Дело № 2-707/2023

44RS0001-01-2021-005878-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2023 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Сопачевой М.В., при секретаре Цепенок А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на нежилое помещение – парковочное место №, общей площадью 540,9 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что истец является участником долевого строительства жилого <адрес> (по ГП) по строительному адресу: <адрес>. Между истцом и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии от <дата> № № в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило истцу право требования нежилого помещения № по строительному адресу: <адрес> (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № №) от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями № от <дата>, № от <дата>. Истец указала, что исполнила свои обязательства по договору цессии в полном объеме, уплатив за уступаемое право 800 000 руб. в кассу ООО «Гостиница Самоковская», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>, № от <дата> ООО «Гостиница Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями, уплатив полную стоимость нежилого помещения № в сумме 1 200 000 руб. АО «Костромской мукомольный завод». В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора долевого участия в строительстве в редакции дополнительного соглашения № от <дата> застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать парковочное место участнику долевого строительства не позднее <дата>. Истец указала, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное парковочное место, фактически завершено, однако в нарушение статьи 6 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком объект долевого строительства не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено. Истец полагает, что застройщик уклонился от ввода объекта в эксплуатацию, своевременно до истечения срока действия разрешения на строительство не обратившись в органы местного самоуправления за его продлением. Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, также отсутствие у застройщика возможности продлить срок действия разрешения на строительство, истец полагает, что не имеет возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объекты в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав. <дата> департаментом строительства Костромской области в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора была проведена внеплановая (выездная) проверка в отношении АО «Костромской мукомольный завод» по строящемуся объекту «Комплекс зданий общественно-делового центра». Согласно акту проверки № от <дата> установлено, что на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счетчиков, частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). На момент проверки не были завершены работы по благоустройству, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки, производилась отделка мест общего пользования. В результате проверки департаментом строительства Костромской области нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено. В настоящее время работы на объекте завершены полностью. Нежилое помещение № имеет характеристики парковочного места, что подтверждается техническим планом помещения.

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области.

Заочным решением Свердловского районного суда города Костромы от <дата> исковые требования ФИО1 были удовлетворены.

Определением этого же суда от <дата> заочное решение отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

При новом рассмотрении дела, в судебное заседание истец на требованиях настаивала, просила их удовлетворить.

Конкурсный управляющий АО « Костромской мукомольный завод» ФИО2 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела судом извещался надлежащим образом. О причинах своей неявки суд не уведомил. В заявлении об отмене заочного решения указывал, что не доказан факт оплаты по договору долевого участия между АО «Костромской мукомольный завод» и ООО «Гостиница Самоковская»

Третьи лица Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для участия в деле своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 27776 кв.м. в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью 1528 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1187,17 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 2063,32 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, площадью 22997,75 кв.м, находящихся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

<дата> ответчику выдано разрешение на строительство № согласно которому последнему в порядке ст. 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового центра, жилого дома № (по ГП)», на земельном участке по адресу: <адрес>, со сроком действия до <дата>, впоследствии данный срок продлен до <дата>.

<дата> между ЗАО «Костромской мукомольный завод» (застройщик) и ООО «Гостиница Самоковская» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: <адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства.

Стоимость парковочного места № на момент заключения договора составляла 650 000 руб. (п. 4.2 договора).

В соответствии с п.2.1.4 договора с учетом внесения изменений в договор участия в долевом строительстве дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан ориентировочно <дата>.

Парковочное место будет передано участнику долевого строительства не позднее <дата> (п. 2.1.5 договора).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от <дата> № №) произведена <дата> за №.

<дата> между ФИО1 и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии № №, в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило право требование парковочного места № (условный номер) по строительному адресу: <адрес> (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями № от <дата>, № от <дата>.

Государственная регистрация договора цессии произведена <дата> запись регистрации №.

ФИО1 полностью исполнила свои обязательства по договору цессии, уплатив за уступаемое право денежные средства в размере 800 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата> на сумму 50 000 руб., № от <дата> на сумму 150 000 руб., № от <дата>. на сумму 400 000 руб., № от <дата> на сумму 200 000 руб.

ООО «Гостиница «Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве №) от <дата>, уплатив в полном объеме стоимость нежилого помещения в сумме 600 000 руб. ЗАО «Костромской мукомольный завод», что подтверждается платежным поручением № от <дата>.

Распоряжением МТУ Росимущества по <адрес> от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером №, из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1268 кв.м., переданный в общую долевую собственность ФИО4, доля в праве 1/2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой <адрес> (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером №, площадью 2063 кв. м. государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером №, площадью 1268 кв.м., находящимся в собственности ФИО4

<дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № от <дата>, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек <дата>, кроме того согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: № и № не зарегистрированы.

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований ст. 6 ФЗ от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договором участия в долевом строительстве № №) от <дата> сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объект долевого строительства истцу не передал.

Приведенные выше обстоятельства ответчиком АО «Костромской мукомольный завод» не оспариваются, строительство спорного многоквартирного жилого дома, полностью завершено, дом подключен к системе инженерно-технического обеспечения и газоснабжения, факт неисполнения принятых на себя обязательств подтверждает.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на жилое помещение.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец ФИО1 лишена возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение ее прав.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений требований проектной документации подтверждается актом проверки от <дата> № Департамента строительства Костромской области, согласно которого Департаментом строительства Костромской области в период с <дата> по <дата> проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. Жилой дом № (по ГП) по адресу: <адрес>», на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведён визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести МКД в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объект инвестирования потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.

Принимая во внимание, что истец исполнила свои обязательства по уплате стоимости нежилого помещения, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства, создания объекта недвижимости подтверждается представленной в материалы технической документацией, в отношении спорного МКД проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой дом № (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за ним права собственности на завершенный строительством объект недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКД по адресу: <адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске.

Как указывалось ранее, целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от <дата>, запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки, с видами разрешенного использования, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что распоряжением Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата> №-р многоквартирному дому, расположенному на земельном участке по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за последней право собственности на нежилое помещение – парковочное место №, общей площадью 54,9 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В силу п.4.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признание за истцом права собственности на указанное нежилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оценивая доводы ответчика о недоказанности факта оплаты по договору долевого участия, суд находит их несостоятельными в силу следующего.

Как следует из представленных материалов, в соответствии с заключенным договором участник долевого строительства оплачивает денежные средства застройщику в течение пяти дней с момента государственной регистрации настоящего Договора. Договор участия в долевом строительстве №№) от <дата>, заключенный между АО «Костромской мукомольный завод» и ООО «Гостиница Самоковская», зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области <дата>, о чем имеется соответствующая отметка на договоре. При таких обстоятельствах, что учитывая несостоятельным (банкротом) АО «Костромской мукомольный завод» был признан <дата>, т.е. по истечение более пяти лет после заключения договора и за указанное время АО «Костромской мукомольный завод» не заявлял о том, что плата по договору со стороны участника долевого строительства не оплачена, у суда отсутствуют основания сомневаться в надлежащем исполнении обязательств по договору, прошедшем государственную регистрацию.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение – парковочное место №, общей площадью 54,9 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2023 года.