Дело № 2-592/2025

УИД 02RS0009-01-2025-000984-62

номер строки в статистическом отчете 2.156

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2025 года с. Чемал

Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Каршенинниковой Е.Е.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО2 и администрацией Чемальского района, взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ (процедура №, лот №) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с местоположением: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, для строительства жилого дома, площадью 1120 кв.м., сроком на 20 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика в досудебном порядке, в соответствии с п. 6.1 договора аренды была направлена досудебная претензия с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, в котором п. 4.4.9 указанного договора исключить. ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» отказано в заключение дополнительного соглашения к договору, с указанием в качестве основания такого отказа неоднозначное толкование положений п. 7 ст. 448, ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Истец полагает, что данный отказ незаконен, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ и препятствует осуществлению заявителем своих прав. На основании изложенного, просит признать недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему выводу.

По договору аренды (имущественного найма) в силу ст. 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков. Протоколом о результатах аукциона № по лоту № (земельный участок, общей площадью 1120 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства жилого дома), установлено, что ФИО2 признан победителем.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Чемальский район» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель обязуется передать в аренду арендатору земельный участок, в сроки, предусмотренные в договоре, а арендатор обязуется принять участок и уплатить за него аренду, на основании протокола № проведения открытого аукциона на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Аренда земельного участка: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, общая площадь участка 1120 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования – для строительства жилого дома (п. 1.1 договора аренды).

Согласно разделу 2 договора аренды, срок аренды земельного участка составляет 20 лет. Период аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора аренды).

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация права аренды земельного участка за ФИО2

Согласно п. 4.4.9 договора аренды, арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

ДД.ММ.ГГГГ представитель по доверенности ФИО2 – ФИО3 направила в адрес администрации МО «Чемальский район» заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в котором просила исключить п. 4.4.9.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Чемальский район» письмом отказала в заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об исключении п. 4.4.9.

Не согласившись с данным отказом, истец обратился в суд.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума №11) в п. 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2021 года № 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14 июля 2016 года № 21046-ПК/Д23 и от 14 июня 2018 года № Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», вступившего в силу 01 июня 2015 года), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд также учитывает положения ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (под. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (под. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6.

На участие в аукционе на право заключения аренды земельного участка и допуска участников к дальнейшему участию в процедуре, участие в аукционе приняли, в то числе ФИО2, который признан победителем.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ.

Таким образом, заявленные истцом требования законны и обоснованы, положения п. 4.4.9 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО2 и администрацией Чемальского района, являются недействительными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, поскольку запрещают арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, что противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не основаны на положениях п. 7 ст. 448 ГК РФ, которые в данном случае не применимы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к администрации МО «Чемальский район» о признании недействительным п. 4.4.9 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и администрацией Чемальского района, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Признать недействительным п. 4.4.9 договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и администрацией МО «Чемальский район», в части запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Взыскать с администрации МО «Чемальский район» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>; КПП 041001001) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> пристань, расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай.

Судья Е.Е. Каршенинникова

Мотивированное решение принято судом 12 января 2026 года