№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2022 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Бунаевой А.Д., при секретаре судебного заседания Цыбжитовой Б.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2942/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ об оспаривании размера возмещения за изымаемое жилое помещение,

встречному иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о принудительном изъятии жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обращаясь в суд с иском Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее КУИиЗ г. Улан-Удэ или Комитет), просит признать выкупную стоимость жилого помещении с земельным участком, определенную по отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2 741 000 руб. недостоверной, определить выкупную стоимость жилого помещения в размере 3 398 297,3 руб., земельного участка – 9 529 321 руб.

Исковое заявление мотивировано тем, что истица является собственником жилого помещения – квартиры № с кадастровым номером № площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2464 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Улан-Удэ в целях реализации адресной программы по переселению граждан из аварийного фонда, признанного таковым распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ. № о признании многоквартирного дома жилого дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу, издано распоряжение № об изъятии земельного участка, многоквартирного жилого дома и жилых помещений по адресу: <адрес>. В соответствие с указанным распоряжением изымаются для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым номером № площадью 2464 кв.м. категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоквартирного дома; многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с расположенным в нем помещением – квартирой №. ДД.ММ.ГГГГ. истица получила уведомление, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. Она не согласна с проектом соглашения, оценкой квартиры в размере 2 741 000 руб., оценка недвижимости занижена. Из оценки не видно, каким образом оценщик пришел к выводу о рыночной стоимости жилого помещения, земельного участка, не представлен расчет, по каким критериям он провел сравнительный анализ. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 215 о показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ за 2 квартал 2022 года установлена рыночная стоимость 1 кв.м. жилья в Республике Бурятия в размере 76 711 руб. Также не согласна с оценкой стоимости земельного участка, земельный участок расположен в центре горда, не учтена инфраструктура. Считает, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по оценке в размере 10 609 035 руб., занижена.

Определением суда от 22.06.2022 г. принято к рассмотрению встречное исковое заявление КУИиЗ г. Улан-Удэ к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о принудительном изъятии жилого помещения, согласно которому Комитет просит изъять у ФИО1 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, долю в праве общей собственности на земельный участок, определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 741 000 руб., прекратить право собственности, право пользования жилым помещением, признать право муниципальной собственности на квартиру, обязать ФИО1 принять причитающееся возмещение, для чего – предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу, выселить истца с членами семьи без предоставления другого жилого помещения возложении обязанности освободить жилое помещение, снятии с регистрационного учета, снять в регистрационного учета.

Встречный иск мотивирован тем, что распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ. № многоквартирный жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ. № изъят для муниципальных нужд земельный участок и многоквартирный дом по адресу: <адрес>, с расположенными в нем помещениями. Собственником квартиры № в указанном многоквартирном доме является ФИО1 Истец, обратившись в ООО «НЭКС», получил отчет об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому размер возмещения за жилье составляет 2 741 000 руб. Истец, руководствуясь ст. 56.10 ЗК РФ и п. 4 ст. 32 ЖК РФ, ДД.ММ.ГГГГ. направил ФИО1 уведомление № об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд города, полученные последней ДД.ММ.ГГГГ Проект соглашения Главатской Н.Ане подписан.

Истец по первоначальному иску ФИО1, ее представители ФИО6 и ФИО7 требование об определении судом размера возмещения за жилое помещение поддержали, не признали встречный иск, суду пояснили, что ФИО1 не согласна с размером возмещения, предлагаемым Комитетом. Согласны с заключением эксперта ООО «Интеграл оценка», выводы которого сделаны в соответствие с требованиями ФСО, стоимость возмещения за изымаемое жилье, определенная заключением эксперта, отвечает цели и задаче Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилья, обуславливает создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан.

Представитель ответчика по первоначальному иску КУИиЗ г. Улан-Удэ по доверенности ФИО8 исковые требования ФИО1 не признала, поддержала иск Комитета, суду пояснила, в соответствие с распоряжениями Администрации г. Улан-Удэ производится изъятие жилого помещения ФИО1, размер возмещения определен на основании отчета об оценке, составленного ООО «НЭКС», выводы оценщика являются верными, обоснованными, поэтому просит определить размер возмещения по оценке ООО «НЭКС». Не принимает заключение эксперта ООО «Интеграл оценка» по доводам, изложенным представителем третьего лица ООО «НЭКС».

Ответчики по встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела. Судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «НЭКС» ФИО9 представила письменные возражения на заключение эксперта ООО «Интеграл оценка», суду пояснила, что оценка ООО «НЭКС» по определению размера возмещения за жилое помещение является достоверной, соответствующей требованиям закона. Не согласна с заключением эксперта ООО «Интеграл оценка» ФИО10, по выводам которой выкупная стоимость составляет 3 217 000 руб. Выводы эксперта неверны, необоснованны, недостоверны, при даче заключения допущены нарушения. Экспертом использован сравнительный подход, а рамках которого применен метод сравнительного анализа продаж. В нарушение требований ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7) о том, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, экспертом при оценке спорной неблагоустроенной квартиры в 2-этажном доме деревянном исполнении в качестве объектов-аналогов использованы благоустроенные квартиры при наличии в достаточном количестве предложений о продаже неблагоустроенных квартир. Цены благоустроенных квартир, принятых экспертом, в два раза выше цен на неблагоустроенные квартиры, что наглядно видно из таблицы сравнения цен благоустроенных и неблагоустроенных квартир, составленной третьим лицом. Считает, что экспертом применены аналоги квартир только с высокими ценами продаж, что увеличивает рыночную стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме этого, эксперт неверно применяет корректировку по «местоположению» объекта аналога № 2, расположенного на <адрес> в размере 12% вместо 21 %, поскольку <адрес> расположена в самом центре города и относится к 1-йтерриториальной зоне «Культурный и исторический центр» в соответствие с определением территориальных зон по классификатору Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО11 «Квартиры», поэтому корректировка должна была составить 21 %, а не 12% как у эксперта, то есть при корректировке стоимости благоустроенной квартиры его стоимость следовало уменьшить на 21 %. Вместо этого эксперт отнес объект аналог № 2 к 2-й территориальной зоне «Центры деловой активности зоны точечной застройки», уменьшил его стоимость на 12%, что в конечном итоге привело к завышению стоимости спорной квартиры.

Также экспертом неверно применена корректировка «расположение квартиры на этаже» по объектам аналогам № 2, № 3, № 4 в размере 2%, поскольку данная корректировка применяется для домов этажностью более 2-х этажей, в которых имеется средний этаж. Между тем, исследуемый многоквартирный дом расположен в двухэтажном доме, поэтому неприменима корректировка «расположение квартиры на этаже».

В своем заключении эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка под МКД необоснованно применил понижающую корректировку на «наличие коммуникаций» (центральное отопление, водоснабжение и канализация) к объектам аналогам № 1 (ЗУ), № 2 (ЗУ) в размере -18 %, а по объектам аналогам № 3, № 4, № 5необоснованноприменилповышающую корректировку на наличие коммуникаций в размере + 22%. Считает, что, если объект оценки и объекты аналоги имеют инженерные сети либо инженерные сети проходят в непосредственной близости к объектам аналогам, то корректировка не требуется. Из ситуационных планов земельных участков аналогов видно, что сети коммуникаций расположены в непосредственной близости к объектам аналогам, поэтому произошло необоснованное завышение экспертом стоимости аналогов земельных участков, что увеличило размер возмещения за изъятое жилое помещение.

Также, по мнению представителя третьего лица, эксперт необоснованно применяет одновременно две корректировки на количество комнат и на площадь помещения со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости-2020 под редакцией ФИО11 «Квартиры», между тем, автор Справочника не рекомендует использование двух указанных корректировок. Применение одновременно двух корректировок и выбор из них для расчета максимальную по значению корректировку увеличивает размер возмещения.

Выслушав названных лиц, заключение помощника прокурора района Панковой А.А., полагавшей требование Комитета подлежащим удовлетворению, необходимым определить размер возмещения в соответствие с заключением эксперта ООО «Интеграл оценка», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Лишение лица имущества по решению суда может иметь место только в предусмотренных законом случаях.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в пп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии со ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры № площадью 44,3кв.м., расположенной в многоквартирном доме <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В указанной квартире согласно выписке из лицевого счета зарегистрирован собственник квартиры ФИО1 с членами семьи ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Из дела следует, что распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствие с распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № Администрации г. Улан-Удэ изъят для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ» земельный участок с кадастровым номером № площадью 2464кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения многоквартирного жилого дома, а также многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с расположенными в нем помещениями –квартирами, в том числе, квартирой № (принадлежащей ФИО1) с кадастровым номером №, Администрации распорядилась осуществить мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества.

Во исполнение распоряжения Администрации г. Улан-Удэ Комитетом произведена оценка изымаемой недвижимости и подготовлен проект соглашения с ФИО1 об изъятии жилого помещения по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд городского округа «Город Улан-Удэ».

Согласно отчету об оценке ООО «НЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ № размер возмещения за жилое помещение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 2 741 000 руб.

Комитетом было направлено собственнику уведомление с проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ», в котором предложено собственнику возмещение за изымаемое недвижимое имущество в размере 2 741000 руб.

Уведомление с проектом соглашения вручено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ., о чем имеется ее подпись. Главатская, не согласившись с размером возмещения, проект соглашения не подписала, обратилась с иском в суд об оспаривании размера возмещения. По возникшему спору Комитет обратился со встречным иском об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения в размере 2 741 000 руб.

По спору о размере возмещения определением суда 16.08.2022 г. по ходатайству ФИО1 была назначена судебная экспертиза по определению размера возмещения за изымаемое жилье.

Получено заключение эксперта ООО «Интеграл оценка» ФИО10 № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, составляет 3 217 000 руб., включающий в себя рыночную стоимость жилого помещения в размере 1 481 000 руб., рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме – 121 000 руб., рыночную стоимость доли земельного участка под домом – 618 000 руб., убытки, которые понесет собственник жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения, для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на него, на общую сумму 140 000 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающуюся на долю истца как собственника квартиры – 857 000 руб.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, эксперт ФИО10 в судебном заседании поддержала свои выводы, письменное заключение эксперта и заключение эксперта, полученное в судебном заседании, отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, эксперт обладает специальными познаниями, имеет высшее образование, образование в области оценочной деятельности, использованная экспертом методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объекта недвижимости; содержащиеся в заключении экспертизы сведения дают представление о местоположении объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости; в заключении приведен анализ всех необходимых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, в том числе, приведено обоснование применения корректировок к ценообразующим факторам объектов-аналогов, в заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки, расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, расчеты и выводы эксперта основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных им результатах исследований.

При этом суд не принимает стоимость изымаемой квартиры, определенную ООО «НЭКС» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., поскольку согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В настоящее время рекомендуемый для совершения сделки шестимесячный срок его действия истек.

Суд, приняв заключение эксперта ООО «Интеграл оценка», приходит к выводу об определении выкупной стоимости изымаемого у ФИО1 жилого помещения в размере 3 217 000 руб. и принудительном его изъятии для муниципальных нужд.

Принимая во внимание положения ст.32 ЖК РФ и отказ собственника жилья от подписания проекта соглашения, суд приходит к выводу, что Комитетом установленная обязательная процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, соблюдена.

Встречное исковое заявление о принудительном изъятии жилого помещения, подлежащего сносу, подано в суд с соблюдением установленного законодательством срока – не ранее истечения трехмесячного срока со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Комитетом также соблюден предусмотренный ст. 282 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ двухгодичный срок с момента направления собственнику уведомления о принятии решения об изъятии недвижимого имущества для предъявления искового требования о выкупе изымаемого жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В связи с принудительным изъятием для муниципальных нужд жилого помещения подлежат удовлетворению требования Комитета о прекращении права собственности ФИО1 на принадлежащую ей квартиру, прекращение права пользования изымаемым жильем членами ее семьи, проживающими в нем, признание права муниципальной собственности городского округа «город Улан-Удэ» на изъятую квартиру, возложение на ФИО1 обязанности принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу, выселении ФИО1 с членами семьи в течение месяца со дня получения ею возмещения.

Прекращение права собственности собственника жилья и права пользования им и членами его семьи является основанием для снятия последних с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление к ФИО1 (паспорт <данные изъяты>.) к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ об оспаривании размера возмещения за изымаемое жилое помещение удовлетворить.

Встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 принудительном изъятии жилого помещения удовлетворить в части.

Изъять для муниципальных нужд путем выкупа у ФИО1:

- квартиру № с кадастровым номером № площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

- долю в общем имуществе многоквартирного дома, расположенную по адресу: <адрес>;

- долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 2464 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>,

Определить размер возмещения за изъятое жилое помещение по адресу: <адрес>, в 3 217 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру № с кадастровым номером № площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Признать право муниципальной собственности городского округа «город Улан-Удэ» на квартиру № с кадастровым номером № площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>,

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств за изъятое жилое помещение и принять причитающееся возмещение в течение месяца после вступления решения суда в законную силу.

Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в течение месяца со дня получения ФИО1 возмещения за изъятое жилое помещение.

В остальной части требования истца оставить без удовлетворения.

Решение является основанием для снятия ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья А. Д Бунаева