Решение по делу № 2А-819/2023 от 21.02.2023 - о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложении обязанности устранить допущенное нарушение.

Дело № 2а-829/2023 (УИД 69RS0040-02-2023-000417-12)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2023 года г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Райской И.Ю.

при секретаре Соколовском А.Д.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложении обязанности устранить допущенное нарушение,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным и отменить отказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области ФИО2 в реализации преимущественного права выкупа из федеральной собственности арендуемого недвижимого имущества административного здания, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке общей площадью 1 229 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования – под административное здание по тому же адресу, выраженный в письме от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА- 01/230-п; возложить на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод ФИО2, а именно: в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному исковому заявлению, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принять решения об условиях приватизации из федеральной собственности недвижимого имущества – административного здания, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка общей площадью 1 229 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования – под административное здание, арендуемого ФИО2, а также в указанный срок дать поручение Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области подготовить и заключить со ФИО2 договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с условием об оплате приобретаемого из федеральной собственности недвижимого имущества в рассрочку; возложить на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод ФИО2, а именно: в течение тридцати дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному исковому заявлению, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принять решения об условиях приватизации из федеральной собственности недвижимого имущества – административного здания, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка общей площадью 1 229 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования – под административное здание, арендуемого ФИО2, а также в указанный срок подготовить и заключить со ФИО2 договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с условием об оплате приобретаемого из федеральной собственности недвижимого имущества в рассрочку.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 23 ноября 2020 года между административным истцом (арендатором) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (арендодателем) был заключен договор аренды № 1599-т. В рамках данного договора административный ответчик 1 предоставил, а административный истец принял в аренду объект недвижимого имущества: административное здание, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора аренды объект расположен на земельном участке общей площадью 1 229 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования под административное здание, находящемся по тому же адресу. Как указано в п. 1.1 договора аренды, в соответствии с ч. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды арендатору передано право пользования земельным участком, который занят объектом аренды и необходим для его использования. Собственником вышеуказанного недвижимого имущества (объекта и земельного участка) является Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, действующего на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278. Вышеуказанный договор аренды заключен с 23 ноября 2020 года и действует по 22 ноября 2035 года. Объект передан административному истцу по акту приема-передачи от 23 ноября 2018 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01 декабря 2020 года в ЕГРН произведена государственная регистрация договора аренды № 1599-т за №. Дополнительным соглашением от 24 февраля 2021 года в вышеуказанные договор аренды и акт приема-передачи были внесены изменения в части, касающейся адреса Объекта. Административное здание общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы». 24 ноября 2022 года административный истец обратился в Территориальное правление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В данном заявлении административный истец просил продать ему в собственность арендуемое здание и предусмотреть оплату по договору купли-продажи в рассрочку. Данное заявление административного истца было зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области за вх. № 69-10746 от 24 ноября 2022 года. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области является территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом РФ. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в свою очередь, создано на основании Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 года № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», которым также утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом. Согласно указанному Положению, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества Российской Федерации, организует в установленном порядке продажу, в том числе, выступает продавцом, приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже, заключает в установленном орядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество. В силу п. 5.49 указанного Положения, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет контроль за деятельностью территориальных органов Агентства и подведомственных организаций. Как указывалось выше в настоящем административном исковом заявлении, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области действует на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278. Согласно п. 4 Положения о Территориальном управлении, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278, территориальный орган осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе, составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим Положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим Положением. В п. 4.1 вышеуказанного Положения о Территориальном управлении перечислены и полномочия, которые территориальный орган Федерального агентства по управлению государственным имуществом осуществляет самостоятельно, а в п. 4.2 Положения - полномочия, которые территориальный орган осуществляет исключительно по поручению самого Федерального агентства. Согласно п. 4.2.5 Положения о Территориальном управлении, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278, территориальный орган осуществляет полномочия собственника по приватизации (отчуждению) федерального имущества исключительно по поручению Федерального агентства. Руководствуясь вышеуказанными требованиями Положения, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области направило заявление административного истца о реализации преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, а также комплект необходимых документов и сведения на рассмотрение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), уведомив об этом административного истца письмом исх. № 69-ЛА-01/6166-П от 08 декабря 2022 года. В дальнейшем, Территориальное управление письмом от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА-01/230-п, направленным в дополнение к письму исх. № 69-ЛА-01/6166-П от 08 декабря 2022 года, сообщило, что административному истцу отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества – административного здания общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, являющееся объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы», расположенное по адресу: <адрес> (Объект). В письме от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА-01/230-П Территориальное управление, ссылаясь на письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом имуществом № 03/1099 от 16 января 2023 года сослалось на запрет реализации преимущественного права выкупа арендуемого административным истцом объекта, указав, приватизация объектов культурного наследия допускается лишь в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон №178-ФЗ). В обоснование данной позиции в указанном письме Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области сослалось на определение Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12 октября 2018 года по делу № 301-КГ18-753. По мнению Территориального управления, изложенному в письме от 17 января 2023 исх. № 69-ЛА-01/230-П приватизация арендуемого административным истцом здания, являющегося объектом культурного наследия, в рамках положений Федерального закона № 159-ФЗ не представляется возможной. Административный истец полагает, что отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого административным истцом объекта, выраженный в письме от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА-01/230-П, не соответствует нормам действующего законодательства, является незаконным и нарушает права и законные интересы административного истца в силу положений ст. 217 ГК РФ, п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 1 ст. 1 ФЗ «Об собенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, действующим законодательством арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности, при одновременном выполнении условий, предусмотренных законом. Административный истец отвечает всем условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Так, административный истец является субъектом малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного арендованные объекты недвижимого имущества находились в непрерывном владении заявителя более двух лет в соответствии с договором аренды; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствует, а арендуемое административным истцом здание не включено в утверждённый в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Действительно, особенности приватизации объектов культурного наследия, урегулированные Федеральным законом №178-ФЗ и ст. 48 Федерального закона от 25 июня года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия). В тоже время Федеральный закон №178-ФЗ допускает продажу объектов культурного наследия в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства по правилам Федерального закона № 159-ФЗ, а сами нормы Федерального закона №178-ФЗ не содержат запрета на приватизацию объектов культурного наследия. Административное здание, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке общей площадью 1 229 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под административное здание, находящемся по тому же адресу и являющееся объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы» предоставлен административному истцу в аренду при прохождении процедуры торгов, при этом административный истец, как указывалось выше полностью соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Таким образом, административный истец имеет установленную законом возможность на реализацию своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке приватизации в соответствии с условиями Федерального закона № 59-ФЗ. В отказе административному истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженном в письме от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА-01/230-П административные ответчики в обоснование своей позиции приводит определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2018 года по делу №301-КГ18-753. Административный истец полагает, что вышеуказанное определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации нельзя рассматривать как имеющее практикобразующее, прецедентное значение. Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного уда РФ от 17 октября 2017 года № 24-П установил и указал, какие именно органы в составе Верховного Суда Российской Федерации уполномочены участвовать в формировании преюдициального толкования норм действующего законодательства. Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что определение (изменение) практики применения правовой нормы может осуществлять такими актами Верховного Суда РФ, которые обладают свойствами окончательности (т.е. не могут быть отменены или изменены в каком-либо процессуальном порядке) и принимаются входящим в его состав органом, чьи решения отражают правовую позицию Верховного Суда РФ в целом – это акты Пленума Верховного Суда РФ о толковании вопросов судебной практики и применении норм действующего законодательства, а также акты Президиума Верховного Суда РФ (по конкретным делам). Судебные акты коллегий Верховного Суда РФ, согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, в силу самого порядка их формирования не могут рассматриваться как отражающие позицию Верховного Суда РФ в целом и не обладают свойствами, присущими постановлениям Президиума Верховного Суда РФ по конкретным делам. Кроме того, Конституционный суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право на приватизацию имеет конституционное значение, поскольку его установление обусловлено переходом к многообразию форм собственности, осуществляется в целях стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03 ноября 1998 года № 25-П, от 20 декабря 2010 года № 22-П). Конституционный суд Российской Федерации также указывал, что государство, закрепляя право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03 ноября 1998 года № 25-П, определения от 05 ноября 2003 года№ 350-0, от 09 июля 2004 года № 241-0, от 18 апреля 2006 года № 119-0). Очевидно, что принятие Федерального закона №159-ФЗ, который предусматривает прощенный порядок приватизации арендованного имущества для субъектов малого бизнеса, связано с обеспечением для этих субъектов возможностей конкурировать с более сильными компаниями в финансовом аспекте, чтобы эти субъекты реально могли приобрести в собственность арендуемое в течение многих лет имущество. Таким образом, по мнению административного истца, продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться, в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. В рассматриваемой ситуации заключение договора купли-продажи арендуемого административным истцом имущества – административного здания, общей площадью 487,5 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и расположенного на земельном участке общей площадью 1 229 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования – под административное здание, находящемся по тому же адресу и являющегося объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы» возможно в рамках реализации преимущественного права и в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. Таким образом, отказ административных ответчиков в реализации административным истцом преимущественного права выкупа вышеуказанного арендуемого имущества, выраженный в письме от 17 января 2023 года исх. № 69-ЛА-01/230-П противоречит требованиям действующего законодательства. Данный отказ административных ответчиков нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, поскольку ограничивает административного истца в реализации права на преимущественный выкуп арендуемого имущества, предусмотренного гдеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной оственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Административные ответчики, как уполномоченный государственный орган власти своими незаконными действиями делают невозможным полноценное осуществление прав административного истца в отношении арендуемого имущества, которое в рамках неуказанного Федерального закона № 159-ФЗ, а также Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» подлежит отчуждению из государственной собственности. Фактически федеральным органом исполнительной государственной власти созданы для истца препятствия в реализации имущественного права выкупа арендуемого имущества. В связи с чем, административный истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО1, действующий на основании ордера, поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание представители административных ответчиков Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и Федерального агентства по управлению государственным имуществом Российской Федерации, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, однако, от представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области поступил письменный отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела, а также ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д. 67-68, 71).

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Главного управления по охране объектов культурного наследия Тверской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился, однако, представил суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, а также письменный отзыв на иск, приобщенный к материалам дела (л.д. 57-58).

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений ст. 4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединения и должностных лиц. Порядок реализации данного права предусмотрен главой 22 КАС РФ.

В силу положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 ст. 219 КАС РФ предусмотрено, что если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу ИП ФИО2 на основании договора аренды № 1599-т от 23 ноября 2020 года, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и ИП ФИО2, принадлежит административное здание, общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, назначение – нежилое, и расположенный под ним земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1 229 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – под административное здание, по адресу: <адрес>, сроком до 22 ноября 2035 года.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой Тверской почтовой телеграфной конторы», 1-я пол. ХIХ века, входит в состав объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс зданий Тверской городской почтово-телеграфной станции», сер. ХIХ века, 1913 год. Объект культурного наследия поставлен на государственную охрану постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 27 ноября 1997 года № 647 «Об объявлении объектов историко-культурного наследия Тверской области памятниками истории и культуры местного значения» и зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под регистрационным номером №.

Кроме того, вышеуказанный объект культурного наследия расположен в границах выявленного объекта культурного наследия «Культурный слой г. Твери, ХV-ХIХ вв.» (объект археологического наследия).

24 ноября 2022 года административный истец ИП ФИО2 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области с заявлением о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Письмом № 69-ЛА-01/230-п от 17 января 2023 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области административному истцу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого административного здания и земельного участка.

Как указано в оспариваемом отказе, Росимущество рассмотрело заявление о реализации преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества: административное здание общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером №, являющееся объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы», расположенное по адресу: <адрес> (далее - Объект) и письмом № 03/1099 от 16 января 2023 года направило следующую информацию.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, не урегулированные указанным федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Также определением Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2018 года по делу № 301-КГ18-753 установлено, что продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только в порядке и способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации, в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона № 159-ФЗ. Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Таким образом, приватизация объектов культурного наследия в порядке реализации преимущественного права арендатора в рамках Закона № 159-ФЗ не допускается.

Разрешая заявленные административным истцом требования, суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу положений ч. 1, 2, 5 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 ст. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности определены ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии со ст. 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как указано ранее, в данном случае объектами приватизации выступают объекты культурного наследия, а потому подлежат применению как нормы ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», так и нормы ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Из части 1 ст. 48 и ст. 50 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» следует, что спорные объекты не ограничены в обороте и могут быть переданы в частную собственность.

Особенности приватизации объектов культурного наследия установлены в пункте 1 статьи 29 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в силу которого объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к данным объектам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 нормы ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Согласно пункту 7 статьи 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона об объектах культурного наследия, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Проанализировав приведенные нормы права в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» допускает продажу объектов культурного наследия в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства по правилам ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при условии их обременения обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства либо иного охранного документа.

В соответствии с положениями ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что административный истец ИП ФИО2 является субъектом малого и среднего предпринимательства, сведения о котором не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; он не подпадает под перечень лиц, указанных в ч. 3 ст. 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; арендуемое спорное имущество находится в его владении и пользовании на основании договора аренды непрерывно с 23 ноября 2020 года, т.е. более двух лет; задолженность по арендной плате в отношении спиртного имущества на день подачи заявления и на момент рассмотрения дела со стороны ИП ФИО2 отсутствует, доказательств обратного суду не представлено; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; административным истцом осуществляются мероприятия для подготовки объекта культурного наследия к реставрации и приспособлению для современного использования в соответствии с требованиями ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Таким образом, анализируя вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, следует вывод о том, что само по себе включение истребуемых объектов в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателя земельного участка и объекта капитального строительства.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказывая административному истцу в предоставлении в собственность земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости по основанию, предусмотренному Законом № 159-ФЗ, без ссылки на конкретную статью и основания, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области нарушила нормы действующего законодательства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о признании незаконным и отмене решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области от 17 января 2023 года № 69-ЛА-01/230-п об отказе в реализации ИП ФИО2 преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Одной из задач административного судопроизводства является судебная защита нарушенных прав, свобод и законных интересов. Суд проверяет законность действий или бездействия органов публичной власти, но не вправе подменять своими решениями их полномочия. Если орган публичной власти фактически не принимал решения в том виде и того содержания, которые предусмотрены требованиями закона, суд не вправе самостоятельно принимать решения, не относящиеся к его компетенции.

Согласно п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлениюгосударственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 года № 432 Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).

В пункте 4 вышеуказанного Положения № 432 указано, что Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Пунктом 4 Типового положения о территориальном органе (межрегиональном территориальном органе) Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Типовое положение), утвержденного приказом Министерства экономического развития России от 01 ноября 2008 года № 374, предусмотрено, что территориальный орган осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 4.2.13 вышеуказанного Типового положения Территориальный орган самостоятельно осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности, в частности, осуществляет передачу в безвозмездное пользование федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, за исключением имущества, указанного в пункте 4.1.13 настоящего Положения.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым возложить на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления государственным имуществом в Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2 о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества – административного здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Российской Федерации о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложении обязанности устранить допущенное нарушение – удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области от 17 января 2023 года № 69-ЛА-01/230-п об отказе в реализации ФИО2 преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Возложить на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления государственным имуществом в Тверской области обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества – административного здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Об исполнении вышеуказанной обязанности административному ответчику необходимо сообщить в течение срока, предусмотренного ч. 9 ст. 227 КАС РФ, в суд и административному истцу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.Ю. Райская

Решение составлено в окончательной форме 10 марта 2023 года.

Председательствующий И.Ю. Райская