Дело №
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 августа 2025 года <адрес>
Кировский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Войнова А.В.,
при секретаре ФИО5,
с участием представителей истца ФИО11, ФИО6,
представителя финансового управляющего ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, третьи лица: ФИО2, финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО10 обратилась с настоящим иском в суд, указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в лице представителя ФИО2, действующего по доверенности на бланке <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ‚ удостоверенной нотариусом, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, <адрес>, назначение: <адрес>
Стоимость квартиры по соглашению сторон составила 15 000 000 руб.
Согласно п. 2.2.1 Договора порядок оплаты стоимости объекта недвижимости сторонами установлен следующим образом: сумма в размере 15 000000 (пятнадцать миллионов) рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в момент подписания настоящего договора.
Обязательства, предусмотренные п 2.2.1 Договора, истец выполнил в полном объеме, уплатил согласованную сторонами цену квартиры в сумме 15 000000 руб., что подтверждается собственноручно написанной представителем продавца распиской.
Согласно п. 3.3 Договор одновременно является Актом приема-передачи квартиры.
Согласно п. 4.3 Договора настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
Данный Договор заключен и подписан сторонами в МФЦ <адрес>.
Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, а также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квитанция об оплате государственной пошлины сторонами переданы специалисту МФЦ согласно описи. Делу присвоен №.
Однако при проверке статуса дела № истцом получены сведения о том, что регистрация перехода права собственности на переданный объект недвижимости приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ‚ в связи с тем, что ответчик в лице представителя ФИО2 подал заявление о прекращении регистрации права собственности.
Действия ответчика, с точки зрения истца, свидетельствуют об уклонении от регистрации перехода права собственности на оплаченный истцом объект недвижимости.
Ссылаясь на положения ст.ст. 15, 309, 551 ГК РФ, истец, уточнив требования (л.д. 65-67), просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ФИО12 на <адрес>, кадастровый №.
В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, просили требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель финансового управляющего в судебном заседании просила в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве.
Ответчик, либо его представитель, третье лицо, представить Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, уведомленных надлежащим образом.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в лице представителя ФИО2, действующего по доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ‚ удостоверенной нотариусом, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества-<адрес>, назначение: жилое, технический <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.
Стоимость квартиры по соглашению сторон составила 15 000 000 руб.
Согласно п. 2.2.1 Договора порядок оплаты стоимости объекта недвижимости сторонами установлен следующим образом: сумма в размере 15 000 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в момент подписания настоящего договора.
Обязательства, предусмотренные п. 2.2.1 Договора, истец выполнил в полном объеме, уплатил согласованную сторонами цену квартиры в сумме 15000000 рублей, что подтверждается собственноручно написанной представителем продавца распиской.
Согласно п. 3.3 настоящий Договор одновременно является Актом приема-передачи квартиры.
Согласно п. 4.3 Договора настоящий договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
Договор был заключен и подписан сторонами в МФЦ <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.
Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>, назначение: жилое, технический этаж <адрес>, общей площадью 196, 3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, а также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ‚ квитанция об оплате государственной пошлины сторонами были переданы специалисту МФЦ согласно описи. Указанному делу был присвоен №.
При проверке статуса дела № истцом получены сведения о том, что регистрация перехода права собственности на переданный объект недвижимости приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что ответчик в лице представителя ФИО2 подал заявление о прекращении регистрации права собственности, что по мнению истца свидетельствуют об уклонении ответчика от регистрации перехода права собственности на полностью оплаченный ею объект недвижимости.
Установив, указанные выше обстоятельства, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 551 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая исполнение стороной продавца существенных условий по сделке, учитывая отсутствие бесспорных и достоверных доказательств, ничтожности сделки купли-продажи квартиры, противоправность поведения продавца, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО4, без удовлетворения.
Определением судебной коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (пункт 6 данной статьи).
В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом принадлежат только его собственнику (статья 209 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Разрешая заявление требования, суд исходил из того, что поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, выбор ФИО1 своего способа защиты права, является правомерным.
При этом ФИО2, будучи отцом ФИО4 и действующий от ее имени в сделке купли-продажи спорной квартиры по доверенности, не мог дать четких пояснений, в связи с чем, им было подано заявление о приостановлении перехода права собственности.
Между тем, в рамках рассматриваемого спора, учитывая позицию Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, ФИО10 не подтвердила фактическое исполнение условий Договора.
Представленные в материалы дела доказательства не могут являться достаточными для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО1 ввиду следующего.
В делах, связанных с банкротством применяется повышенный стандарт доказывания (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС20-8515, Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ЭС19-5458), при обосновании наличия задолженности на стороне должника существенное значение имеет исключение неоднозначности и двусмысленности в представленных в деле доказательствах.
Использование повышенного стандарта доказывания в обособленных спорах с участием должника также предотвращает возможность дальнейшего включения мнимой задолженности в реестр требований кредиторов.
Как установлено судебными актами Верховного Суда РФ, расписка о получении должником денежных средств не является надлежащим доказательством выдачи займа (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС23-7888(2) по делу N А45-35925/2021, Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС22-13690 по делу N А03-11579/2018).
В отсутствие иных прямых или косвенных доказательств передачи денежных средств действительность сделки не может быть подтверждена.
Высокий стандарт доказывания, изложенный в п. 26 Постановления N 35, распространяет свое действие, в том числе на споры о недействительности сделок должника по мотиву их безденежности.
Изложенный в абзаце 3 п. 26 Постановления N 35 механизм повышенного стандарта доказывания обязательств, вытекающих из факта расчетов в наличной форме, является универсальным и подлежит применению в равной степени при проверке любых доводов об отсутствии соответствующих обязательств, независимо от характера обособленного спора, в том числе и при оспаривании сделки по мотиву ее безденежности.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 6616/11 при наличии сомнений в действительности договора займа суд может истребовать от заимодавца документы, подтверждающие фактическое наличие у него денежных средств в размере суммы займа к моменту их передачи должнику (в частности, о размере его дохода за период, предшествующий заключению сделки; сведения об отражении в налоговой декларации, подаваемой в соответствующем периоде, сумм, равных размеру займа или превышающих его; о снятии такой суммы со своего расчетного счета (при его наличии), а также иные (помимо расписки) доказательства передачи денег должнику.
В целях подтверждения добросовестности при приобретении жилого помещения ФИО1 не доказана фактическая передача денежных средств.
Фактическое наличие денежных средств в размере суммы сделки к моменту их передачи должнику (в частности, о размере дохода за период, предшествующий заключению сделки; сведения об отражении в налоговой декларации, подаваемой в соответствующем периоде, сумм, равных размеру займа или превышающих его; о снятии суммы со своего расчетного счета (сведения о снятии наличных денежных средств в установленном размере и иное), не подтверждено.
При этом в рамках рассматриваемого спора судом истцу предложено представить доказательства передачи денежных средств в размере 15 000 000 руб. во исполнение Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ФИО8; доказательства наличия у ФИО1 финансовой возможности предоставления наличных денежных средств в размере 15 000 000 руб. в соответствии с условиями Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Во исполнение требований суда истцом представлены справки по форме № за ДД.ММ.ГГГГ года, сведения операций по счетам в Банке ФИО13 за ДД.ММ.ГГГГ год (т. 2 л.д. 57-85, 86-94), справка счетам в Банке ФИО14 за ДД.ММ.ГГГГ годам, копия кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ. № №, график погашения кредита (т. 2 л.д. 97-108).
Между тем указанные документы не могут свидетельствовать о фактическом наличии у ФИО1 в распоряжении на момент расчетов за квартиру (расписка датирована ДД.ММ.ГГГГ) наличных денежных средств в размере 15 000 000 рублей.
При доказанности наличия соответствующего дохода ФИО10 не подтвердила факт снятия в преддверии расчетов наличных денежных средств в указанном размере со счета (счетов) в банках, либо обстоятельства возможности иным способом получить в распоряжение на дату ДД.ММ.ГГГГ наличные денежные средства в размере 15 000 000 рублей.
Более того, из сведений по движению денежных средств на счетах истца в Банке ФИО15 следует перечисление средств, как на свои счета, так и на счета иных лиц клиентов Банка.
Относительно денежных средств на основании заключённого потребительского кредита следует отметить, что цели предоставления кредита в договоре не отражены.
Более того, получение кредита, без доказательств снятия денежных средств в размере 15 000 000 рублей в преддверии расчета за приобретение недвижимого имущества опровергает позицию истца о наличии средств в указанном размере.
Совокупный оборот денежных средств по счетам истца таковым не является.
Кроме того относительно указанных доводов и позиции истца Арбитражным судом <адрес> уже давалась оценка.
Как в раках настоящего гражданского дела, так и в рамках арбитражного дела судом исследованы аналогичные доказательства. Иных доказательств истцом не представлено.
Арбитражным судом <адрес> дополнительно дана оценка и тому, что должником, ответчиками и третьим лицом не представлено обоснования невозможности осуществления безналичного расчета, не представлено пояснений относительно обстоятельств, при которых ФИО10 узнала о намерении со стороны ФИО4 о продаже спорной квартиры, не представлено пояснений относительно подачи ФИО4 в лице представителя по доверенности - ФИО2 в регистрационный орган заявления о прекращении регистрации перехода права собственности.
При этом определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. признан недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО2 и ФИО4 в отношении, квартиры с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, общая площадь: 196,3 кв.м; применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника (ФИО2) квартиры с кадастровым номером № (являющейся предметом настоящего спора).
Кроме того, как отмечено ранее, в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения относительно того, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В рамках рассматриваемого спора судом установлено, что продавцом обязательства по передаче квартиры, не исполнены. Напротив, в судебном заседании представителями даны пояснения о том, что продавцом в дверях квартиры поменяны замки.
Установив, указанные выше обстоятельства суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь положениями статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО4, третьи лица: ФИО2, финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.
Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Судья Войнов А.В.
В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.