УИД № 10RS0017-01-2024-001131-48
Дело № 2-324/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 апреля 2025 г. г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Кустовой Е.С.,
при секретаре П.М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.А.М. к ОАО «Племенной завод «Сортавальский», конкурсному управляющему ОАО «Племенной завод «Сортавальский» В.Д.В. об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество,
установил:
В.А.М. обратился в суд с иском к конкурсному управляющему ОАО «Племенной завод «Сортавальский» В.Д.В. по тем основаниям, что 22 июня 2023 г. между истцом и ОАО «Племенной завод «Сортавальский» в лице конкурсного управляющего В.Д.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 3090 кв.м., кадастровый <Номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание фермы, адрес: <Адрес обезличен>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала <Номер обезличен>. Данный договор заключен с истцом, как с победителем открытых торгов в форме публичного предложения по данному объекту. Цена объекта недвижимости в размере 75600 руб. оплачена истцом в полном объеме. В соответствии с п. 2.4 указанного договора стороны обязаны не позднее сорока рабочих дней с даты его подписания подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю, но не ранее оплаты цены продажи имущества и передачи их по акту покупателю. Сторонами поданы соответствующие комплекты документов, стороной истца при этом уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. Вместе с тем, ответчиком подан неполный комплект документов (отсутствует нотариально заверенная доверенность представителя ответчика), в связи с чем процедура государственной регистрации перехода прав приостановлена. На момент подачи настоящего иска ответчиком необходимые документы не поданы, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности на объект не произведена. По вопросу предоставления надлежащим образом оформленной доверенности В.Д.В. истцом направлено уведомление от 18 августа 2023 г. Уведомление оставлено без ответа.
В соответствии с п. 2.1 договора ответчик был обязан передать объект по акту приема-передачи истцу в течение десяти дней с момента его полной оплаты. Соответствующий акт подписан сторонами 10 июля 2023 г.
Согласованный сторонами срок исполнения обязательств по подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности истек. ОАО «Племенной завод «Сортавальский» в лице конкурсного управляющего В.Д.В. уклоняется от исполнения обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, что нарушает права истца по дальнейшему осуществлению права собственности на объект.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточненных требований просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> произвести регистрацию перехода к В.А.М. право собственности на объект недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 3090 кв.м., кадастровый <Номер обезличен> по договору купли-продажи №Л-1-1 на основании протокола о результатах проведения торгов <Номер обезличен> по продаже имущества ОАО «Племенной завод «Сортавальский» от 20 июня 2023 г. Взыскать с ОАО «Племенной завод «Сортавальский» в пользу В.А.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб. и денежные средства в размере 2000 руб., оплаченные истцом в качестве государственной пошлины за регистрацию права на объект недвижимости, а также расходы на юридические услуги в размере 10 000 руб.
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 26 сентября 2024 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено ОАО «Племенной завод Сортавальский», в качестве третьего лица Публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала Публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия.
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 18 октября 2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена конкурсный управляющий ОАО «Племенной завод «Сортавальский» С.Ю.В.
Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 13 декабря 2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
Определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от 27 февраля 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена конкурсный управляющий ОАО «Племенной завод «Сортавальский» А.А.А.
Истец В.А.М. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчики - ОАО «Племенной завод «Сортавальский», конкурсный управляющий ФИО1 в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Третьи лица конкурсный управляющий С.Ю.В., конкурсный управляющий ОАО «Племенной завод «Сортавальский» А.А.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены.
Третьи лица Управление Росреестра по Республике Карелия, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 ГК РФ).
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
В соответствии с абз.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Частью 7 статьи 15 указанного Федерального закона предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности (ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Республики Карелия от 24 декабря 2010 г. по делу № А26-976/2010 ОАО «Племенной завод «Сортавальский» признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 23 июня 2020 г. конкурсным управляющим ОАО «Племенной завод «Сортавальский» утвержден ФИО1
Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 10 сентября 2024 г. ФИО1 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о банкротстве ОАО «Племенной завод «Сортавальский».
В настоящее время обязанности конкурсного управляющего исполняет А.А.А. на основании определения Арбитражного суда Республики Карелия от 23 января 2025 г.
22 июня 2023 г. между ОАО «Племенной завод «Сортавальский» в лице конкурсного управляющего В.Д.В. и В.А.М. на основании протокола о результатах проведения торгов <Номер обезличен> по продаже имущества ОАО «Племенной завод «Сортавальский» от 20 июня 2023 г. в форме открытого аукциона с открытой формой предложения о цене, согласно которому покупатель признан победителем открытых торгов, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Согласно п. 2.4 указанного договора стороны не позднее 40 рабочих дней с даты подписания настоящего договора обязаны подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю, но не ранее оплаты цены продажи имущества и передачи их по акту покупателю.
Пунктом 3.1. Договора цена имущества определена в размере 75 600 руб.
Истцом произведена полная оплата цены по Договору, что подтверждается копией платежного поручения от 06 июля 2023 г. на сумму 74 250 руб. и чеком по операции Сбербанк от 13 июня 2023 г. на сумму 1350 руб. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.
Согласно акту приема-передачи от 10 июля 2023 г. ОАО «Племенной завод «Сортавальский» передал, а В.А.М. принял земельный участок общей площадью 3090 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, вид разрешенного использования: под здание фермы, адрес: <Адрес обезличен>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 10<Номер обезличен>.
24 июля 2023 г. истец обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по <Адрес обезличен> от 04 августа 2023 г. № <Номер обезличен>/1 приостановлена государственная регистрация права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 10:07:0040401:2 с указанием на то, что на государственную регистрацию Б.А.В. подано заявление от имени конкурсного управляющего В.Д.В. на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи. Представленная Б.А.В. доверенность содержит полномочия на представление интересов В.Д.В. в качестве физического лица, а не в качестве конкурсного управляющего. Также установлено, что согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположено здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, принадлежащее ОАО «Племенной завод «Сортавальский». Документы на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении указанного здания не подавались. Заявителю предложено для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, представить доверенность, выданную Б.А.В., на представление интересов В.Д.В. в качестве конкурсного управляющего, а также документы на государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО «Племенной завод «Сортавальский» к В.А.М. в отношении здания с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Согласно уведомлению Управления Росреестра по <Адрес обезличен> от 31 октября 2023 г. № <Номер обезличен>/3 в соответствии с заявлением В.А.М. осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 25 апреля 2024 г.
Уведомлением Управления Росреестра по <Адрес обезличен> от 13 мая 2024 г. № <Номер обезличен>/5 отказано в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин приостановления.
Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 07 ноября 2023 г. по административному делу <Номер обезличен>а-7548/2023 по административному исковому заявлению В.А.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации права, возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации права в удовлетворении административного иска отказано. Судом в числе прочего установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 10:07:0000000:8174, на который зарегистрировано право собственности ОАО «Племенной завод «Сортавальский».
Согласно сведениям ЕГРН зарегистрировано право собственности ОАО «Племенной завод «Сортавальский» на здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное в границах спорного земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.
В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Положениями статьи 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка земельный участок и расположенное на нем здание находились в собственности одного лица – ОАО «Племенной завод «Сортавальский».
В материалы дела не представлено доказательств перехода права собственности (наличия оснований такого перехода) на здание с кадастровым номером <Номер обезличен> от ОАО «Племенной завод «Сортавальский» к истцу.
Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности к истцу на спорный земельный участок с сохранением регистрации права собственности ОАО «Племенной завод «Сортавальский» на здание, расположенное в границах спорного земельного участка, будет противоречить приведенным выше нормативным положениям, в том числе принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
Под убытками, исходя из пункта 2 статьи 15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Поскольку основаниями отказа в государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок послужили основания, которые не связанные с деянием ответчика по уклонению от государственной регистрации перехода права собственности, то суд не находит оснований для взыскания в пользу истца убытков в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2000 руб. за государственную регистрацию прав на объект недвижимости, в связи с чем в данной части также отказывает в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, как явствует из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества № Л-1-1 от 22 июня 2023 г., его сторонами выступают ОАО «Племенной завод «Сортавальский» (продавец) и В.А.М. (покупатель).
ФИО1, несмотря на статус конкурсного управляющего ОАО «Племенной завод «Сортавальский», самостоятельным субъектом спорных материальных правоотношений не является, поскольку осуществляет полномочия органов управления юридического лица ОАО «Племенной завод «Сортавальский», следовательно, он не может быть признан надлежащим ответчиком по делу исходя из заявленных истцом оснований, предусмотренных п. 3 ст. 551 ГК РФ. Из буквального толкования указанной нормы к ответственности в форме возмещения убытков может быть привлечена сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, то есть сторона сделки, результатом которой должен стать переход права собственности.
Следовательно, надлежащим ответчиком по делу с учетом характера спорных правоотношений является контрагент истца по договору купли-продажи недвижимого имущества № Л-1-1 от 22 июня 2023 г., которым является ОАО «Племенной завод «Сортавальский», в связи с чем в удовлетворении исковых требований к конкурсному управляющему ОАО «Племенной завод «Сортавальский» В.Д.В. также надлежит отказать.
Поскольку в удовлетворении иска отказано, оснований для взыскания в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 600 руб. и юридических услуг в размере 10 000 руб., исходя из положений статьи 98 ГПК РФ, также не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований и в иске к конкурсному управляющему открытого акционерного общества «Племенной завод «Сортавальский» В.Д.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.С. Кустова
Решение в окончательной форме принято 12 мая 2025 г.