№ 2-1349/2022
УИД 04RS0007-01-2022-002161-31
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 ноября 2022 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Баторовой Д.А., при секретаре Дашиянжибон Э.О., с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, действующего на основании доверенности от 25.01.2022, представителя ответчика ООО СЗ "БурГражданСтрой" ФИО3, действующего на основании доверенности от 24.03.2022, рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ "БурГражданСтрой" о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ "БурГражданСтрой" о защите прав потребителей, просит взыскать снижение цены договора в размере 2 000 000 руб., взыскать неустойку в размере 317 418,30 руб. за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., взыскать штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителей в размере 50% от присужденной суммы в пользу истца.
Иск мотивирован тем, что 30.03.2017 между ООО «Вуд-Мастер» и ООО СЗ "БурГражданСтрой" был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 2-29/2016-(-1) (далее- Договор участия) по адресу: <адрес>. Согласно договору уступки право требования от 11.05.2017 истец приобрела право требования к ООО СЗ "БурГражданСтрой", стала новым участником. После передачи помещения истец обнаружила существенные недостатки помещения, а именно: отсутствие канализационного слива и отсутствие слива и наклона ливневой канализации. Кроме того, в нарушение условий договора о долевом строительстве, застройщик в предусмотренные договором сроки объект в эксплуатацию не сдал. Истец неоднократно обращался к ответчику с претензией о защите прав потребителей, в ответ на претензию ответчик отказал в удовлетворении требований истца. Таким образом, объект долевого строительства участника передан участнику с нарушением срока, период просрочки составил с 30.05.2019 по 31.07.2019, т.е. 62 дня, размер неустойки за нарушение сроков передачи объекта составляет 317 418,30 руб. по вопросу выплаты неустойки истец обратилась к застройщику с претензией 30.11.2021, на которую застройщик не ответил.
Определением суда от 12.04.2022, 19.05.2022 к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, ООО «Антарктида».
В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования в части взыскания неустойки в размере 1023930 руб. за период с 01.01.2019 по 31.07.2019, исходя из договора и возражений ответчика о сроке сдачи объекта с 31.12.2018, просили также взыскать расходы за проведение экспертизы в размере 50000 руб., остальные требования без изменения (т.2, л.д.41).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 Соковиков в судебном заседании иск поддержал по доводам изложенным в иске и дополнениям к нему (т.1, л.д.3-6, л.д.127-129). Суду пояснил, что в связи с прохождением системы водоотведения под потолком ограничивается использование нежилого помещения по назначению, до истца не доводилась информация об изменении проектной документации, в договоре указана неверная ссылка на сайт где можно ознакомиться с проектной декларацией, собственник в настоящее время вынужден разделить помещение на санитарно-техническую часть и нести соответствующие расходы по переустройству помещения, в связи с чем просит снизить цену договора в размере 2 000 000 руб. Поскольку ответчик в своих возражениях соглашался, что срок сдачи объекта согласован до 31.12.2018, то подлежит взысканию неустойка в размере 1023930 руб. за период с 01.01.2019 по 31.07.2019, в части исковых требований о возмещении морального вреда и штрафа оставил на усмотрение суда.
Представитель ответчика ООО СЗ "БурГражданСтрой" ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам изложенным в возражениях и дополнениях к нему (т.1, л.д.116, т.2, л.д.15-16). Поскольку в рамках аналогичного спора и судебной экспертизой установлено, что объект недвижимости соответствует проектной документации и всем строительным нормам, объект был сдан истцу в черновом варианте, обязанность по размещению сантехнических приборов по договору участия не возлагалась на ответчика, истец самостоятельно и по своему усмотрению установил перегородки в нежилом помещении. Истец использует в настоящее время помещение в качестве магазина. В договоре участия срок сдачи объекта в эксплуатации допущены опечатка, в сравнении с договором участия, размещенного в качестве типовой формы и в договоре участия другого собственника ФИО7 срок сдачи объекта указан до 31.07.2019, просит суд исходить из этой даты. Поскольку по акту приема-передачи истцу передан объект долевого строительства 31.07.2019, то оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта не имеется. Поскольку нежилое помещение приобретено не для личных нужд, то оснований для взыскания морального вреда и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей также не подлежат удовлетворению.
Представитель третьего лица Комитета по строительству Администрации г.Улан-Удэ ФИО4, действующий по доверенности от 08.07.2021, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в их отсутствие.
Представитель третьего лица ООО «Антарктида» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в их отсутствие.
Третье лицо Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора в судебное заседание не направил своего представителя, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.
Суд, заслушав стороны, свидетеля ФИО9, ФИО10, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, 30.03.2017 г. между ООО «Вуд-Мастер» (участником долевого строительства) и ответчиком ООО "БурГражданСтрой" (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве №2-29/2016 –(-1), по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в срок до 31.12.2018 (п.п. 2.1,2.3 договора участия), объект долевого строительства – нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в цокольном этаже, состоящее из одной комнаты, со строительным номером 2, проектной общей площадью 110,1 кв.м. (п.1,2 договора участия). Цена договора определена сторонами 9909000 руб., т.е цена за 1 кв.м. проектной площади -90000 руб. (п.п. 3.1,3.2 договора участия) (т.1, л.д.7-15).
Согласно договора уступки прав требования по договору участия 11.05.2017 ООО «Вуд-Мастер» переуступил право требования нежилого помещения истцу (т.1, л.д.16-17).
Как видно из представленных документов разрешение на ввод в эксплуатацию был выдан ответчику 31.07.2019 (т.1, л.д.71).
Согласно акта приема-передачи офиса №Н13 ответчик передал истцу объект строительства 31.07.2019 (т.1, л.д.120).
Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в силу которой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ответственность застройщика за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в договоре долевого участия оговорена в п. 7.3 и не противоречит ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года.
Оценив в соответствии со ст.ст.56, 67 ГПК РФ условия договора участия, типового договора участия, размещенного на сайте www.bgs03.ru (т.2, л.д.24-29), договора участия от 20.12.2017, заключенного с другим участником долевого строительства ФИО7 (т.2., л.д.30-34) суд находит, что в договоре участия допущены технические описки в пункте 2.3 договора в сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства вместо «31.07.2019», ошибочно указано 31.12.2018. О том, что имеется описка в договоре участия свидетельствует и п.8.3 договора участия в котором оговорен срок передачи объекта долевого строительства по передаточному акту до «30.05.2017» вместо «31.07.2019» как в других договорах участия. Также ответчик представил пояснения ООО «Вуд-Мастер» в котором последний признавал и подтверждает, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен до «31.07.2019». Представитель ответчика признал в судебном заседании, что в письменных возражениях он неверно указал срок передачи объекта.
Кроме того, исходя из того, что разрешение на строительство №04-302000-411-2016 было получено ответчиком 15.12.2016 (п.1.8 договора участия) (т.1, л.д.8), из положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «Региональный центр экспертиз» от 15.12.2016 следует, что объект долевого строительства –многоквартирный дом состоит из 20 этажей, блок В-21 этаж, 153 квартиры и общая площадь офисных помещений 1094,5 кв.м. (т.1, л.д.53), то следует признать, что построить такой объект за два года, т.е в срок до 31.12.2018 не возможно, а потому следует согласится с доводом стороны ответчика что в договоре участия имеется техническая описка в дате передачи объекта участнику долевого строительства.
Поскольку суд не установил нарушение срока передачи объекта истцу, исковые требования о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о снижении цены договора на 2000000 руб., суд исходит из следующего.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
В силу подпункта "ж" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве (подпункт "г"); отказаться от подписания передаточного акта и предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (подпункт "д").
Доводы стороны истца о наличии существенных недостатков в виде прохождения системы водоснабжения под потолком нежилого помещения и как следствие невозможность использования помещения под нужды истца, не доведение до истца об изменении проектной документации суд находит не обоснованными.
Так в договоре участия было предусмотрено условие о праве застройщика вносить изменения в проект строительства многоквартирного дома при условии, что объект строительства сохраняет свои характеристики.
Согласно Положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «Региональный центр экспертиз» от 15.12.2016, заключением судебной экспертизы ООО «Регион-Эксперт» №53/2022 от 16.09.2022 система водоотведения (канализация) в нежилом помещении по адресу: <адрес> принадлежащего истцу соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализации зданий» (т.1, л.д.36-51, 218-233).
Действительно, эксперты показали и в судебном заседании свидетель Цикало подтвердил, что использовать помещение как магазин, торговой точки, склада, офиса, предприятия общественного питания возможно в случае изменения планировки нежилого помещения, а именно использование части исследуемого помещения, в которой под потолком располагаются трубопроводы водоотведения в качестве санитарно-технического помещения.
Поскольку истцу был передан объект «нежилое помещение» по условиям договора участия в черновом варианте, без установки инженерного оборудования, а именно смесителей, раковин, ванны, унитаза, в том числе разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и канализации, розеток, выключателей, патронов, электроплит (п.5.1.2 договора участия (т.1. л.д.9), то на застройщика не может быть возложена ответственность за нарушения, препятствующие использованию помещения как магазина, торговой точки и т.п. Целевое назначение «нежилого помещения» по договору участия не предусмотрено, и истец самостоятельно определяет его назначение исходя из своих интересов. В настоящее время как следует из пояснений представителя истца, ФИО1 безвозмездно передала помещение своей дочери в пользование под магазин.
В связи с чем, суд отклонил ходатайство стороны истца о назначении дополнительной экспертизы об установлении перечня мероприятий, площади и стоимости санитарно-технического помещения, его рыночной стоимости.
Учитывая вышеприведенные условия заключенного сторонами договора долевого участия, тот факт, что истец принял объект по акту приема-передачи, оснований полагать её права нарушенными передачей ей нежилого помещения с изменённой прокладкой системы водоотведения (канализации) у суда не имеется.
Строительство объекта долевого строительства произведено в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, требованиями технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а потому отсутствуют доказательства передачи истцу объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, соответственно отсутствуют основания для соразмерного уменьшения цены договора и удовлетворения заявленных истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.
Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.
В связи с чем, истец вправе обратиться к ответчику о расторжении договора и возврате денежных средств.
Поскольку суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о снижении цены договора, взыскании неустойки, то и производные от них требования о возмещении морального вреда и штрафа не подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В части взыскания штрафа и компенсации морального вреда, суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям положения Закона о защите прав потребителей не применимы, поскольку приобретенный истцом объект недвижимости является нежилым помещением, характер и назначение которого с очевидностью не предполагают его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ "БурГражданСтрой" о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Д.А. Баторова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.11.2022