Дело № 2-2-7/2025
УИД: 67RS0007-01-2024-001019-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2025 года
Сафоновский районный суд Смоленской области
В составе:
председательствующего (судьи): Дроздова С.А.,
при секретаре : Кайченковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» (далее по тексту также – ООО СЗ «Компания Дельта», общество), в котором со ссылкой на положения Закона «О защите прав потребителей» просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи в размере 480 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом, а также обязать общество в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы по устранению недостатков в <адрес>: произвести демонтаж стяжки пола; выполнить работы согласно СНиП по полусухой стяжке пола и Свода правил СП 29.13330.2011 с теплоизоляцией нижней плиты перекрытия, используя плитный утеплитель – пенополистирол; при укладке стяжки обеспечить высоту потолка не менее 250 см; при выполнении работ по укладке стяжки пола выполнить работы по монтажу системы теплых полов по всей площади жилого помещения (т.е. привести в первоначальное состояние, существовавшее до демонтажа стяжки пола).
В обоснование заявленных требований указала, что дд.мм.гггг между ней, как заказчиком, и ООО «Компания Дельта» (после смены наименования – ООО СЗ «Компания Дельта»), как застройщиком, заключен предварительный договор № ххх купли-продажи <адрес> 33-х квартирном жилом доме по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями данного договора дд.мм.гггг ею произведена предоплата в размере 640 000 руб. При этом, на основании п. 3.5.3 предварительного договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию во 2-ом квартале 2023 г., то есть в срок до дд.мм.гггг, а пунктом 3.7 договора срок передачи застройщиком объекта строительства (квартиры) заказчику установлен 3-й квартал 2023 г., то есть дд.мм.гггг Между тем, фактически дом введен в эксплуатацию дд.мм.гггг с присвоением адреса: <адрес>, и в нарушение пункта 3.7 предварительного договора квартира от застройщика была передана истцу только дд.мм.гггг, что повлекло просрочку такой передачи, которая составляет 150 дней. Кроме того, при выполнении ремонтных работ выяснились недостатки приобретенной квартиры. В частности, высота потолков составляет в перепадах от 246 см до 248 см при установленном нормативном значении 250 см, а высота стяжки не позволяет открыть двери на балконы, расположенные на кухне и в зале квартиры. Помимо этого, стяжка выполнена неоднородным слоем, имеет трещины, шагрень и разрушения, что свидетельствует о низком качестве и несоответствии прочности стяжки нормативным требованиям (т. 1 л.д. 2-6).
В ходе судебного разбирательства с учетом проведенных по делу строительно-технической экспертизы и дополнительной строительно-технической экспертизы ФИО1 в порядке статьи 39 ГПК РФ неоднократно уточняла исковые требования и в их окончательной редакции просила взыскать с ООО СЗ «Компания Дельта» неустойку в размере 239 287 руб. 50 коп., стоимость устранения выявленных недостатков в размере 142 992 руб., убытки в размере 19 340 руб., затраченных на покупку расходных материалов, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., а также штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом (т. 2 л.д. 8-14, т. 3 л.д. 120-121).
К участию в деле в качестве третьих лиц, помимо указанных в исковом заявлении Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области и Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области, привлечены Банк ВТБ (публичное акционерное общество), ООО РСФ «Омега» и ООО «Дельта» (т. 1 л.д. 42, 75, 91).
Определением суда от дд.мм.гггг произведена замена третьего лица по делу – Администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области на правопреемника – Администрацию муниципального образования «Сафоновский муниципальный округ» Смоленской области (т. 2 л.д. 66-67).
В судебном заседании ФИО1 и ее представитель адвокат Шелаев А.Е. заявленные требования поддержали.
Представители ООО СЗ «Компания Дельта» ФИО2 и ФИО3 иск не признали. В обоснование возражений относительно заявленных исковых требований сослались на обстоятельства того, что истцом, как заказчиком, нарушены условия предварительного договора по своевременной полной оплате стоимости квартиры. Кроме того, заказчиками, в том числе истцом, несанкционированно, без согласования с застройщиком были произведены работы, нарушающие проектную документацию, а именно по устройству отопительной системы «теплые полы». Поскольку в проектной документации указанные виды работ не были предусмотрены, данное обстоятельство послужило причиной необходимости повторного прохождения экспертизы проекта и подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, нормативным требованиям, что повлекло значительных временных, а также материальных затрат и, как следствие, изменение срока ввода объекта строительства в эксплуатацию. Помимо этого, согласно экспертному заключение выявленные недостатки квартиры не привели к ухудшению качества жилого помещения и непригодности для его использования по прямому назначению, что исключает наличие оснований для компенсации морального вреда. При этом, заявленные истцом к взысканию убытки в размере 19 340 руб. включены экспертом в стоимость устранения выявленных недостатков в квартире.
Доводы представителей ответчиков также изложены в письменных возражениях, представленных суду (т. 1 л.д. 102-104, т. 2 л.д. 188-190, т. 3 л.д. 133-135).
Представители третьих лиц - Администрации муниципального образования «Сафоновский муниципальный округ» Смоленской области, Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области, Банка ВТБ (ПАО), ООО РСФ «Омега» и ООО «Дельта» - в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. При этом, в письменном ходатайстве, направленном в адрес суда, представитель Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
На основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг между ООО «Компания Дельта» (после смены наименования – ООО СЗ «Компания Дельта»), как застройщиком, и ФИО1, как заказчиком, заключен предварительный договор № ххх купли-продажи квартиры № № ххх в 33-х квартирном жилом доме по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10-11).
По условиям данного договора застройщик обязался осуществить строительство в соответствии с типовым проектом (п. 2.1.2, п. 3.5.1); ввести дом в эксплуатацию – 2-ой квартал 2023 г. (п. 3.5.3); после ввода дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты стоимости квартиры (п. 5.1 договора) заказчиком, а также по факту подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, произвести государственную регистрацию права собственности заказчика на квартиру (п. 3.5.4).
Срок передачи застройщиком объекта строительства (квартиры) заказчику определен - 3-ий квартал 2023 года (п. 3.7).
Согласно п.п. «а» п. 3.1 договора заказчик обязан произвести оплату суммы, указанной в п. 5.1 договора, в порядке, указанном в п. 5.2, 5.3 договора.
Пунктом 5.1 договора определено, что стоимость квартиры на момент его подписания составляет 3 190 500 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, равной 50 000 руб.
В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора заказчик перечисляет на указанный в п. 9.1 настоящего договора расчетный счет застройщика авансовый платеж за квартиру в размере 640 000 руб. в течение пяти дней с момента подписания договора, что соответствует 12,80 кв.м. общей площади квартиры исходя из стоимости 50 000 руб./кв.м. Оставшиеся денежные средства в размере 2 550 500 руб. (но не более 90%) оплачиваются заказчиком по его усмотрению в течение строительства дома, но не позднее одного месяца после сдачи объекта в эксплуатацию.
При этом в случае увеличения общей площади квартиры после замеров кадастрового инженера, имеющего соответствующую лицензию на данный вид работ, перед сдачей дома в эксплуатацию производится пересчет стоимости квартиры, и заказчик доплачивает застройщику недостающие денежные средства (п. 5.5 договора).
Во исполнение условий предварительного договора дд.мм.гггг ФИО1 произведена оплата денежных средств в размере 640 000 рублей (т. 1 л.д. 12-13).
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., независимо от наименования договора суду следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, только на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).
Указанным выше договором № ххх от дд.мм.гггг, заключенным между ФИО1 и ООО СЗ «Компания Дельта» (застройщиком), хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме заказчику (истцу), внесшему денежные средства на строительство.
Таким образом, к спорным отношениям подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ.
При этом, материалами дела подтверждено, что разрешение на ввод в эксплуатацию 33-х квартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес> в <адрес>, выдано Администрацией муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области дд.мм.гггг В качестве адреса объекта капитального строительства указана <адрес> (т. 1 л.д. 30-31).
дд.мм.гггг между ООО СЗ «Компания Дельта» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № ххх купли-продажи за счет кредитных средств и средств материнского (семейного) капитала квартиры <адрес>, состоящей из 3-х жилых комнат (в том числе, прихожей, кухни, коридора, туалета и ванной комнаты).
При этом, из содержания договора следует, что указанный объект недвижимости принадлежит продавцу (ООО СЗ «Компания Дельта») на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дд.мм.гггг (т. 1 л.д. 14-18).
По акту от дд.мм.гггг квартира передана истцу (т. 1 л.д. 19).
дд.мм.гггг ФИО1 в адрес ООО СЗ «Компания Дельта» направлена претензия с требованием об оплате суммы неустойки в размере 480 000 руб., поскольку квартира передана с нарушением срока, установленного в пункте 3.7 предварительного договора, который был определен датой дд.мм.гггг
В ответе на претензию ответчик сослался на необоснованность предъявленных требований об уплате неустойки, указав в качестве одного из оснований переноса срока ввода дома в эксплуатацию, несанкционированное проведение истцом без согласования с застройщиком работ по устройству отопительной системы (теплые полы), которые не были предусмотрены проектной документацией, что повлекло необходимость повторного прохождения экспертизы проекта и подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Также ответчик сослался на нарушение ФИО1 обязательств, предусмотренных пп. «а» п. 3.1 и п. 5.3 предварительного договора, которые связаны с условиями оплаты стоимости квартиры (т. 1 л.д. 23).
Положениями части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Таким образом, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) является мерой ответственности застройщика за нарушение обязательства по передаче объекта строительства в срок, предусмотренный договором.
По смыслу приведенных выше положений статьи 4 Закона № 214-ФЗ возникновение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства предусмотрено при условии исполнения дольщиком обязательств по оплате приобретаемого объекта в полном объеме.
Пунктом 3.6 заключенного между сторонами договора от дд.мм.гггг предусмотрено, что застройщик вправе в случае полного или частичного неисполнения заказчиком обязательств по оплате стоимости квартиры не передавать ее заказчику до полной оплаты стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Согласно статье 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
Положениями статьи 328 ГК РФ установлено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1).
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2).
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).
Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).
Из анализа условий заключенного между сторонами предварительного договора, предусмотренных пунктом 3.6, во взаимосвязи с положениями статей 327.1 и 328 ГК РФ следует, что обязанности ответчика по передаче квартиры в собственность истца предшествовала обязанность последнего по оплате полной стоимости квартиры.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что полностью обязательство по оплате цены договора (за счет средств материнского капитала) было исполнено только дд.мм.гггг, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 5.3 предварительного договора (т. 1 л.д. 47-69, т. 2 л.д. 194).
При этом, в судебном заседании ФИО1 не оспаривала факт своей осведомленности о том, что без разрешающих документов на ввод дома в эксплуатацию она не смогла бы с целью оплаты стоимости квартиры ни заключить кредитный договор на приобретение готового жилья, ни использовать на эти цели средства материнского (семейного) капитала.
Таким образом, поскольку стоимость квартиры истцом в срок, предусмотренный договором, оплачена не была, договор не расторгнут, у ответчика отсутствовала обязанность по передаче объекта строительства дольщику, не уплатившему ее стоимость. В связи с этим, нарушения срока передачи квартиры ответчиком не допущено. Соответственно, оснований для взыскания неустойки не усматривается.
Помимо этого, судом принимаются во внимание доводы ответчика о том, что заказчиками, в том числе истцом, несанкционированно, без согласования с застройщиком были произведены работы, нарушающие проектную документацию, а именно по устройству отопительной системы «теплые полы». Вследствие чего, возникла необходимость повторного прохождения экспертизы проекта и подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, нормативным требованиям, что повлекло значительных временных, а также материальных затрат и, как следствие, изменение срока ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела, в том числе, подтверждением от дд.мм.гггг № ххх соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской федерации (т. 2 л.д. 196-208).
При этом, срок, в который застройщик передал истцу жилое помещение (дд.мм.гггг) после утверждения внесенных изменений в проектную документацию (дд.мм.гггг), не превышает продолжительность срока (до дд.мм.гггг), который был определен сторонами при заключении договора от дд.мм.гггг с условием строительства дома по первоначальному проекту без учета внесенных в него изменений.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в размере 142 992 руб., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Часть 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ наделяет участника долевого строительства правом предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, в том числе несоответствия проектной документации.
Согласно выводам назначенных по настоящему гражданскому делу судебной строительно-технической экспертизы и дополнительной экспертизы, проведение которых поручалось ООО «Экспертно-Правовой Центр «Современные Строительные Решения», толщина стяжки квартиры <адрес> не соответствует требованиям «Проектной документации «33-х квартирный 3-х этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по <адрес>», Раздел 3 «Архитектурные решения», лист 21. Так, в соответствии с проектной документацией высота цементно-песчаной стяжки в помещениях должна составлять 55 мм (5,5 см), фактически составляет значения от 10 до 12,5 см от уровня прокладки трубопроводов системы «Теплый пол», и от 12,5 до 14 см от уровня укладки утеплителя по конструкции перекрытия.
При этом, в помещении № ххх (жилая комната № ххх, общей площадью 17,0 кв.м.) стяжка пола имеет горизонтальный уклон в части расположения ограждающей стены в сторону балконной двери, отклонение по горизонтали составляет от 1 см до 4 см. Данное отклонение стяжки пола выполнено для обеспечения беспрепятственного открытия дверного блока из ПВХ профиля. В остальной части покрытие пола отклонений по горизонтали не имеет. Стяжка пола в данном помещении имеет признаки поверхностного разрушения (шелушение верхнего слоя стяжки), имеются незначительные несплошности стяжки.
Стяжка пола в помещении кухни, общей площадью 10,5 кв.м. имеет горизонтальный уклон в части расположения ограждающей стены в сторону балконной двери, отклонение по горизонтали составляет от 1 см до 4 см. Данное отклонение стяжки пола выполнено для обеспечения беспрепятственного открытия дверного блока их ПВХ профиля. В остальной части покрытие пола отклонений по горизонтали не имеет.
Стяжка пола в коридоре имеет признаки поверхностного разрушения (шелушение верхнего слоя стяжки), имеются незначительные несплошные стяжки.
В остальных помещениях стяжка пола отклонений по горизонтали, повреждений, деформаций не имеет.
Высота помещения квартиры не соответствует требованиям «Проектной документации «33-х квартирный 3-х этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по <адрес>», Раздел 3 «Архитектурные решения», лист 12 и не соответствует требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», п. 5.12. Так, в соответствии с проектной документацией высота помещения должна составлять 2500 мм (2,5 м), фактически варьируется в значениях 2,47 м и 2,48 м,
Отклонение толщины стяжки квартиры от требований проектной документации является скрытым устранимым дефектом, отклонение высоты помещений квартиры – явным устранимым дефектом.
Причиной образования выявленных недостатков в квартире является отклонение при производстве строительно-монтажных работ от разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, которое включает в себя устройство дополнительной системы отопления по типу «теплый пол», нарушение толщины стяжки в помещениях квартиры.
Выявленные при производстве работ по натурному обследованию недостатки квартиры не привели к ухудшению качества жилого помещения и не привели к непригодности для его использования по назначению.
Согласно проектной документации на 33-х квартирный, 3-х этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по <адрес>, Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений», Том. 5.4, Подраздел 4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети», лист 26 в обследуемой квартире <адрес> предусмотрено устройство дополнительных элементов системы отопления «теплый пол» в следующих помещениях: коридор, общей площадью 8,1 кв.м.; кухня, общей площадью 10,5 кв.м.; ванная комната, общей площадью 2,8 кв.м.
Стоимость устранения выявленных недостатков в указанной квартире с учетом изменений, внесенных в проектную документацию, предусматривающих возможность устройства системы теплых полов на момент проведения экспертизы составляет 147 992 рубля (т. 1 л.д. 190-191, 206-281, т. 2 л.д. 238-239, т. 3 л.д. 65-105).
Оснований сомневаться в правильности или обоснованности экспертных заключений у суда не имеется, поскольку данные заключения содержит описание произведенных исследований, в том числе, с использованием инструментальной методики.
Помимо этого, экспертиза проведена специалистами, имеющими высшее образование, квалификацию инженер по специальности «Промышленное и гражданское строительство», длительный стаж экспертной работы, которые в установленном законом порядке предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Кроме того, данные экспертные заключения сторонами не оспорены, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено (ст.ст.12, 56 ГПК РФ).
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о передаче ответчиком, как застройщиком, истцу объекта долевого строительства, который не соответствует проектной документации, обязательным требованиям нормативных документов в строительстве (СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» в части высоты помещений квартиры) и, соответственно, имеет недостатки, стоимость устранения которых составляет 147 992 рубля.
Доводы стороны ответчика о том, что при проведении экспертизы установлен факт устройства системы «теплый пол» во всех помещениях квартиры, а также выявлены признаки перепланировки жилого помещения, связанные с производством работ по демонтажу части не несущих перегородок между помещением санузла (ванной), помещением коридора и помещением жилой комнаты (общей площадью 12,8 кв.м.) и монтажом новых перегородок, что указывает на возможность проведения истцом работ, повлекших несоответствие высоты помещений проектной документации, после передачи квартиры в эксплуатацию, суд находит несостоятельными.
Так, экспертным заключением установлено несоответствие проектной документации высоты всех помещений квартиры. Причиной образования такого несоответствия и, как следствие выявленных недостатков, является нарушение толщины стяжки в результате отклонения при производстве строительно-монтажных работ от разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации.
При этом, из показаний эксперта ФИО4, данных в ходе судебного разбирательства дела, усматривается, что при устройстве системы «теплый пол» возможно соблюдение толщины стяжки пола, предусмотренной проектной документацией.
Ссылка ответчика на технический отчет кадастрового инженера от дд.мм.гггг, согласно которому высота помещений квартиры <адрес>, составляет 2,55 м (т. 1 л.д. 147) также не может быть принята во внимание, поскольку указанный отчет составлен до производства всего комплекса строительно-монтажных работ, предшествовавших вводу дома в эксплуатацию (дд.мм.гггг).
При этом, выдача заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации (т. 3 л.д. 23-24) и разрешения на ввод дома в эксплуатацию сами по себе не свидетельствуют об отсутствии выявленных впоследствии недостатков в переданной истцу квартире, поскольку согласно экспертному заключению отклонение толщины стяжки квартиры от требований проектной документации является скрытым дефектом
При таких установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком, как застройщиком, нарушены обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства, соответствующего требованиям проектной документации, а также обязательным требованиям нормативных документов в строительстве.
Вследствие чего, заявленные истцом требования о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в размере 147 992 рубля подлежат удовлетворению.
Частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением и исполнением договора, установлен, в частности, частью 1 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, согласно которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, штраф относится к числу вышеназванных мер гражданско-правовой ответственности.
Вместе с тем, абзацем пятым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившим в законную силу 22 марта 2024 г., установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.
Согласно пункту 2 названного постановления Правительства Российской Федерации в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
При этом, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326).
Между тем, как следует из материалов дела, претензия с требованием об устранении выявленных недостатков, о взыскании стоимости устранения которых заявлено истцом, была направлена ФИО1 в адрес застройщика дд.мм.гггг, то есть в период действия моратория, что свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика штрафа (т. 1 л.д. 21-22).
Оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о взыскании убытков в размере 19 340 руб., затраченных на покупку расходных материалов, также не усматривается, поскольку представленные в обоснование указанных требований кассовые чеки не подтверждают несение истцом расходов по устройству системы «теплых полов» при том, что экспертным заключением по делу определена стоимость устранения выявленных недостатков в объекте долевого строительства.
Вместе с тем, принимая во внимание установленный факт нарушения прав истца, как участника долевого строительства, в связи с передачей жилого помещения, не соответствующего проектной документации и имеющего недостатки, с ответчика в пользу ФИО1 с учетом положений части 2 статьи 10 Закона № 214-ФЗ подлежит взысканию компенсация морального вреда, которую суд, исходя из требований разумности и справедливости, определяет в размере 15 000 рублей.
Кроме этого, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ООО СЗ «Компания Дельта» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 440 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (паспорт № ххх) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» (ИНН № ххх) удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» в пользу ФИО1 147 992 рубля в счет стоимости устранения выявленных недостатков, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, а всего 162 992 рубля.
В удовлетворении остальной части иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Дельта» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 440 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: С.А. Дроздов
Мотивированное решение изготовлено 11.06.20025 г.