БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2022-000009-97

Производство № 3а-24/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2022 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.В. Логвиновой,

с участием представителей административного истца ФИО1, административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3, заинтересованного лица администрации Валуйского городского округа ФИО4,

в отсутствие административного истца ФИО5, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи, организованной с Воронежским областным судом, административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО5, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 181 кв. м, расположенного по адресу: , обратилась в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости – руб. по состоянию на 01.01.2020.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости ( руб.) превышает его рыночную стоимость ( руб.), которая определена оценщиком ООО «» ФИО8, что затрагивает ее права, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в завышенном размере.

Административный истец ФИО5, будучи извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением о вручении РПО 80400173687569, вручено 06.07.2022), в суд не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, участвующий посредством организации видеоконференц-связи, заявленные требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме. Замечаний к проведенной в рамках дела судебной экспертизе не имел, с выводами эксперта ФИО21 согласился. В направленном посредством сервиса «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» заявлении об уточнении исковых требований просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости – руб. по состоянию на 01.01.2020.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3, по существу административного иска не возражала, считала, что требование может быть удовлетворено с учетом его уточнения. Замечаний к экспертному заключению не имела.

Представитель заинтересованного лица администрации Валуйского городского округа ФИО4 относительно заявленных административных исковых требований не возражал, поддержал позицию представителя административного ответчика.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о судебном заседании извещены надлежащим образом в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (первичные извещения вручены 18.01.2022 и 27.01.2022 соответственно; определение о возобновлении производства по делу размещено в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа 30.06.2022), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам ФИО5, на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 181 кв. м, расположенное по адресу: .

Указанный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания утверждена по состоянию на 01.01.2020 и составила руб.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 08.12.2021 № №, составленный оценщиком ООО «», согласно которому рыночная стоимость на дату оценки составила руб.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против размера рыночной стоимости нежилого здания, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (26,4 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 15.02.2022 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ ФИО15

Перед экспертом были поставлены вопросы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, а также на проверку представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 17.05.2022 произведена замена эксперта ФБУ ФИО15, которой было поручено проведение экспертизы по делу, экспертом-оценщиком ФИО22

По результатам экспертизы экспертом ФИО23 представлено в суд заключение от 21.06.2022 № №.

Согласно выводам эксперта, по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила руб., при составлении отчета об оценке оценщиком ООО «» допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 21.06.2022 № №, подготовленное экспертом ФИО24, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении указанной экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, учел Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена экспертом ФИО25 путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого здания.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт счел возможным применить методологию сравнительного (метод сравнения продаж за минусом земельного участка) и доходного (метод прямой капитализации за минусом стоимости земельного участка) подходов к оценке, определяя стоимость единого объекта недвижимости (нежилого здания и земельного участка). Для выделения стоимости прав на земельный участок эксперт импользовал информацию о среднем значении доли земельного участка в общей стоимости объекта капитального строительства на основании данных аналитики, для чего использованы сведения сайта «Статриелт - рынок коммерческой недвижимости» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://statrielt.ru). Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован со ссылкой на рекомендации, приведенные в пункте 24 ФСО № 7.

В рамках исследования эксперт ФИО9, опираясь на Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под редакцией ФИО6, 2018 год, указала, что к сегменту рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект, относятся офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости. Объект исследования на дату оценки используется как магазин. С учетом характеристик здания – объекта исследования экспертом сделан вывод о том, что полезность и стоимость объекта в текущем использовании сопоставима с торговыми объектами.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т. е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости оцениваемого объекта с ценами продажи аналогов, эксперт использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.), именуемых в Гражданском кодексе Российской Федерации как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, эксперт гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Единицей сравнения рассматриваемого объекта и объектов-аналогов экспертом был взят 1 кв. м, как общепринятая величина на рынке объектов, аналогичных рассматриваемому

Для расчета рыночной стоимости нежилого здания с применением сравнительного подхода, экспертом выбрано 4 объекта-аналога (таблица 10 экспертного заключения)ю Эксперт подробно проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, которые описал в заключении, произвел необходимые поправки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет этих значений: к объекту - аналогу № 3 – на расположение относительно красной линии, к объектам - аналогам № 2,3,4 – на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки), ко всем объектам - аналогам – на условия рынка (скидки к ценам предложения), на площадь, на этажность.

Для вынесения решения о стоимости объекта исследования, полученной применением доходного подхода, с учетом доступной информации экспертом использовался метод прямой капитализации, для чего подобрано 3 объекта-аналога.

В таблице 11 экспертного заключения приведен расчет рыночной ставки аренды за пользование помещениями 1 этажа, применены необходимые корректировки: на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки) к аналогам № 2, 3; на условия рынка (скидки к ценам предложения) ко всем объектам-аналогам; на местоположение к налогу № 3; на расположение относительно красной линии (аналоги № 2,3); на этаж (аналог № 3).

При согласовании результатов стоимости объекта экспертом указано, что среднее значение доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости для торговых объектов составляет 16,00 % исходя из расположения объекта в жилом районе города. Расчет стоимости объекта исследования приведен в таблице 15 экспертного заключения (стр. 75).

Согласованный результат рыночной стоимости нежилого здания составил руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета, представленного административным истцом на соответствие законодательству об оценочной деятельности, эксперт указал, что оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, отсутствуют ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

В частности, у аналога № 2 отсутствует корректировка на местоположение (аналог расположен в пгт. Ракитное с населением 10,5 тыс. человек), объяснение неприменения корректировки отсутствует. Присутствуют и другие аналоги, расположенные в более населенных городах (Старый Оскол – население 224 тыс. человек, ФИО7 – 86 тыс. человек), корректировка не применена, обоснования ее отсутствия нет.

В расчетах оценщика отсутствует корректировка на расположение объекта в границах поселения, на расположение относительно красной линии – для торговой недвижимости данные показатели являются ценообразующими.

Аналоги № 5 не сопоставим по назначению (офисное здание), корректировка отсутствует. При этом оценщик указывает, что «все подобранные объекты-аналоги являются отдельно стоящими зданиями коммерческого назначения, перимущественно торгового, что делает подобранные аналоги сопоставимыми с объектом оценки», что противоречит указанному в расчете.

Экспертом также выявлены нарушения пунктов 5,11 ФСО № 3, пункта 22 б ФСО № 7.

Экспертом ФИО26 выявлены и иные нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке от 08.12.2021 № №, однако описанных достаточно для вывода суда о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению от 21.06.2022 № № у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО27 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

С учетом изложенного, суд отвергает представленный административным отчет об оценке от 08.12.2021 № № в качестве доказательства рыночной стоимости нежилого здания. Каких-либо замечаний относительно экспертного заключения сторона административного истца не имела, о назначении по делу повторной экспертизы не ходатайствовала.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 01.01.2020.

Согласно 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания ФИО2 обращалась в Комиссию 25.10.2021 (решение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 181 кв. м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 01.01.2020.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 25.10.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 02.08.2022.

Решение04.08.2022