РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16.01.2023 года Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Заборовской С.И., при секретаре Авдоевой А.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-208/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, просит признать за ней преимущественное право покупки 1/2 доли квартиры по адресу: Москва, адрес; перевести на нее права и обязанности покупателя 1/2 доли указанной квартиры с выплатой компенсации.
Исковые требования мотивированы тем, что она является собственником 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: Москва, адрес. Другим собственником указанной квартиры являлся ответчик ФИО2, который с 1999г. в квартире не проживал. 27.12.2018г. ФИО2 заявлением предложил ей выкупить 1/2 долю спорной квартиры за сумма и 1/2 долю квартиры по адресу: адрес, – за сумма. Истец была готова выкупить долю в спорной квартире, на что ФИО2 ответил отказом, указывая на необходимость выкупа в двух квартирах. В 2019г. истец была готова купить долю в квартире по адресу: Москва, адрес, – на что ФИО2 предложил выкупить долю за сумма. 21.03.2021г. истец узнала от ФИО2, что спорная доля продана им за сумма, тогда как она выразила готовность выкупить долю за сумма.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО5, ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4- ФИО6 в судебное заседание явилась, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам изложенным в отзыве на иск.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно положениям п.п.1-3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.14).
В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО2 принадлежали по 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: Москва, адрес.
На основании договора купли-продажи доли квартиры от 02.06.2020г. ФИО2 продал ФИО3 и ФИО4 принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: адрес, дом ....
04.06.2020г. за ФИО3 и ФИО4 зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в квартире по адресу: Москва, адрес.
В соответствии с подп.40 п.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, не позднее, чем за месяц до ее продажи.
Из материалов дела, а именно, из представленных ответчиком документов следует, что ФИО2 в соблюдение нормы ст.250 Гражданского кодекса РФ через нотариуса адрес ФИО7 27.12.2018г. направлялось другому сособственнику – истцу ФИО1, – уведомление о намерении продать принадлежащую ему долю в спорном жилом помещении по цене сумма.
В силу положений п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В данных суду объяснениях ФИО1 подтвердила, что уведомление о намерении ФИО2 продать свою долю она получала, предпринимала попытки договориться с ФИО2 о выкупе доли, 4 раза договаривались о встрече у нотариуса, выразила согласие на выкуп доли, более того предпринимала максимально срочные шаги для того чтобы взять кредит на недостающую часть денежных средств (том 3 л.д.56-63). Истцом представлены соответствующие доказательства, что кредит был ей запрошен и одобрен банком, более того, одобренный кредит имел силу в течении 4-х месяцев. Таким образом, истцом доказаны как желание выкупить спорный объект так и платежеспособность на спорный период времени, а так же на настоящее время, учитывая, что денежные средства внесены на счет УСД адрес.
По мнению суда так же следует обратить внимание на показания истца в части того, что ответчиком ФИО8 в выкупе долей подразумевалось одномоментно две сделки с двумя разными квартирами, от заключения договоров поэтапно сначала со спорной квартирой, в дельнейшем с иной квартирой в адрес уклонялся, а так же на то обстоятельство что в конце 2019 года ФИО8 повысил цену и хотел одномоментно сумма, однако, так же за две доли в разных квартирах, на что истец попросила прислать новое предложение о продаже с иными условиями, которого так и не последовало. Так же суд обращает внимание, что несмотря на состоявшуюся сделку в июне 2020 года финансово-лицевой счет на спорную квартиру был открыт на ответчика Шапошникова вплоть до мая 2021 года, т.е. в течение года после состоявшегося договора купи-продажи (т.1. л.д. 14-15, 198-199)
Таким образом, оценивая все собранные по делу доказательств, суд находит требования ФИО1 законными и обоснованными, считает возможным перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 02.06. 2020 года, заключенного между ФИО8 и ФИО9 на ФИО1 с выплатой Кусковым компенсации в размере сумма
Удовлетворяя требования истца, суд наряду с вышеуказанными обстоятельствами учитывает, что предложение о выкупе доли ФИО8 поступило в 2018 году, однако сделка купли-продажи между ФИО8 и ФИО9 состоялась в июне 2020 года, т.е. почти спустя полтора года после направленного предложения.
Срок действия уведомления об отчуждении принадлежащей доли действующим законодательством не установлен, вместе с тем разумность и добросовестность поведения сторон при заключении сделок предполагается. Действия ФИО2 в данном случае суд находит недобросовестными.
Суд учитывает, что ФИО8 о времени и месте заключения договора между ФИО8 и ФИО9 не уведомлялась, ФИО8 фактически проживает в квартире более 40 лет, является инвалидом 2 группы.
Так же суд отмечает, что ФИО3 и ФИО4 владеют огромным количеством недвижимости, в том числе многочисленными долями в недвижимости, что подтверждено соответствующими сведениями и Росреестра. (том 3 л.д. 94-102 132-149)
Оценивая заявление стороны ответчиков о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности, суд не находит оснований для его удовлетворения, учитывая положения ст. 250 ГК РФ, а именно то обстоятельство, что о состоявшейся сделке ФИО8 узнала в марте 2021 года из интернет-переписки (л.д.16-26), что не опровергнуто стороной ответчиков. То обстоятельство, что К-вы приходили в марте 2020 года на осмотр спорной квартиры, выразили желание ее приобрести, не свидетельствует о заключении договора купли-продажи. Так же повторно суд обращает внимание, что несмотря на состоявшуюся сделку в июне 2020 года финансово-лицевой счет на спорную квартиру был открыт на ответчика Шапошникова вплоть до мая 2021 года, т.е. в течение года после состоявшегося договора купи-продажи. (т.1. л.д.14-15, 198-199) Таким образом, стороной ответчиков не представлено доказательств, что ФИО8 знала или должна была знать о состоявшемся договоре от 02.06. 2020 года ранее чем указывает сама истица.
Учитывая данные обстоятельства суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры – удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателей по договору от 02.06. 2020 года , заключенного между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, признав ФИО1 покупателем ½ доли квартиры по адресу: Москва, адрес.
Обязать Управление Судебного Департамента по Москве выплатить ФИО3, ФИО4 в солидарном порядке денежные средства в счет исполнения настоящего решения в размере сумма (сумма прописью) с депозита, внесенного ФИО1 30.11.2022 года по делу 2-4667/22 (в настоящее время 2-208/23), л/с <***>, код НПА 0028.
Аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО3, ФИО4 на ½ доли квартиры по адресу: Москва, адрес.
Внести в ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 на ½ доли квартиры по адресу: Москва, адрес.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением от 16. 08. 2022 года с момента вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.
Судья:
Решение суда изготовлено в окончательной форме 30.01. 2023 года.