Дело № 2-396/2023 Председательствующий судья Осипова Е.Л.
32RS0001-01-2022-003007-21
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 33-2558/2023
г. Брянск 15 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего
ФИО1,
судей областного суда
Ильюхиной О.Г., ФИО2
при секретаре
ФИО3
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО4 – ФИО5 на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 мая 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО7 <данные изъяты> к ФИО6 <данные изъяты> о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Ильюхиной О.Г., пояснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, возражения представителя истца ФИО7 – ФИО9, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что 25.02.2022, согласовав с ФИО4 условия договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, заключила с ней соглашение о задатке, а также дополнительные соглашения к нему от 25.04.2022 и от 24.05.2022, согласно которым покупатель обязуется выплатить продавцу задаток в счет оплаты будущего договора купли-продажи объекта недвижимости, который должен быть заключен до 27.06.2022. Во исполнение соглашения о задатке (с учетом дополнительных соглашений) передала ответчику денежные средства в размере 200 000 руб. по распискам от 25.02.2022, 25.04.2022, 24.05.2022. По истечении срока действия соглашения о задатке от ФИО4 не поступило предложений о заключении нового соглашения либо о заключении основного договора купли-продажи. Она, в свою очередь, от заключения договора купли-продажи не уклонялась. Кроме того, продаваемое жилое помещение было обременено ипотекой, на момент окончания срока действия договора, обременение снято не было. В дальнейшем ей стало известно, что 13.07.2022 объект недвижимости перешел к новому собственнику, обременение в виде ипотеки отсутствует. Претензия о выплате ответчиком ей двойной суммы задатка оставлена без удовлетворения.
Полагая, что договор купли-продажи не заключен по вине ФИО4, которая не сняла обременение с квартиры и не получила согласие залогодержателя на отчуждение квартиры, просила взыскать с ответчика задаток, уплаченный по соглашениям в двойном размере, то есть - 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2022 по 02.09.2022 - 6 317 руб. 81 руб., за период с 03.09.2022 до фактического исполнения ответчиком обязательств, а также уплаченную ею государственную пошлину в размере 1 200 руб.
Определением суда от 25.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Брянской области.
Определением суда от 13.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МК «Фонд развития малого и среднего предпринимательства Брянской области».
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 19.05.2023 исковые требования ФИО7 удовлетворены частично.
Суд взыскал с ФИО4 в пользу ФИО7 аванс в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2022 по 19.05.2023 - 13 846 руб. 57 коп., государственную пошлину - 3 476 руб. 93 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.05.2023 по дату фактического исполнения решения суда, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды на остаток долга до полного погашения. В остальной части иска отказал.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО10 – ФИО5 просит отменить решение суда, как незаконное, постановленное при неправильном применении норм материального права, неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование доводов жалобы указывает на заключение предварительного договора купли-продажи в виде соглашения о задатке. Выражает несогласие с выводом суда о том, что переданные истцом денежные средства являлись авансом. Указывает, что в основу решения суда положены недопустимые доказательства. Ссылается, что сделка по отчуждению принадлежащего ее доверителю имущества не заключена по вине истца, которая в установленный соглашением срок фактически отказалась от заключения договора в связи с отсутствием денежных средств, при этом в материалы дела не представлено доказательств виновных действий ответчика.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить.
Представитель истца ФИО7 – ФИО9 полагала решение суда законным и обоснованным.
Дело рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив их, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, квартира по адресу: <адрес> находилась в собственности ФИО4
25.02.2022 между ФИО7 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключено соглашение о задатке, по условиям которого истец передала ответчику задаток в размере 100 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в срок до 25.04.2022 включительно (п. п. 1, 3 соглашения).
Сумма, оговоренная в п. 1 соглашения передается покупателем продавцу в счет оплаты за вышеуказанный объект недвижимости, общая стоимость которого определена в размере 6 450 000 руб. Сумма внесенного задатка засчитывается в стоимость оплаты за объект покупателем по договору купли-продажи квартиры с продавцом (п. 2 соглашения).
Как следует из пункта 4 соглашения, сторонами установлен максимальный срок исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи объекта по новым соглашениям – не позднее 25.06.2022. По истечении данного срока продавец вправе отказаться от заключения договора купли-продажи и удержать задаток в порядке, предусмотренном п. 7 настоящего соглашения.
Согласно п. 5 соглашения в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости в течение согласованного срока действия настоящего соглашения с продавцом или отказа в подписании нового соглашения на предложенных условиях, сумма задатка, оговоренная в п. 1 настоящего соглашения, остается у продавца.
В соответствии с п. 7 соглашения в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с покупателем ранее срока истечения действия настоящего соглашения (неисполнение действия по вине продавца) продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п. 1 настоящего соглашения.
Согласно п. 9 настоящее соглашение не является предварительным договором купли-продажи объекта и регулирует взаимоотношения сторон лишь в части внесения задатка.
Дополнительными соглашениями от 25.04.2022, от 24.05.2022 к приведенному выше соглашению о задатке, стороны продлили срок действия соглашения по 31.05.2022, а затем по 27.06.2022 соответственно. В свою очередь, ФИО7 передала ФИО4 денежные средства 25.04.2022 в размере 50 000 руб., 24.05.2022 в размере 50 000 руб.
Передача денежных средств подтверждена расписками.
Приложением № 1 к соглашению о задатке от 25.02.2022 определено, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи квартиры от 25.02.2022 определена опись имущества, подлежащего передаче при заключении сделки.
В момент подписания соглашения квартира была обременена ипотекой по договору микрозайма от 05.08.2021, заключенному с МК «Фонд развития малого и среднего предпринимательства Брянской области».
Предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался.
Между агентством недвижимости «БСН Недвижимость» (ООО «Жилстройгрупп») и ФИО7 заключен агентский договор от 25.02.2022, по которому агентство приняло на себя обязательство сопровождать сделку.
Агентство привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции директором агентства недвижимости «БСН Недвижимость» (ООО «Жилстройгрупп») представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что сделка не состоялась по вине покупателя ФИО7 ввиду отсутствия у нее денежных средств. При этом ФИО7 неоднократно предупреждалась об удержании задатка в случае, если сделка не состоится (т. 1 л.д. 40).
Кроме того, представитель третьего лица агентства недвижимости «БСН Недвижимость» (ООО «Жилстройгрупп») ФИО11 также пояснила суду первой инстанции, что ФИО4 постоянно шла на уступки ФИО7, продлевая сроки соглашения о задатке, чтобы дать возможность последней собрать деньги на покупку квартиры. Продление соглашения о задатке было обусловлено отсутствием денег у ФИО7 (т. 1 л.д. 178).
Допрошенные судом первой инстанции свидетели <данные изъяты> пояснили, что в дату заключения сделки 27.06.2022 созванивались с риэлтором, представляющим интересы ФИО7, сообщая о необходимости явки на составление основного договора. <данные изъяты> также пояснила, что 15.06.2022 созванивалась с представителем покупателя, который пояснил, что денежные средства отсутствуют, 27.06.2022 – в день выхода на сделку ФИО4 приехала в офис, ФИО7 на сделку не явилась. После указанной даты она связывалась с представителем покупателя, однако он на связь не выходил.
Свидетель <данные изъяты> в суде первой инстанции пояснил, что готов был предоставить ФИО7 денежные средства на покупку квартиры.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что сторонами сделки цена договора согласована не была, поскольку по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором (предварительным или основным), либо содержать все условия, предусмотренные договором, в соответствии с которым у сторон возникают определенные этим договором обязательства. Суд пришел к выводу, что ни истцом, ни ответчиком действий, направленных на заключение основного договора, не совершалось, а также о том, что переданная покупателем продавцу денежная сумма по договору о задатке является авансом.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о квалификации передачи денежных средств по соглашению о задатке в качестве аванса, а также о том, что сделка не состоялась по вине обоих ее участников, по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании пункта 1 статьи 380 настоящего Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу статьи 381 указанного Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).
Оценив содержание соглашения о задатке от 25.02.2022, судебная коллегия приходит к выводу, что оно содержит элементы предварительного договора купли-продажи со всеми существенными условиями, в том числе в нем определена цена договора в размере 6 450 000 руб., денежные средства по соглашению о задатке в размере 100 000 руб. и дополнительным соглашениям к нему в размере 50 000 руб. по каждому из них, передавались в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи имущества и в обеспечение его исполнения, а, следовательно, являлись задатком, обеспечивающим возникшее из предварительного договора обязательство сторон, заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого дома на согласованных условиях в определенный срок.
Истец, предъявляя настоящий иск, также настаивала на взыскании денежных средств в качестве задатка в двойном размере. Таким образом, квалификация заключенного соглашения у ФИО7 сомнения не вызывала.
В связи с чем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что соглашение от 25.02.2022 не являлось соглашением о задатке, а также о передаче денежных средств в размере 200 000 руб. в качестве аванса.
Как следует из материалов дела, в том числе пояснений представителя третьего лица, показаний свидетелей, сделка, запланированная на 27.06.2022, не состоялась по вине ФИО7 ввиду отсутствия у нее денежных средств на покупку квартиры.
Продавец от заключения договора купли-продажи не уклонялась, неоднократно продлевая срок его заключения, ФИО4 явилась на сделку в назначенную дату, истец в дату заключения договора в агентство не явилась.
Судебная коллегия принимает во внимание, что пояснения истца о том, что сделка не состоялась по причине наличия обременения квартиры в виде ипотеки не соответствуют действительности, поскольку, как следует из материалов дела, указанное обстоятельство не послужило основанием к отказу в государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю. 13.07.2022 сделка состоялось, обременения были сняты.
При этом судебная коллегия к показаниям свидетеля ФИО8 относится критически, поскольку они опровергаются материалами дела.
Руководствуясь приведенными нормами закона, оценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что именно истец является лицом, ответственным за незаключение основного договора купли-продажи в установленный соглашением о задатке срок, в связи с чем денежные средства, переданные по указанному соглашению, ответчиком возврату не подлежат.
В связи с отсутствием оснований для удовлетворения основного требования, также не подлежат удовлетворению и производные от основного требования.
При изложенных обстоятельствах состоявшееся решение суда подлежит отмене в связи с неправильным определением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК) с принятием по делу нового решения об отказе ФИО7 в удовлетворении требований в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 19 мая 2023 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО7 <данные изъяты> к ФИО6 <данные изъяты> о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 августа 2023 года.
Председательствующий:
ФИО1
Судьи областного суда:
О.Г. Ильюхина ФИО2