77RS0030-02-2022-006449-78 Дело № 2-479/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 16 января 2023года

Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Перепелковой Т.Г., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-479/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя, в соответствии с которым просил перевести на него права и обязанности покупателя по Договору купли-продажи комнаты №1 по адресу: адрес, Хамовники, адрес.

Свои требования истец мотивировал тем, что он является собственником комнат №2, №3, №4 в квартире коммунального заселения по адресу: адрес. Квартира состоит из шести жилых комнат, имеет общую площадь 134,3 кв.м., расположена на 2 этаже многоквартирного дома.

Комната №1 (площадь 21,6 кв.м.) принадлежала фио, с которой истец вел переговоры по приобретению у нее комнаты №1. фио умерла в 2021 году, не успев оформить договор купли- продажи комнаты.

Наследником фио являлась ее сестра фио, которая оформила свое право собственности 13.01.2022 на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

В конце мая 2022 года истец связался с ФИО3 с вопросом о возможном выкупе комнаты №1, на что получил ответ, что комната уже продана, при этом истец указывает, что никаких уведомлений о преимущественном праве покупки он не получал.

Из выписки из ЕГРН истец узнал, что собственником комнаты №1 является ФИО2 на основании договора купли-продажи комнаты. При этом истец указывает, что ФИО2 он не видел, в комнату №1 ФИО2 фактически не вселялась.

Условий договора купли-продажи комнаты №1, в том числе цену, истец не знает, так как не является стороной сделки, при этом он располагает необходимыми денежными средствами для приобретения спорной комнаты.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также пояснила, что копии конвертов, содержащиеся в регистрационном деле, не подтверждают факт направления в адрес истца уведомления о продаже комнаты, при этом текст такого уведомления, представленный стороной ответчика, отличается от условий договора купли-продажи, заключенного между ответчиками.

Представитель ответчиков в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, указывая на то обстоятельство, что фио в соответствии с требованиями закона направила в адрес истца, а также еще одного собственника комнаты в коммунальной квартире, уведомления о продаже комнаты, в связи с тем, что никто из собственников не выразил желания приобрести комнату, фио заключила договор купли-продажи с ФИО2

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

В силу ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником комнат №2, №3, №4 в квартире коммунального заселения по адресу: адрес.

Комната №2,3 (площадь 32,0 кв.м.) принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, где содержится запись регистрации №77:01:0001050:2409-77/011/2020-3 от 25.02.2020; комната №4 (площадь 17, 2 кв.м.) принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, где содержится запись регистрации №77:01:0001050:2413-77/011/2020-3 от 25.02.2020.

Из материалов регистрационного дела следует, что фио приобрела комнату №1 (площадь 21,6 кв.м.) по адресу: адрес на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти фио; 12.04.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной комнаты, в соответствии с которым ФИО2 приобрела комнату за сумма, при этом сумма было внесено в качестве аванса, а сумма передано путем внесения в банковский сейф.

При этом в материалах регистрационного дела содержатся конверты на имя фио и фио, которые были направлены ФИО3 в адрес собственников комнат в коммунальной квартире, однако были возвращены без вручения.

26.04.2022 зарегистрирован переход права собственности от ФИО3 к ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должно быть возложено на продавца.

21.02.2022 фио по адресу фио (адрес, фиоадрес) направила уведомление о продаже комнаты №1 по адресу: адрес, в котором содержались сведения о цене и порядке расчетов, а именно: цена комнаты сумма, полная оплата в день подписания договора.

Факт направления уведомления подтверждается копией уведомления, почтовой описью с указанием на содержание почтового вложения, копией конверта, возвратившегося без вручения.

В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором 12756668017267, размещенному в свободном доступе на сайте Почты России, почтовое отправление было возвращено за истечением срока хранения.

При этом доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, подтверждающих объективную невозможность и наличие уважительных причин, по которым истец не мог ознакомиться с содержанием юридически значимой корреспонденции, поступившей по месту его регистрации и постоянного проживания, в материалы дела не представлено.

Таким образом, при продаже комнаты ответчиком ФИО3 выполнены положения ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ.

По указанным причинам, суд считает доводы истца о том, что ответчиком ФИО3 нарушено преимущественное право истца на покупку комнаты, несостоятельными, поскольку они не нашли подтверждение в судебном заседании, а возражения ответчиков об обратном заслуживающими внимания, поскольку суду представлены доказательства, опровергающие доводы истца.

Тот факт, что договором купли-продажи предусмотрен аванс в размере сумма, а передача денежных средств через банковский сейф, на что не было указано в уведомлении, не имеет правового значения, поскольку указанные обстоятельства не являются существенными условиями договора.

Иных оснований в обоснование своих исковых требований истцом представлено не было, требований о признании сделки недействительной не заявлено, в связи с чем суд проверяет при рассмотрении данного гражданского дела обстоятельства заключения сделки исключительно в пределах исковых требований и доводов истца.

С учетом того, что доводы фио не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что его требования являются необоснованным и не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 23.01.2023.

Судья Т.Г. Перепелкова