоровью, поскольку у истца имеются хронические заболевания дыхательных путей. Кроме того истец нуждаюсь в постоянном постороннем уходе, который в таких условиях не может быть ей обеспечен. Кроме того, после вселения в квартиру истцу стало известно, что газовая отопительная печь не соответствует нормативам, предъявляемым к газовым отопительным приборам в части пожарной безопасности ее использования. Как пояснил истцу сотрудник газовой службы, использование указанной печи возможно только при постоянном контроле, и при выходе из дома ее необходимо выключать, поскольку оставлять ее без присмотра опасно, может произойти взрыв. Также уже после приобретения помещения выяснилось, что электрические провода розетки сгнили и необходимо дробить стены, чтобы заменить электропроводку.

Истец считает, что был передан товар ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены в момент покупки квартиры, истец считает, что имеет право на предъявление требований о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

На предложения истца к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи помещения, она отвечает отказом. Также истцом было направлено письмо с предложением о расторжении договора, однако до настоящего времени ответчик не ответила. Кроме того, в соответствии с п 1.8 Договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному между ними акту приема- передачи квартиры. Однако фактически квартиру продавец истцу не передавал, она получила ключи от квартиры у риэлтора ФИО4, который занимался оформлением договора купли- продажи. Кроме того, договор купли-продажи был передан истцу несвоевременно, только ДД.ММ.ГГГГ истец получила его от риэлтора. При этом, сразу после его получения истец отправилась в министерство строительства и архитектуры <адрес> с просьбой не переводить денежные средства, поскольку уже на тот момент истцом были обнаружены вышеуказанные существенные недостатки в квартире. Однако истцу пояснили, что денежные средства уже переведены продавцу и вернуть их обратно нет возможности, указанное свидетельствует о том, что продавец и риэлтор умышленного задержали у истца договора, чтобы она не смогла отказаться от сделки. Таким образом, продавец не сообщила истцу достоверно известные ей сведения о состоянии помещения - о наличии в квартире плесени, которую невозможно устранить, несоответствии газовой отопительной печи требованиям, предъявляемым к газовым отопительным приборам, неисправности электрической проводки. При этом данные сведения могли оказать влияние на решение истца о приобретении указанного жилого помещения. В договоре также отсутствовала информация об указанных недостатках, указанные недостатки являются существенными и не могут быть устранены, что в свою влечет невозможность использования данного помещения в качестве жилого. Также проживание в указанном помещении приводит к ухудшению состояния истца и представляет угрозу жизни.

Истец полагает, поскольку ответчиком был передан товар ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены в момент покупки квартиры, имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

Более того, по мнению истца бюджетные денежные средства были фактически потрачены на помещение, которое не может использоваться как жилое в виду имеющихся иных недостатков.

В судебном заседании истец ФИО1 просила суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме по основаниям, изложенным в иске, при этом также пояснила, что в настоящий момент является инвали<адрес>-ой группы по слуху, фактически осталась без жилого помещения, с марта месяца не может проживать в купленной квартире.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и представитель ответчика ФИО2 – Навольнев А.В., действующий на основании ордера и доверенности возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснив что при заключении сделки купли-продажи, истец не была лишена возможности произвести осмотр квартиры, его наружного состояния, внутреннего состояния, провести исследования, в том числе и с привлечением экспертов - строителей, однако данным правом не воспользовалась, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорной жилой квартиры недостатков и дефектов, истица, осматривая и принимая квартиру от продавца, не могла не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось. Домовладение построено в 1900 г. В этот период не действовали настоящие (современные) строительные нормы, на период постройки данное строение соответствовало нормам строительства того периода, царской России. Таким образом, оснований полагать, что истица заблуждалась относительно предмета сделки, не имеется.Существенных нарушений договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора нет. Договор купли продажи от 07.11.2022г. между истцом и ответчицей в настоящее время исполнен. При этом в соответствии со ст. 469 ГК РФ в договоре купли-продажи были оговорены условия, относящиеся к качеству недвижимого имущества. Истцом не представлено достаточных доказательств того, что приобретенная ими квартира не пригодна для проживания.

Квартира была покупателем предварительно осмотрена, истец выразил согласие с условиями продажи и характеристиками квартиры, условия о качестве квартиры согласованы сторонами. Таким образом, при заключении договора между сторонами было достигнуто соглашение о качестве квартиры, продаваемой в том состоянии, которое имело место на дату заключения договора, то есть стороны согласовали условие о качестве жилого помещения, квартира передана истцу в том качестве, которое соответствовало условиям договору купли-продажи. А кроме того, при приобретении квартиры истец не проявил должную степень заботливости и осмотрительности.В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли- продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с появлением плесени, причем, как указал эксперт, на фотографии возможно и не видно, но она есть. По какой причине эксперт-строитель установил данный факт не известно, ни одного ответа от эксперта не прозвучало со 100% уверенность, везде эксперт указывал па вероятный характер повреждения. Полагает, что заключение эксперта, не может быть принято судом, так как является недостоверным доказательством.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Министерства строительства и архитектуры <адрес> не явился, надлежаще извещен о времени и месте проведения судебного заседания. Представлен отзыв в котором представитель Министерства строительства и архитектуры <адрес> просит вынести по делу законное и обоснованное решение, также представлено заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Министерства финансов <адрес>. Представлены письменные пояснения в которых представитель пояснил, что министерство не является стороной правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, просит провести судебное заседание в его отсутствие.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (ст. 469 ГК РФ). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст.ст. 476 - 477 ГК РФ несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК).

К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При разрешении спора, судом установлено, что 07.11.2022г. между ФИО2, ФИО1 и министерством строительства и архитектуры <адрес> был заключен договор купли-продажи жилого помещения, квартиры расположенной по адресу: РФ, СК, <адрес>. (л.д. 14-16).

Условия договора сторонами исполнены, переход права зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ № № на основании договора купли-продажи жилого помещения №б/н, выдан ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта недвижимого имущества №б/н, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил о том, что проводил визуальный осмотр вместе с истцом, признаков плесени не имелось, каких-то других дефектов он не заметил, однако дом старой постройки, в нем имелись свои недостатки.

Между тем, судом установлено, что ни договор, ни акт приема-передачи, ни содержат сведений о том, что продавец при заключении договора поставил покупателя в известность о том, что в жилом помещении имеется плесень, которая относится к скрытым недостаткам, ограждающие конструкции (стены, потолок) а также отделка в кухне и туалетной комнате имеют следы сырости и черноты, а также что в жилом помещении газовая отопительная печь имеет нарушения и представляет угрозу безопасности жизни и здоровья. Доказательств об обратном, как это предусмотрено ст. 56 ГПК РФ, ответчики суду не представили.

Ответчик обязан были передать истцу жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

При этом в ходе проведения назначенной судом судебно-строительной экспертизы № от 20.07.2023г. на момент визуального обследования пространства, расположенного по адресу: <адрес> были установлены недостатки в виде плесени, которые могут относиться к скрытым. Когда покупатель проводит осмотр жилого помещения перед покупкой, обнаружение плесени может быть затруднено, особенно если она скрыта за отделкой или стенами. В таких случаях, наличие плесени может рассматриваться как скрытый недостаток, предполагая, что она присутствовала в момент продажи, но не была замечена при обычном визуальном осмотре. По мере роста плесень может проникать сквозь материалы, а также выбрасывать споры, которые могут распространяться по воздуху и оседать на различных поверхностях. Таким образом, плесень, начавшая свое развитие скрыто, со временем может перейти на другие объекты и поверхности внутри жилого помещения. Таким образом, можно предположить, что при визуальном осмотре ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора купли- продажи никаких видимых признаков плесени не было, но она уже существовала в скрытом состоянии, и со временем проявилась в виде видимых признаков, когда условия способствовали ее развитию. Было установлено, что ограждающие конструкции (стены, потолок), а также отделка на них в кухне и туалетной комнате имеют следы сырости и черноты. Определение соответствия газовой отопительной печи санитарным и противопожарным требованиям не относится к компетенции эксперта-строителя. Как правило, обследование газовой отопительной печи проводят квалифицированные специалисты соответствующих служб в области газового оборудования. В материалах гражданского дела имеется информация о том, что вопрос о соответствии газовой отопительной печи был рассмотрен специалистами службы ВДГО АО «Ставропольгоргаз», которые провели проверку газового оборудования в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, и выявили некоторые нарушения, которые потенциально могут представлять угрозу безопасности. В связи с чем, абоненту ФИО1, было предоставлено уведомление с указанием необходимых мероприятий по обеспечению безопасной эксплуатации оборудования. Исходя из данного уведомления следует, что печь ПГ-4 Электра и в/к астра превысили срок эксплуатации. Также замечание касается времени топки печи, которое не должно превышать 2 часа. Это может быть связано с тем, что данные устройства могут потреблять газ неэффективно или быть менее безопасными после истечения срока службы. Жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, ввиду того, что ограждающие конструкции жилой квартиры (стены, потолок) имеют следы сырости, а также поражены грибком (плесенью). Наличие следов плесени на внутренней поверхности стен является нарушением требований п. 6.2. СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий», согласно которым:

«... ограждающие конструкции должны обеспечивать комфортные условия пребывания человека и предотвращать поверхности внутри помещения от увлажнения, намокания и появления плесени». Плесень приводит к ухудшению здоровья находящихся в помещении людей, т. к. вырабатывает токсины, которые наносят вред здоровью человека. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу пли реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», а именно п. 33 основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Также исходя из результатов визуального осмотра жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также с учетом данных отраженных в пункте договора 1.3, в котором указано, что согласно справке о характеристиках объекта государственного технического учета от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной обособленным подразделением управления кадастровых работ ГБУ <адрес> «<адрес>имущество», год постройки здания — 1900, процент износа — 58%, было установлено, что степень износа данного жилого помещения соответствует неудовлетворительному состоянию (от 41% до 60%). Таким образом, степень износа данного жилого помещения соответствует указанному в п. 1.3 Договора купли-продажи жилого помещения.

То есть, как установлено в судебном заседании скрытые недостатки объекта недвижимости, установлены проведенной по делу судебно-строительной экспертизой, которую суд признает достоверным и допустимым доказательством.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регулируются правилами ст. 557 ГК РФ, применяемыми во взаимосвязи с нормами ст. 475 ГК РФ, согласно которым при существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, что истцом доказано, поскольку использование жилого помещения для постоянного проживания представляет собой угрозу здоровья и жизни людей, недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, что в свою очередь является основанием в силу ст. 450 ГК РФ для расторжения договора.

При этом доводы ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи истец вместе осматривал жилой дом, являющийся предметом договора купли-продажи, и замечаний к состоянию жилья не имел, а после покупки использовал по назначению - для проживания в нем, не могут быть приняты во внимание, поскольку принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, сам по себе осмотр покупателем жилого помещения не свидетельствует о его осведомленности о несоответствии жилого дома установленным требованиям, выявить наличие дефектов, в том числе критического характера, в виде наличия плесени, скрытой отделочными материалами.

Не могут быть приняты во внимание и доводы представителя ответчика о том, что выводы эксперта носят предположительный характер, поскольку с ходатайством о проведении дополнительной либо повторной экспертизы они не обращались, экспертное заключение судом принимается как допустимое доказательство, так как оснований для сомнения в их правильности, в беспристрастности и объективности эксперта не усматривается.

Представленное в материалы дела экспертное заключение не содержит неясности или неполноты по поставленным на разрешение вопросам, эксперт проводивший исследование не обращался к суду с сообщением о своей некомпетентности по разрешению поставленных вопросов. В ходе допроса в судебном заседании эксперта, проводившего судебную строительную экспертизу ФИО5 установлен факт наличия дефектов жилого помещения. Расположенного по адресу: <адрес>.

очистка направляющих в коробе от ржавчины, монтаж и демонтаж, а также стоимость маскировочной ленты натяжного потолка и декоративного уголка короба, замена с учетом стоимости задней панели на 2-х кухонных шкафах в экспертном заключении отражено в таблице № «Стоимость ремонтно-восстановительных работ, строка 18 – прочие затраты, в сумме 3 970 рублей Кроме того, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ определено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что имеющиеся в жилом помещении недостатки не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранения, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 07.11.2022г., применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное состояние и взыскании уплаченных истцом денежных средств за приобретенное спорное жилое помещение, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 07.1 1.2022 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Привести стороны в первоначальное положение:

-взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли- продажи жилого помещения от 07.1 1.2022 года, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме - 368 870 ( триста шестьдесят восемь тысяч

восемьсот семьдесят) рублей.

-взыскать с ФИО2 в пользу Министерства строительства и архитектуры <адрес> денежные средства, перечисленные во исполнение договора купли продажи от 07.1 1.2023 года жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в сумме 1 03! 130 ( один миллион тридцать одна тысяча сто тридцать ) рублей.

Обязать ФИО1 передать ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Е.В. Руденко