Дело №2-484/2026

УИД22RS0065-01-2025-008713-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Костяной Н.А.

при секретаре Федулеевой Д.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – Истец) обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований Истец указал, что на основании протокола о результатах аукциона от 30.01.2024 и заключенного 29.02.2024 договора аренды ***.*** (далее – Договор) Ответчик предоставил ему во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, целью предоставления которого является строительство здания магазина. Срок аренды установлен на 3 года.

Пунктом 4.4.8 Договора на Истца возложена обязанность освободить земельный участок от движимых и недвижимых вещей в срок, не превышающий двенадцати месяцев. Однако при заключении Договора Ответчик не предоставил достоверной информации о том, что на участке расположены объекты капитального строительства (ОКС) с кадастровыми номерами ***, принадлежащие на праве собственности предыдущему арендатору – ФИО3 Наличие данных объектов и права собственности на них ФИО3 подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 06.10.2015 по делу № 2-2795/2015.

Таким образом, переданный Истцу земельный участок имеет неустранимые недостатки, препятствующие его использованию по целевому назначению (для строительства магазина), о которых Истец не был предупрежден. Истец не имеет возможности демонтировать чужие объекты недвижимости без согласия их собственника, что делает исполнение Договора невозможным. ДД.ММ.ГГГГ Истцом в лице его представителя ФИО4 было направлено Ответчику требование о расторжении Договора, на которое в установленный срок ответ не получен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Истец просит суд расторгнуть Договор аренды № 2024.16678 от 29.02.2024 и взыскать с Ответчика в его пользу уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Представитель Истца в судебном заседании иск поддержал, представитель ответчики возражал против удовлетворения исковых требований.

Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, что в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) не препятствует рассмотрению дела по существу.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

При разрешении спора установлено, что между Истцом и Ответчиком 25.02.2024 на основании протокола о результатах открытого электронного аукциона от 30.01.2024 заключен Договор аренды № 2024.16678 земельного участка с кадастровым номером *** для строительства здания магазина сроком на 3 года 6 мес с даты подписания договора сторонами.

Пунктом 4.4.8 Договора на Истца возложена идентичная обязанность по освобождению участка в 12-месячный срок.

На земельном участке фактически расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 22:63:030210:70 и 22:63:030210:93.

Аукционная документация, являющаяся неотъемлемой частью договорных отношений, содержала:

- информацию о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью застройки 125,3 кв.м.;

- ссылку на решение Ленинского районного суда г. Барнаула от 06.10.2015 по делу № 2-2795/2015, которым на прежнего арендатора возложена обязанность освободить участок от движимых и недвижимых вещей;

- прямое указание на то, что лицо, заключившее договор аренды по итогам аукциона, обязано за свой счет освободить земельный участок от движимых и недвижимых вещей в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 06.10.2015 по иску Ответчика к ФИО3 на последнюю возложена обязанность освободить спорный земельный участок от движимых и недвижимых вещей и возвратить его. Данное решение вступило в законную силу, однако исполнено не было.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула, рассмотрев уведомление Истца от 10.02.2025 о планируемом сносе указанных объектов, отказал в его размещении в государственной информационной системе, указав, в частности, на то, что снос осуществляется на основании решения собственника объекта, которым Истец не является, и на отсутствие у Истца необходимых документов (проекта организации работ, результатов обследования).

14.05.2025 Истец направил Ответчику требование о расторжении Договора по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Ответчик письмом от 19.06.2025 № 48/2584 отказался удовлетворить требование Истца, сославшись на раскрытие всей информации в аукционной документации, и направил Истцу проект соглашения о расторжении Договора по иному основанию — в связи с неисполнением Истцом п. 4.4.8 Договора, полученное представителем истца 23.06.2025.

02.07.2025 истец направил Ответчику протокол разногласий к проекту соглашения, настаивая на изменении его редакции и указании в качестве основания расторжения п. 2 ст. 620 ГК РФ с датой расторжения с момента заключения Договора (с 25.02.2024).

Ответчик письмом от 31.07.2025 № 48/3179 отказался принять редакцию Истца, повторив свои доводы.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованным сторонами договора аренды

Таким образом, необходимо установить совокупность трех условий: 1) наличие недостатка, препятствующего использованию; 2) его неоговоренность арендодателем; 3) неизвестность и невозможность обнаружения недостатка арендатором.

Как установлено, целью предоставления земельного участка по Договору являлось строительство здания магазина. Наличие на участке объектов капитального строительства, принадлежащих на праве собственности третьему лицу (ФИО3), делает физически невозможным начало строительства без их демонтажа. У ФИО1 отсутствуют правомочия по сносу чужого недвижимого имущества.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что истец как реально, так и юридически не имеет возможность использовать земельный участок в согласованных целях, что является существенным недостатком.

Ответчик, будучи стороной по делу, по которому вынесено решение о сносе указанных объектов, безусловно, знал об их наличии и о том, что они не освобождены. Однако эта существенная информация в развернутом виде не была доведена до Истца ни в извещении об аукционе, ни в тексте Договора. Напротив, п. 4.4.8 Договора возлагает бремя освобождения участка на Истца, создавая видимость, что участок лишь требует расчистки, а не разрешения каких-либо юридических споров с третьими лицами.

Указанный недостаток (право собственности третьего лица на объекты) носит юридический, а не очевидный физический характер. Он не мог быть обнаружен Истцом при обычном осмотре участка до заключения Договора.

Как следует из ответов Комитета по строительству г. Барнаула, снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения его собственника. Истец, не являясь собственником объекта, не обладает правовым основанием для его демонтажа. Возложенная на него Договором (п. 4.4.8) и аукционной документацией обязанность по освобождению участка становится для Истца юридически неисполнимой. Таким образом, переданный Истцу земельный участок имеет существенный недостаток в виде юридической невозможности его подготовки к использованию по назначению, что полностью исключает достижение цели договора.

Доводы ответчик о том, что информация была раскрыта в аукционной документации суд не принимает. По мнению суда, важная информация, составляющая суть недостатка, арендодателем раскрыта не была, в частности аукционная документация и договор не содержали информации о том, что право собственности на объекты может быть (или было) зарегистрировано за правопреемниками прежнего арендатора (ФИО3, ФИО5), в отношении которых также велось исполнительное производство. Информации о том, что обязательство по освобождению участка, возложенное судом на прежнего арендатора, не исполнено, и что новый арендатор (Истец) может столкнуться с невозможностью сноса ввиду отсутствия прав на объекты.

Простое указание на наличие объекта и возложение на нового арендатора безусловной обязанности по его сносу, без раскрытия сопутствующих юридических обстоятельств, не может считаться надлежащим оговорением недостатка. Арендодатель передал Истцу имущество, обремененное скрытым юридическим дефектом, существенно затрудняющим его использование.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что переданный Истцу земельный участок имеет неустранимый недостаток в виде юридической невозможности его подготовки к использованию для согласованной цели (строительства магазина) по причинам, о которых Истец не был надлежащим образом предупрежден Ответчиком и которые не могли быть им выявлены при осмотре. Следовательно, основания для досрочного расторжения Договора аренды по требованию арендатора, предусмотренные п. 2 ст. 620 ГК РФ, имеются.

Определение даты, с которой договор аренды считается расторгнутым, имеет существенное значение, поскольку влияет на прекращение обязательств сторон, в частности, обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Определяя дату расторжения договора, суд исходит из того, что в рамках данного спора обоснованным и соответствующим принципам справедливости и соразмерности является расторжение договора с 14 мая 2025 года

С уведомлением о сносе ФИО1 обратился только 10.02.2025, то есть уже практически по истечении года после заключения договора.

После получения информации о невозможности сноса, в том числе по причинам представления неполного комплекта документов, не исправляя данный недостаток, обращается 14.05.2025 с заявлением о расторжении договора аренды.

Расторжение договора с даты вступления решения суда в силу (по п. 3 ст. 453 ГК РФ), в данном случае несправедливо по отношению к истцу, так как обязывало бы его продолжать нести расходы по аренде за период после четкого заявления о невозможности использования имущества.

Признание договора расторгнутым с более ранней даты (например, с даты заключения), не соответствуют балансу интересов сторон, установленным по делу обстоятельствам, исходя из длительного бездействия истца по исполнению договора в части сноса объекта.

Таким образом, суд определяет дату расторжения договора 14.05.2025. Ввиду этого, требования истца удовлетворяет в части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, с Ответчика подлежит взысканию в пользу Истца уплаченная им государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды № 2024.16678 от 29.02.2024 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенный между Управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 ФИО8 ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу ФИО1 ФИО9 ФИО1 госпошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья Н.А. Костяная

Мотивированное решение изготовлено 27.01.2026

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>