Дело № 2-2/2023
УИД 74RS0016-01-2022-000539-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 марта 2023 года с. Еткуль Челябинской области
Еткульский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Кочеткова К.В.,
при секретаре Киселевой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Еткульского муниципального района к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права на жилой дом, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ :
администрация Еткульского муниципального района обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнения исковых требований просила признать отсутствующим зарегистрированное право ответчика на жилой дом, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, применить последствия недействительности сделки. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор купли-продажи заключен без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ как участок, занимаемый жилым домом. Вместе с тем, принадлежащий ФИО2 жилой дом площадью 11 кв.м, расположенный на приобретенном земельном участке, по мнению истца, объектом недвижимости не являлся, поскольку прочной связи с землей не имел, а его конструктивные особенности позволяли осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, что и было произведено ответчиком. Поскольку принадлежащий ответчику жилой дом объектом недвижимости не являлся, то право собственности на него не могло быть зарегистрировано, вследствие чего у ФИО2 не возникло и право на приобретение в собственность земельного участка в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произведен раздел земельного участка, в результате чего было образовано два самостоятельных участка. Поскольку ФИО2 не имела право на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях, то последующий его раздел также является незаконным. Раздел ФИО2 приобретенного земельного участка также свидетельствует о том, что предоставленный ей в собственность земельный участок не был необходим для эксплуатации расположенного на нем здания.
Представитель истца администрации Еткульского муниципального района ФИО3 в судебном заседании требования искового заявления поддержала по основаниям, указанным в иске.
Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участие в судебном заседании не приняла, ее представитель ФИО4 в судебном заседании возражала относительно заявленных исковых требований.
Третье лицо ФИО5, представитель Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя истца администрации Еткульского муниципального района ФИО3, ответчика ФИО2 - ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого последней был приобретен жилой дом с кадастровым номером № площадью 11 кв.м (т. 1 л.д. 88-89).
Указанный объект располагался на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежащем продавцу ФИО5 на праве аренды на основании заключенного им с администрацией Еткульского муниципального района договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №аа/430 (т. 1 л.д. 36-42).
В связи с отчуждением жилого дома между ФИО5 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ с согласия администрации Еткульского муниципального района был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ №аа/430 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12).
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Еткульского муниципального района и ФИО2 в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 16-18).
На указанном земельном участке ФИО2 возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 26 % площадью 121,4 кв.м, право собственности на который зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 147-159). Жилой дом площадью 11 кв.м с кадастровым номером № снесен, при этом сведения о нем как об объекте недвижимости из ЕГРН не исключены (т. 1 л.д. 189-191, т. 2 39-42).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № путем образования двух земельных участков земельных участков площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 141-156).
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.
Положениями п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ установлены случаи осуществления продажи земельных участков без проведения торгов, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ).
В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно положениям ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10).
Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2).
Согласно комиссионному акту обследования фактического использования земельных участков Еткульского муниципального района, составленному ДД.ММ.ГГГГ Контрольно-счетной палатой Челябинской области, в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 74:07:3700026:340 установлено, что на территории данного земельного участка располагается здание площадью 11 кв.м, сложенное из шпал на железобетонных блоках, которое не имеет прочной связи с землей, не оснащено коммуникациями и не подключено к энергосети (т. 1 л.д. 106-107).
ДД.ММ.ГГГГ комиссией управления строительства и архитектуры администрации Еткульского муниципального района произведено обследование принадлежащих ФИО2 земельных участков площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №. Установлено, что строение площадью 11 кв.м с кадастровым номером № отсутствует, а на его месте складированы фундаментные блоки, шпалы, сбуртована куча из верхнего слоя земли (т. 1 л.д. 190-191).
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца в соответствие с ст. 79 ГПК РФ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «СЭО» ФИО6
Согласно заключению судебного эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №.2023 сооружение - жилой дом площадью 11 кв.м, располагавшийся на земельном участке по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату заключения договора купли-продажи земельного участка, не обладало характеристиками индивидуального жилого дома, не являлось объектом капитального строительства, не имело прочной связи с землей, конструктивные характеристики позволяли осуществить их перемещение и демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба, назначения и изменения основных характеристик.
Оценивая заключение эксперта ФИО6 в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд не находит оснований не доверять выводам указанной экспертизы, поскольку экспертом дан подробный анализ конструктивным особенностям исследуемого строения, используемым при его возведении материалам, проанализирован способ их монтажа а также последующей разборки, а его выводы полностью согласуются с материалами дела, ясны, понятны и аргументированы. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса РФ.
Сам по себе факт государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект права: сооружение - жилой дом площадью 11 кв.м, не подтверждает, что указанный объект является недвижимым имуществом, как его определяет статья 130 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку спорный объект - жилой дом площадью 11 кв.м с кадастровым номером №, располагавшийся до его демонтажа ответчиком ФИО2 по адресу: <адрес>, зарегистрированный в ЕГРН в качестве недвижимого имущества, в действительности таковым не являлся, факт его регистрации в реестре в качестве недвижимого имущества противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации о признании права собственности ФИО2 на указанное строение отсутствующим.
С учетом изложенного, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) на спорном земельном участке отсутствовали здания, строения или сооружения в смысле положений пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, вследствие чего ФИО2, не являлась лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Установление указанных обстоятельств исключают законность предоставления ФИО2 без проведения торгов земельного участка по правилам ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие чего договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключен администрацией Еткульского муниципального района и ФИО1 с нарушением требований земельного законодательства, а потому является недействительным.
Кроме того, из материалов дела следует, что после приобретения земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 произведен его раздел путем образования двух земельных участков земельных участков площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №.
Поскольку в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ право распоряжения имуществом принадлежит собственнику этого имущества, тогда как договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, суд приходит к выводу о том, что односторонняя сделка по разделу данного земельного участка совершена лицом, не имевшим право им распоряжаться, а потому данный раздел является ничтожным, то есть является недействительным независимо от признания его таковыми.
В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прав.
Следовательно, вступивший в законную силу судебный акт о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в виде возврата имущества является основанием для внесения в реестр записей о погашении записи о праве собственности покупателя и внесении записи о праве собственности продавца. Признание недействительной сделки, на основании которой внесена запись в реестр, является основанием для последующего внесения изменений в реестр.
С учетом изложенного при признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также последующей сделки по разделу данного земельного участка недействительными, право собственности ФИО2 на него подлежит прекращению с погашением в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих записей, а стороны подлежат возврату к первоначальным правоотношениям, вытекающим из договора аренды земельного участка.
Кроме того, с администрации Еткульского муниципального района в пользу ФИО2 подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в сумме 67755 руб.
Положениями ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу положений ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
С учетом изложенного, при удовлетворении требований с ФИО2 в пользу администрации Еткульского муниципального района подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 30000 руб., в доход местного бюджета - государственная пошлина в размере 900 руб.
Руководствуясь ст.ст. 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
иск администрации Еткульского муниципального района удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 (паспорт №) в отношении жилого дома с кадастровым номером №, площадью 11 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Еткульского муниципального района (ОГРН <***>) и ФИО2 (паспорт №).
Применить последствия недействительности сделки.
Признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, произведенный ДД.ММ.ГГГГ путем образования двух земельных участков площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №.
Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт №) в отношении земельных участков площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, погасив в Едином государственном реестре недвижимости соответствующие записи о регистрации права, а также сняв их с кадастрового учета.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости и государственном кадастре недвижимости сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт №) в отношении земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, погасив в Едином государственном реестре недвижимости соответствующую записи о регистрации права.
Восстановить право аренды ФИО2 (паспорт №) в отношении земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №аа/430 (с учетом договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды).
Взыскать с администрации Еткульского муниципального района (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в сумме 67755 руб.
Взыскать ФИО2 (паспорт №) в пользу администрации Еткульского муниципального района (ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 30000 руб., в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 900 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Еткульский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Кочетков К.В.
Мотивированное решение Еткульского районного суда Челябинской области от 14 марта 2023 года составлено 21 марта 2023 года.
Судья Кочетков К.В.