Дело № 2а-3224/2023

УИД 23RS0008-01-2023-004307-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 года Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Волковой Н.А.,

при секретаре Керсановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 просит суд признать решение администрации муниципального образования Белореченского района Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; обязать администрацию муниципального образования Белореченского района Краснодарского края принять решение о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 пояснил в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец заключил договор купли-продажи жилого дома незавершенного строительства, общей площадью застройки 45 кв.м, степень готовности 18 %, расположенного по адресу: <адрес>. Объект расположен на земельном участке общей площадью 1387 кв.м, представленный для ведения личного подсобного хозяйства. Указанный земельный участок находится во временном владении и пользовании на основании договора аренды земельного участка без торгов № от ДД.ММ.ГГГГ. В результате заключения настоящего договора ФИО1 принял на себя все обязательства по владению и пользованию на условиях предусмотренных договором №, с обязанностью со дня подписания договора уплачивать арендную плату. В договоре купли-продажи отсутствовали какие-либо указания на срок действия договора аренды №, договор аренды ФИО1 не передавался. ДД.ММ.ГГГГ пришло уведомление административного ответчика о том, что договор был заключен на три года без торгов однократно в связи с незавершенным строением, с указанием на действующее законодательство, в связи с чем договор будет расторгнут. ФИО1 были приняты меры по заключению договора аренды на новый срок в связи с нахождением на данном земельном участке жилого дома незавершенного строительства, общей площадью застройки 45 кв.м. Однако был получен о том, что обязательства, вытекающие из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекращаются в соответствии с действующим законодательством. Основания для заключения договора на новый срок отсутствуют. При этом, у административного истца имеются преимущественные права на заключении нового договора аренды в связи с тем, что на данном земельном участке находиться принадлежащий В.А, объект незавершенного строительства, В.Б. продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.

Представитель административного ответчика администрации муниципального образования Белореченский район – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО4 в аренду без проведения торгов. С заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок ФИО4 обратилась до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом срок действия договора аренды от 16.11.2011 года продлялся на три года, а именно на период строительства жилого дома, новый договор аренды от 11.02.2019 года был заключен сроком на 3 года для завершения строительства объекта. ФИО4 не были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемого земельного участка до истечения срока действия договора аренды. Таким образом, на нового собственника объекта незавершенного строительства ФИО1 не могут быть распространены нормы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пунктом 21 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка административному истцу в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствуют.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд считает необходимым в удовлетворении требований административного искового заявления отказать по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 заключил с ФИО4 договор купли-продажи жилого дома незавершенного строительства, общей площадью застройки 45 кв.м, степень готовности 18 %, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.11).

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1387 кв.м, представленный для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.57,58).

Указанный земельный участок с кадастровым номером № находился в пользовании ФИО1 как собственника объекта незавершенного строительства на основании договора аренды земельного участка без торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО <адрес> и ФИО4 (л.д.29-31).

Согласно п.1.1 указанного договора аренды, заключенного с ФИО4), арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору земельный участок на срок 3 года, без права продления на новый срок.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который принадлежит арендатору на праве собственности (п.1.2 договора).

Ввиду окончания срока вышеуказанного договора аренды земельного участка, административный истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:39:0302012:194, площадью 1387 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.46).

В соответствии с письменным сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ и основания для заключения договора на новый срок отсутствуют (л.д.10).

Так, следует учесть, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием <адрес> и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 1387 кв.м, отнесенный к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, участок 4, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, со сроком на три года (л.д.39-42).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в соответствии с записью № о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ Е.Н. обратилась в администрацию муниципального образования Белореченский район с заявлением о продлении вышеуказанного договора аренды на срок три года (л.д.37).

В результате рассмотрения указанного заявления администрацией муниципального образования Белореченский район было подготовлено дополнительное соглашение № С-1-1502 от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым был продлен срок действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38).

Далее, 24.12.2018 года ФИО4 вновь обратилась в администрацию муниципального образования Белореченский район с заявлением о продлении вышеуказанного договора аренды на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.33).

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Так, ФИО4 совместно с заявлением была представлена выписка из ЕГРН на зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, жилого назначения, со степенью готовности 18% (л.д.35).

В результате рассмотрения указанного заявления и в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ администрацией муниципального образования Белореченский район был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1387 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года, без права продления на новый срок (л.д.29-32).

Таким образом в договоре было точно установлен срок действия договора без права продления на новый срок.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ, между Е.Н. и В.Б. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № жилого назначения, со степенью готовности 18%.

В силу положений п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду, установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В силу положений п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается бед проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение либо однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов законодатель предполагает использование его добросовестными лицами, не использовавшими ранее право на продление договора и не имевшими правопредшественников, которые такое право реализовали.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО4 в аренду без проведения торгов.

С заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок ФИО4 обратилось до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Однако, срок действия договора аренды от 16.11.2011 года продлевался на три года, то есть на период строительства жилого дома, новый договор аренды от 11.02.2019 года был заключен сроком на 3 года для завершения строительства объекта, без права продления на новый срок.

При таких обстоятельствах, ФИО4 не были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемого земельного участка до истечения срока действия договора аренды.

Таким образом, на нового собственника объекта незавершенного строительства, в данном случае административного истца ФИО1, не могут быть распространены нормы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания для повторного предоставления земельного участка административному истцу в этих же целях без проведения торгов у администрации муниципального образования Белореченский район отсутствуют.

Ссылка административного истца на положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, поскольку данная норма не применима к отношениям по предоставлению земельных участков для завершения строительства.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Таким образом, предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта.

При таких обстоятельствах, у ФИО1 отсутствует право на повторное предоставление без проведения торгов земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду их необоснованности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления к администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Волковая