БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2022-000131-22

Производство № 3а-5/2023 (3а-79/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре М.А. Сидориной,

с участием представителей административного истца АО «Стройматериалы» ФИО1, административных ответчиков администрации г. Белгорода ФИО2, Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Стройматериалы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

АО «Стройматериалы», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> обратилось в Белгородской областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости – 7 165 000 руб. по состоянию на 01.01.2021.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 9 595 224, 24 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО4, что затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (РПО 80401979312167 получено адресатом 15.12.2022), обеспечил явку своего представителя ФИО1, поддержавшего заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Заключение эксперта, полученное по результатам проведенной судебной экспертизы, не оспаривал.

Представитель административного ответчика администрации г. Белгорода ФИО2 в судебном заседании по существу административного иска не возражала, после допроса эксперта, проводившего судебную экспертизу, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, определенном по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений ФИО3 в судебном заседании по существу административного иска также не возражала, полагала возможным административный иск удовлетворить по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области о судебном заседании извещены надлежащим образом в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (первичные извещения вручены 13.10.2022; определение о возобновлении производства по делу размещено в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа 13.12.2022), явку своих представителей в суд не обеспечили. От административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, заслушав пояснения эксперта ФИО5, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела АО «Стройматериалы» является собственником вышеназванного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.04.2022 № КУВИ-001/2022-53213518.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и составляет 9 595 224, 24 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 19.07.2022 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд. Обращению в суд предшествовало его обращение 06.06.2022 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Белгородской области, которая своим решением от 30.06.2022 № 11-2022-4 отклонила заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как его собственника, он вправе требовать установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам частнопрактикующего оценщика ФИО4, которым составлен отчет от 06.05.2022 № 106-22, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 7 165 000 руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, определением суда от 27.10.2022 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО5

На разрешение эксперта были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2021, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО5 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 07.12.2022 № В-221107/С. По состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 7 181 910 руб.

При ответе на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.05.2022 № 106-22 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт указал, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также требования законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности.

В связи с поступившим от представителя администрации г. Белгорода отзывом по результатам проведенной судебной экспертизы, в котором содержатся несогласия с выводами эксперта и замечания по результатам проведенной судебной экспертизы, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Воронежского областного суда был допрошен эксперт ФИО5

Так, по замечанию администрации г. Белгорода относительно нахождения железнодорожного тупика на объекте-аналоге № 2, эксперт пояснил, что в доказательство наличия железнодорожной ветки подтверждается, во-первых скриншотами из интернет-сервисов: Яндекс. Карты, Google Карты и во-вторых выпиской из ЕГРН от 26.12.2022 № КУВИ-001/2022-230141574 в которой содержатся сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:653 (объект-аналог № 2). В частности, в выписке указан кадастровый номер 31:16:0216005:398 – подъездной железнодорожный путь от стрелки № 10 до тупика.

Указанные сведения дали эксперту основания учитывать наличие железнодорожной ветки на земельном участке объекта-аналога № 2, и применении к нему усредненной корректировки в размере -13, 79 %.

По замечанию относительно применения значения корректировки на наличие железнодорожной ветки и расположение автомагистралей в отчете № В-210109/Н от 04.03.2022 по административному делу № 3а-46/2022, эксперт пояснил, что заключение эксперта № В-221107/С от 07.12.2022 и отчет об оценке № В-210109/Н от 04.03.2022 выполнены разными специалистами. Кроме того, объектом оценки в отчете об оценке является 9 земельных участков АО «Завод железобетонных конструкций № 1», которые образуют единый земельно-имущественный комплекс суммарной площадью порядка <***> кв.м. Объектом исследования в рамках настоящего административного дела является земельный участок площадью <***> кв.м. В связи с указанным очевидно, что для оценки настолько разных объектов недвижимости необходимо применение разных корректировок. Кроме того, согласно данным исследования, проведенного специалистами Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки часть 1, под ред. ФИО6) величина корректировки на наличие железнодорожной ветки для земельных участков под индустриальную застройку находится в диапазоне от -18% до -22%. В отношении объекта-аналога № 2 был применен корректирующий коэффициент на уровне среднего значения, понижающая корректировка составила 13,79%. К дополнительным факторам, влияющим на выбор конкретного значения корректировки относятся: площадь земельного участка; важность и значимость наличия железнодорожной ветки для эффективного использования земельного участка по назначению; влияние наличия железнодорожной ветки на спрос на земельные участки данного типа; характеристики и состояние железнодорожной ветки.

По замечанию относительно применения корректировки на местоположение, эксперт пояснил, что в расчетной таблице на странице 84 экспертного заключения, относительные корректировки на местоположение -7,25%, +10,34%, -18,99% были приведены ошибочно. Указанные корректировки не участвовали в математических расчетах, следовательно, не могли не повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования.

Данными в судебном заседании в порядке части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пояснениями эксперта ФИО5 были опровергнуты замечания представителя административного ответчика администрации г. Белгорода.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 07.12.2022 № В-221107/С соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, с учетом результатов произведенного непосредственного (визуального) осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Объем исследования определен экспертом исходя из принципа достаточности, закрепленного в пункте 11 ФСО № 7, сомнений у суда не вызывает. Описание объекта оценки, приведенное экспертом в заключении, соответствует требованиям пункта 8 ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход к оценке, при этом имеется подробное обоснование отказа эксперта от применения затратного и доходного подходов (стр. 69-70 заключения).

Опираясь на источник информации: Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3)/Под ред. ФИО6. – Нижний Новгород, 2014, часть II, раздел 1, л. 1.1, стр. 103-106, учитывая вид фактического использования участка – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений преимущественно производственного и складского назначения, эксперт пришел к выводу, что объект оценки относится к земельным участкам под индустриальную застройку.

Для исследования рынка предложений эксперт использовал объявления о продаже земельных участков, расположенных на территории города Белгорода, относящихся к классу земель под индустриальную застройку (к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка), размещенные в период, предшествующий дате оценки, в периодических печатных изданиях и на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Поскольку рынок продажи земельных участков под индустриальную застройку города Белгорода характеризуется нормальным уровнем активности, достаточным количеством предложений (экспертом было проанализировано 20 предложений земельных участков), небольшим разбросом цен, экспертом характеризуется как активный, в рамках расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, примененные экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, анализировались и применялись именно для активного рынка.

В результате анализа экспертом цен предложений купли-продажи земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в г. Белгороде, за период, предшествующий дате оценки (01.01.2021), доверительный диапазон цен составил от 3 314,92 руб./кв.м. до 4 102,10 руб./кв.м.

Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт выбрал три объекта-аналога, относящихся к одному с оцениваемым сегменту рынка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и требующих наименьшего количества корректировок, информация о которых получена из открытых источников информации: архивов объявлений сайта АВИТО (https://ruads.org/). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения на стр. 71 заключения.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, применив необходимые корректировки на передаваемые имущественные права, торг, физические характеристики (общая площадь), транспортную доступность (расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки), эксперт заключил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 с учетом округления составляет 7 181 910 руб. Подробное описание выполненных расчетов приведено в таблице на стр. 84-86 экспертного заключения.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 181 910 руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности; исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы объективны. Расчеты эксперта ФИО5 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06.05.2022 № 106-22 содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые привели к получению недостоверного итогового результата рыночной стоимости.

Так эксперт указал, что в отчете об оценке отсутствуют описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Данный факт нарушает требование подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с приведенными на стр. 26 отчета об оценке обоснованием, оценщиком сделан вывод о том, что рынок купли-продажи земельных участков под индустриальную застройку на территории исследования (г. Белгород) является неактивным (не развитым), в связи с чем, в ходе дальнейших расчетов оценщик применяет корректировку на торг для неактивного рынка. С данной позицией эксперт не согласился, поскольку характеристикой активности рынка являются социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости. Данный факт нарушает требование пункта 5 ФСО № 3.

В нарушение требований пункта 5 ФСО № 3, содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей в части применения оценщиком корректировки на расположение земельного участка относительно автомагистралей. В соответствии с приведенным на стр. 46 отчета об оценке обоснованием, оценщиком был сделан вывод о том, что объект оценки расположен в непосредственной близи от крупной автодороги (<адрес>), и подобранные объекты-аналоги, расположенные в непосредственной близости от крупных автодорог, сопоставимы с объектом оценки. С данной позицией эксперт не согласен, поскольку подобранные им объекты-аналоги № 1 и № 2 находятся на удалении от крупных и оживленных автодорог, как и объект исследования, к объекту-аналогу № 3 применена усредненная корректировка в размере -19,35%. Кроме того, содержание отчета вводит в заблуждение его пользователей в части применения оценщиком корректировки на наличие/отсутствие асфальтирования участка. Объект-аналог № 2 имеет асфальтовое покрытие, что следует исходя из данных фотоматериалов объявления. Таким образом, имеются нарушения пункта 5 ФСО № 3.

Также в отчете об оценке, оценщиком не была указана балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, что является нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выявленные экспертом ФИО5 нарушения очевидно повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО5 по результатам судебной экспертизы, т.е. 7 181 910 руб. на 01.01.2021.

В Комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административный истец обращался 06.06.2022.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Стройматериалы» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 7 181 910 руб. по состоянию на 01.01.2021.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 06.06.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 24.01.2023.

Решение24.01.2023