Решение по делу № 2-6102/2024 от 21.04.2025 - о признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделки, третьи лица: <ФИО>, <ФИО>, Управление Росреестра по ПК, Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по <адрес>, ПАО СК «Росгосстрах», ПАО Банк ВТБ, <ФИО>.

Дело № 25RS0№-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 апреля 2025 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Рыбакова В.А.

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к фио, фио о признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделки, третьи лица: фио, фио, Управление Росреестра по ПК, Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по <адрес>, ПАО СК «Росгосстрах», ПАО Банк ВТБ, фио,

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с названным выше иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с фио предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязуются включить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 1.3 Предварительного Договора купли-продажи, стоимость квартиры составляет 4 500 000 рублей.

В этот же день фио и фио заключили соглашение о задатке от на сумму 1 500 000 рублей. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ дополнительно заключили соглашение о задатке на сумму 2 500 000 рублей. Общая сумма переданных ответчику фио денежных средств в счет оплаты цены за квартиру составила 4 000 000 рублей.

Далее, ответчик фио стал уклоняться от исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи, в установленный договором срок не явился для подписания основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> вынесено заочное решение, в соответствии с которым предварительный договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: <адрес>, в.142, заключенный между фиоB. и фио признан основным договором купли-продажи; с фиоB в пользу фио взысканы 500 000 рублей - остаток средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; за фиоB признано право собственности на жилое помещение по адресу: Владивосток, <адрес>, кадастровый №.

Решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в МФЦ для государственной регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил уведомление Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации, в соответствии с которым сообщается, что исполнить решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ невозможно, виду того, что в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права собственности фио прекращена на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, внесена запись о государственной регистрации права собственности иного лица.

Истец, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд признать недействительным Договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между фио и фио на жилое помещение, расположенное с адресу: <адрес>, кадастровый №; применить последствия недействительности договора купли -продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый №; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности фио на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, за фио; понудить фио заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с фио, на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда; взыскать с фио в пользу фио денежные средства в сумме 500 000 рублей; произвести регистрацию права собственности за фио на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: Владивосток, <адрес>, кадастровый №.

Истец и его представитель в суд по вызову не явились. О причинах неявки суд не уведомили. Представитель истца просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в суд по вызову не явился направил своего представителя по доверенности фио, который возражал против исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании ответчик фио просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Росгосстрах» возражала против удовлетворения иска в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Собственником указанной квартиры являлся фио

ДД.ММ.ГГГГ фио и фио заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому (п.2.1) основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями данного договора фио получил от фио задаток в размере 1 500 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между фио и фио заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец передал ответчику 2 500 000 руб. в качестве задатка за приобретаемую квартиру.

В материалах дела имеются копии актов приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о получении фио денежных средств в общем размере 4 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ фио фио направлено уведомление о явке ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов к нотариусу для заключения основного договора купли-продажи квартиры с приложением проекта договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ указанное уведомление возвращено отправителю по иным обстоятельствам.

ДД.ММ.ГГГГ фио к нотариусу для заключения основного договора купли-продажи не явился.

ДД.ММ.ГГГГ между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности фио с обременением в виде ипотеки в силу закона осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

По мнению суда, действие предварительного договора прекратилось, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, данный договор не был заключен, а стороны не приняли надлежащих мер для заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом апелляционной инстанции по делу № от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении иска фио к фио о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности на жилое помещение, действия истца по направлению фио проекта договора купли-продажи квартиры и уведомления о необходимости явки к нотариусу для заключения договора не могут быть признаны достаточными при сложившихся обстоятельствах. Направив уведомление ответчику за 3 дня до истечения срока предварительного договора посредством почтовой связи, не убедившись в получении фио данного уведомления, истец действовал неосмотрительно, при этом судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что фио ведет антиобщественный образ жизни, злоупотребляет спиртными напитками, о чем истцу было известно. Факт передачи денежных средств вызывает сомнения, ответчик получение денежных средств в размере 4 000 000 руб. от фио отрицает.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

По настоящему делу установлено, что квартира по адресу: <адрес> фио по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не передавалась. Данная квартира по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была передана фио, за которым зарегистрировано право собственности.

С учетом изложенного требования истца о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на спорное жилое помещение не может быть удовлетворено.

Кроме того, суд учитывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ фио отказано в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ основным договором, признании права собственности на спорное жилое помещение.

Судом усматривается фактическое совпадение предметов заявленных требований, что свидетельствует о злоупотреблении права истцом, поскольку изменение требований, направленных по факту на достижение одного правового результата, направлено на преодоление законной силы судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

Из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии со статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Из разъяснений, данных в пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения. Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения. При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П).

Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.

Учитывая, что право собственности на фио в ЕГРН зарегистрировано не было, продавец, недобросовестно исполняя свои обязанности по договору, не сообщил информацию о ранее заключенном договоре купли-продажи, суд не может признать недобросовестным приобретателем фио

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В пункте 38 постановления Пленума № разъяснено, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Рассматривая виндикационные требования, суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Таким образом, удовлетворение требований о признании сделки недействительной и применении ее последствий повлечет за собой незаконное изъятие имущества у добросовестного приобретателя, что противоречит приведенным положениям законодательства.

Также суд отмечает, что исходя из фактических обстоятельств, а также положений статей 431.2, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец как покупатель имел право отказаться от договора, требовать взыскания убытков либо расторжения договора купли-продажи.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к фио, фио о признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Судья В.А. Рыбакова

мотивированное решение изготовлено: 21.04.2025