Дело № 2-1150/2023

Уникальный идентификатор дела: 27RS0002-01-2023-002035-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2023 года г. Хабаровск

Кировский районный суд города Хабаровска в составе председательствующего судьи Якимовой Л.В., при секретаре Свистуновой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО8., действующей по доверенности от ДАТА,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ООО «Фонд жилищного строительства» о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО Специализированный застройщик «Фонд жилищного строительства». В обосновании иска указала, что 10.06.2019 по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № № от 04.04.2019, первоначально заключенному между ООО «Фонд жилищного строительства» и ООО «Строительная компания «Олимп», истец и представляемые ею несовершеннолетние ФИО9 (ДАТА г.р.) и ФИО10 (ДАТА г.р.), к истцу перешло право требования передачи объекта – двухкомнатной квартиры, находящейся на 8-м этаже в 1 подъезде, площадью ориентировочно 51,76 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с понижающими коэффициентами), расположенной под номером 2 на 8 этаже при счете слева направо относительно лестницы в строящемся объекте: «<адрес>», жилой дом № № на земельном участке с кадастровым номером № (место нахождение участка: <адрес>). Цена уступки права требования была определена сторонами в 3 343 696 рублей (п. 2.1 договора). При этом истец для приобретения жилья частично использовала заемные денежные средства (договор ипотеки № № от 10.06.2019). Срок передачи объекта, предусмотренный п. 6.3 договора, истекал 31.05.2020. Дополнительные соглашения о его переносе сторонами не подписывались. По данным акта приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору участия в долевом строительстве от 04.04.2019 № № объект был передан ФИО1 24.09.2022, то есть, с существенным нарушением сроков. По открытым данным ставка рефинансирования ЦБ по состоянию на дату исполнения обязательства по договору (31.05.2020) составляла 5,50%. В претензии, направленной в адрес ООО СЗ «Фонд жилищного строительства» 26.04.2023, истец требовала ответчика выплатить ей положенную по закону неустойку в размере 714 427,06 руб. в срок 30 дней с момента получения претензии. При этом на период строительства попало два моратория не начисления неустоек. Из общего периода просрочки (с 01.06.2020 по 24.09.2022 (846 дней) исключен период ковидного моратория (с 03.04.2020 по 31.12.2020), а также мораторий по «СВО» (с 29.03.2022 по 24.09.2022). В иске размер неустойки пересчитан в связи с применением ключевой ставки на день исполнения по договору (31.05.2020 = 5,50%, вместо используемой в претензии ставки по периодам). Досудебная претензия была получена ответчиком 04.05.2023, однако никакого ответа на нее не последовало. Согласно п.1,2 ст. 333 ГК РФ, снижение неустойки в данном деле допускается лишь в исключительных случаях. Истец из-за просрочки сдачи объекта испытывала разного рода неудобства. Начиная с несения финансовых обязанностей по кредиту (включая проценты) за жилье, которым не пользовалась, в то время, когда по договору уже имела на это права, а также ввиду того обстоятельства, что имея двоих несовершеннолетних детей дошкольного возраста, истец рассчитывала устроить старшего из них в первый класс в школу, расположенную рядом со строящимся для ее семьи домом, что не сложилось из-за отсутствия прописки. Неудобства причиняло также проживание семьи из 4-х человек в однокомнатной квартире. Истец связывает моральный вред с нарушением обязательств со стороны ответчика, с выплатой им кредитных процентов за пользование неполученным в срок жильем.

Просит взыскать с ООО СЗ «Фонд жилищного строительства» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 555 554 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Определением от 24.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО «Фонд жилищного строительства» ИНН №.

Определением суда от 13.10.2023 допущена замена ненадлежащего ответчика ООО Специализированный застройщик «Фонд жилищного строительства» ОГРН №, надлежащим ООО «Фонд жилищного строительства» ОГРН №.

Ответчиком ООО «Фонд жилищного строительства» представлен отзыв на иск, в котором указано, что истцом неверно произведен расчет неустойки. Расчет неустойки должен производится от цены договора участия в долевом строительстве, т.е. от 3 196 180 руб.. Истцом произведен расчет неустойки от 3 344 696 руб., т.е. от цены договора уступки прав требования, стороной которого застройщик не является. Таким образом, неустойка за просрочку передачи квартиры составляет: 3 196 180 * 453 * 2 * 1/300 * 5,50% = 530 886 руб.. Таким образом, согласно приведенному расчету, общий размер неустойки не может превышать 530 886 руб.. При этом считают, что усложнившиеся условия функционирования застройщика в текущей экономической и политической ситуации являются основанием для применения ст. 333 ГК РФ и существенного снижения размера неустойки. Введенные масштабные экономическое санкции существенно повлияли на условия строительства: на 40% снизился спрос на недвижимость, отмечается существенный рост себестоимости строительства из-за выросших цен на стройматериалы, ограничений по ввозу импортного оборудования, усугубившийся дефицит рабочей силы, резкий рост ставок по обычной ипотеке, после поднятия Банком России ключевой ставки до 20%. Эти факторы потребовали введения мер для поддержки строительной отрасли с целью не допустить массового банкротства застройщиков. Учитывая все обстоятельства и правоприменительную практику, считают, что в рассматриваемом деле есть основания для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки. Учитывая, что доказательств, подтверждающих испытание нравственных страданий и степень их тяжести, истцом не представлено, считают, что заявленный истцом размер компенсации морального вреда завышен. Просят снизить размер неустойки, снизить размер взыскиваемой компенсации морального вреда.

Истец в связи с поступившим отзывом заявила об уменьшении исковых требований, просит взыскать неустойку в размере 530 886 руб., компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала в полном объёме, возражает против снижения неустойки, с учетом того, что на период просрочки и так пришлись два периода мораториев.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, о его времени и месте извещался судом в установленном законом порядке. Согласно с. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика.

На основании исследованных в судебном заседании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, пояснений лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

04.04.2019 между ООО «Фонд жилищного строительства» (в дальнейшем застройщик) и ООО «Строительная компания «Олимп» (в дальнейшем участник) заключен договор участия в долевом строительстве № № согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект: «<данные изъяты>», жилой дом № №, на земельном участке с кадастровым номером № (местоположение участка: <адрес>), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1.2 договора участник финансирует строительство объекта в части жилого помещения – 2 – комнатной квартиры, находящейся на 8 этаже, в 1 подъезде, площадью ориентировочно 51,76 кв.м. (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентами), расположенной под номером 2 на 8 этаже при счете слева направо относительно лестницы, в строящемся объекте недвижимого имущества указанного в п. 1.1 настоящего договора.

Предварительная цена договора составляет 3 196 180 рублей, в том числе, стоимость услуг застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства, составляющих 6% (180915,85 рублей). Денежные средства, оставшиеся после передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства, являются дополнительным вознаграждение застройщика и остаются в его распоряжении (п. 2.1.1 договора).

В силу п. 6.3 договора, передача объекта долевого строительства застройщиком участнику должна быть произведена не позднее 31 мая 2020 года.

Пунктами 4.2, 5.2.8 договора установлено, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, а также иным требованиям, не позднее срока, установленного договором; обеспечить сдачу объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2019 года; уведомить участника в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости. Участник обязан, в том числе, в случае уступки права требования по настоящему договору третьему лицу письменно уведомить застройщика. При этом уступка права требования участником по договору допускается только после уплаты им цены договора, до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.п. 7.1, 7.2 договора сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки в соответствии с законодательством РФ. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение любого из своих обязательств по настоящему договору, если неисполнение будет являться следствием обстоятельств непреодолимой силы: наводнение, пожар, землетрясение, любые другие стихийные бедствия, военные действия любого характера, блокады, запрещения.

10.06.2019 между ООО «Строительная компания «Олимп» и ФИО1, ФИО11 (ДАТА г.р.) в лице законного представителя ФИО1, ФИО12 (ДАТА г.р.) в лице законного представителя ФИО1, заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № № от 04.04.2019, по которому цедент уступает, а цессионарии приобретают в общую долевую собственность в долях: ФИО1 – 8/10 доли; ФИО13. – 1/10 доли; ФИО14 – 1/10 доли, по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования, принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от 04.04.2019.

Уступка оценивается сторонами в размере 3 343 696 рублей. Цессионарии исполняют обязательства по оплате цены договора за счет собственных средств в размере 1 750 670 рублей; средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии № от 19.04.2016 в размере 428 026 рублей; и кредитных средств в размере 1 165 000 рублей, предоставляемых ему ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного Банка ПАО Сбербанк (п. 2.1 договора уступки права требования).

Пунктом 1.3 договора уступки права требования цедент гарантирует, что обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве № № от 04.04.2019 исполнены им в полном объеме. На момент заключения настоящего договора квартира цеденту от застройщика не передана, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между застройщиком и цедентом не подписан.

10.06.2019 между ПАО Сбербанк и ФИО15 заключен договор ипотеки № №, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – квартира, общей площадью 33 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика ФИО1, возникших на основании кредитного договора №, заключенного между кредитором (залогодержателем) и заемщиком в <адрес> 10.06.2019, на сумму 1 165 000 рублей на срок 84 месяца, с процентной ставкой 9,50% годовых. Целевое назначение кредита: на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящееся по адресу: «<данные изъяты>», жилой дом № №, на земельном участке с кадастровым номером №.

24.09.2022 ООО «Фонд жилищного строительства» и ФИО1, ФИО16 (ДАТА г.р.) в лице законного представителя ФИО1, ФИО17 (ДАТА г.р.) в лице законного представителя ФИО1, пописали акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору участия в долевом строительстве № № от 04.04.2019, приложение к акту, согласно которым застройщик во исполнение своих обязательств по договору передал, а участники осмотрели и приняли объект долевого строительства: 2 – комнатная квартира № № (с кадастровым номером №), площадью 50,5 кв.м., с лоджией площадью 4,5 кв.м., в соответствии с замерами БТИ, расположенная на 8 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.

24.06.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой просит перечислить неустойку в размере 714 427,06 руб. в срок 30 дней с момента получения настоящей претензии.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве (часть 9 статьи 4 Закона).

Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление № 423 вступило в силу 03 апреля 2020 года.

Согласно Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г..

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 479), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление N 479 начало действовать с 29 марта 2022 года.

Пунктом 1 Постановления № 479, в ред. Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Таким образом, неустойка может быть начислена лишь за период просрочки с 01.01.2021 по 28.03.2022, то есть 452 дня.

Принимая во внимание, что застройщиком нарушены обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок (не позднее 31.05.2020), дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства между сторонами не заключалось, фактически объект долевого участия был передан истцу 24.09.2022, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки.

Расчет неустойки будет следующим: 3 196 180 * 452дня * 1/300 * 2 * 7,50% ключевой ставки на дату исполнения обязательства (Информационное сообщение Банка России от 16.09.2022) = 722 336,68 руб..

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса России, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая указанные ответчиком обстоятельства, которые являются общеизвестными, размер неустойки истребуемый истцом в размере 530 886 руб., суд полагает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив неустойку до 300 000 руб..

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Статьей 15 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда России от 28 июня 2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд находит заявленные требования о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению и считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., размер которой находит разумным применительно к обстоятельствам дела.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из размера удовлетворенных судом сумм, размер штрафа составит 157 500руб. (300 000 + 15 000/50%).

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика в местный бюджет пропорционально удовлетворенным имущественным и неимущественным исковым требованиям, в размерах установленных ст. 333.19 Налогового кодекса России, что составит 6 500 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Фонд жилищного строительства» ОГРН № в пользу ФИО1, ДАТА г.р., место рождения <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации №, неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства 300 000 руб., компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф 157 500 руб., итого 472 500 руб..

Взыскать с ООО «Фонд жилищного строительства» ОГРН № в бюджет муниципального образования «Город Хабаровск» государственную пошлину 6 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 12 декабря 2023 года.

Судья: /подпись/

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна: судья Якимова Л.В.

Подлинник решения подшит в деле № 2-1150/2023, находится в Кировском районном суде г. Хабаровска.

Секретарь с/з: Свистунова Е.В.