Решение по делу № 2-578/2023 от 24.04.2023 - о понуждении к заключению договора.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 апреля 2023 года город Губкин Белгородской области.

Губкинский городской суд Белгородской области в составе:

судьи Бобровникова Д.П.

при секретаре Долгих О.А.

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сельско-хозяйственный комплекс «Мантуровский» к ФИО3 о понуждении к заключению договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сельско-хозяйственный комплекс «Мантуровский» (далее – ООО «СХК «Мантуровский) обратилось в суд с иском к ФИО3 и просило ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 49,97 га на условиях, содержащихся в договорах о намерениях от 22 июля 2015 г. и 2 сентября 2015 г., заключенных между истцом и ответчиком, а также на условиях, содержащихся в договорах о намерениях от 20 ноября 2015 г. и 21 апреля 2016 г., заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающий комбинат «АгроФуд» (далее – ООО «МПК «АгроФуд»), правопреемником которого является истец, и ответчиком.

В обоснование иска истец сослался на то, что ФИО3 приняла на себя обязательство по каждому из указанных договоров о намерениях – предварительных договорах заключить не позднее 1 июля 2022 г. основной договор купли-продажи соответствующей земельной доли земельного участка в пределах СХПК «им. Куйбышева» во 2-м Засеймском сельсовете Мантуровского района Курской области (далее – СХПК «им.Куйбышева»), получила по каждому из предварительных договоров оплату, но свои обязательства не выполнила, досудебные требования проигнорировала.

В судебном заседании представитель истца ООО «СХК «Мантуровский» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО2 заявил о непризнании иска, оспаривая оплату по предварительным договорам, отсутствие оснований для заключения договора по предлагаемому истцом проекту.

Третье лицо Курская область в лице администрации Курской области, получив судебное извещение о времени и месте рассмотрения судом дела 11 апреля 2023 г. (т.2 л.д.12-13), явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о причинах неявки своего представителя суду не сообщила.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Суд, выслушав пояснения представителей сторон по заявленным требованиям и возражениям на них, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судом установлено, что 29 июля 2014 г. ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО3 заключили договор займа, в соответствии с которым последняя получила заём в размере 1 794 000 руб. до востребования, обязанность возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.99-100).

В соответствии с расходным кассовым ордером от 4 августа 2014 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 1 725 000 руб. (т.1 л.д.101), а на основании расходного ордера № от этого же числа она получила 69 000 руб. (т.1 л.д.102).

Между ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО3 также был заключен договор займа от 8 сентября 2014 г., по которому последней был предоставлен до востребования заём в размере 600 000 руб. с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.103-104).

В соответствии с расходным кассовым ордером от 8 сентября 2014 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 525 000 руб. (т.1 л.д.105), а на основании расходного ордера № от этого же числа она получила 21 000 руб. (т.1 л.д.106).

16 декабря 2014 г. ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО3 вновь заключили договор займа, в соответствии с которым последняя получила заём в размере 150 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.107-108), но согласно расходному кассовому ордеру от 16 декабря 2014 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 156 000 руб. (т.1 л.д.109).

Эти же стороны 17 декабря 2014 г. заключили договор займа, в соответствии с которым ФИО3 получила заём в размере 150 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.110-111), но согласно расходному кассовому ордеру от 17 декабря 2014 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 156 000 руб. (т.1 л.д.112).

По договору от 14 апреля 2015 г. ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» заём 225 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.113-114).

Однако согласно расходному кассовому ордеру от 14 апреля 2015 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 234 000 руб. (т.1 л.д.115).

25 марта 2015 г. на основании договора ООО «МПК «АгрФуд» предоставило ФИО3 заём 430 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.116-117).

Но согласно расходному кассовому ордеру № от этого числа ФИО3 было выплачено 448 000 руб. (т.1 л.д.118).

ФИО3 согласно договору от 28 апреля 2015 г. ООО «МПК «АгроФуд» предоставило заём в сумме 146 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.184-185). Эта же сумма была согласно расходному кассовому ордеру от 28 апреля 2015 г. № была выдана ФИО3 (т.1 л.д.186).

На основании договора от 13 июля 2015 г. ООО «МПК «АгроФуд» предоставило ФИО3 заём в сумме 100 000 руб. до востребования с обязанностью возврата суммы займа не позднее 5 календарных дней с момента востребования (т.1 л.д.187-188). Эта же сумма была согласно расходному кассовому ордеру от 13 июля 2015 г. № была выдана ФИО3 (т.1 л.д.189).

22 июля 2015 г. ФИО3 и ООО «СХК «Мантуровский» заключили договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи земельной доли), в соответствии пунктами 1 и 8 которого стороны приняли на себя обязательство о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи принадлежащих продавцу – ФИО3 4-х земельных долей, по 5,33 га каждая, общей площадью 21,32 га без обозначения границ, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения из земель СХПК им.Куйбышева, не позднее 1 июля 2022 г. (т.1 л.д.9-10).

В пунктах 3 и 4 этого договора стороны согласовали условие, согласно которому стоимость земельных долей составляет 312 000 руб., и оплате произведена в день подписания договора.

Согласно расходному кассовому ордеру от 22 июля 2015 г. № ФИО3 получила от ООО «СХК «Мантуровский» 312 000 руб. (т.1 л.д.93)

2 сентября 2015 г. эти же стороны заключили договор о намерении (предварительный договор купли-продажи земельной доли), по условиям которого (пункты 1 и 8) стороны приняли на себя обязательство о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи принадлежащей ФИО3 земельной доли площадью 5,33 га без обозначения границ, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения из земель СХПК им.Куйбышева, не позднее 1 июля 2022 г. (т.1 л.д.11-12).

По указанному договору в соответствии с его пунктами 3 и 4 стоимость земельной доли сторонами определена в размере 81 000 руб., а оплата произведена в день подписания договора.

Согласно расходному кассовому ордеру от 2 сентября 2015 г. № ФИО3 получила от ООО «СХК «Мантуровский» 81 000 руб. (т.1 л.д.94).

20 ноября 2015 г. аналогичный договор о намерении (предварительный договор купли-продажи земельной доли) по условиям в части пунктов 1 и 8 на земельную долю 5,33 га заключили ФИО4 и ФИО3, но указав в пункте 3 договора стоимость доли 78 000 руб., в пункте 4 договора они согласовали, что оплата стоимости произведена в день подписания договора в случае невозврата продавцом суммы займа покупателю по договору денежного займа от 20 ноября 2015 г. (т.1 л.д.13-14).

Согласно договору займа от 20 ноября 2015 г. ФИО3 получила от ФИО4 заём в размере 78 000 руб. до востребования (пункт 1.1 и 2.1 договора), согласовав также, что возврат заёмщиком указанной в договоре суммы займа должен быть осуществлён не позднее 5 календарных дней с момента востребования (пункт 2.2) (т.1 л.д.96-97).

При этом в расписке, выданной ФИО4 ФИО3 на основании этого договора 20 ноября 2015 г., последняя обязалась сумму займа по истечении 3-х месяцев (т.1 л.д.95).

21 апреля 2016 г. договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи земельной доли) заключили ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО3 (т.1 л.д.19-20).

Стороны согласовали условие о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи принадлежащих продавцу – ФИО3 3-х земельных долей, по 5,33 га каждая, общей площадью 15,99 га без обозначения границ, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения из земель СХПК им.Куйбышева, не позднее 1 июля 2022 г. (пункт 1 и 8). Оплата стоимости долей в сумме 230 000 руб. согласно договору проведена в день его подписания (пункты 3 и 4).

Согласно расходному кассовому ордеру от 21 апреля 2016 г. № ФИО3 получила от ООО «МПК «АгроФуд» 239 000 руб. (т.1 л.д.98).

1 июня 2015 г. ООО «МПК «АгроФуд» и ООО «СХК «Мантуровский» заключили договор займа и дополнительное соглашение к нему, по условиям которых ООО «СХК «Мантуровский» получило от ООО «МПК «АгроФуд» беспроцентный заём в сумме 1 205 000 руб. без установления срока его возврата (т.1 л.д.21-23).

3 ноября 2015 г. ООО «СХК «Мантуровский» и ФИО4 заключили договор займа, в соответствии с условиями которого общество получило от ФИО4 беспроцентный заём в сумме 2 250 000 руб. без установления срока его возврата (т.1 л.д.17-18).

Таким образом, ООО «МПК «АгроФуд» согласно названным договорам займа в период с 29 июля 2014 г. по 13 июля 2015 г. предоставило ФИО3 в заём 3 595 000 руб., но согласно платёжным поручениям ФИО3 фактически было выдано в кассе общества 3 580 000 руб.

Также ФИО3 обязалась заключить с ООО «МПК «АгроФуд» не позднее 1 июля 2022 г. договор купли-продажи 3-х земельных долей общей площадью 15,99 га, за что она получила от общества оплату в размере 230 000 руб.

Перед ФИО4 у ФИО3 возникло обязательство по возврату займа в сумме 78 000 руб., заключению договора купли-продажи земельной доли площадью 5,33 га не позднее 1 июля 2022 г. в счёт возврата указанной денежной суммы.

У ООО «СХК «Мантуровский» возникло право требовать от ФИО3 заключения договора купли-продажи 45 земельных долей общей площадью 26,65 га (21,32 + 5,33 га) не позднее 1 июля 2022 г., за что ФИО3 получила оплату в размере 393 000 руб. (312 000 + 81 000).

При этом 21 апреля 2016 г. ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО4 с одной стороны, ООО «СХК «Мантуровский» с другой стороны заключили договор уступки права требования (т.1 л.д.15-16).

По условиям этого договора ООО «МПК «АгроФуд» передало ООО «СХК Мантуровский» права требования к ФИО3 по договору о намерениях (предварительному договору купли-продажи) от 21 апреля 2016 г., договорам займа от 29 июля, 8 сентября, 16 и 17 декабря 2014 г., от 14 апреля, 25 марта, 28 апреля и 13 июля 2015 г. на сумму 3 595 000 руб., указывая, что по ним фактическая выплата была произведена в размере 3 580 000руб. (пункты 1.1.2, 1.1.3 и 1.3 договора).

ФИО4 передала ООО «СХК «Мантуровский» права требования к ФИО3 права требования по договору о намерениях (предварительному договору купли-продажи) от 20 ноября 2015 г., договору займа от 20 ноября 2015 г. (пункты 1.1.1 и 1.2 договора).

В пунктах 1.4 и 1.5 этого договора также указано, что уступаемые права засчитываются на сумму 3 819 000 руб. в счёт частичной задолженности ООО «СХК «Мантуровский» перед ООО «МПК «АгроФуд» по договорам займов от 1 июня 2015 г. и от 3 ноября 2015 г., а на сумму 78 000 руб. – в счёт частичной задолженности ООО «СХК «Мантуровский» перед ФИО4 по договору займа от 3 ноября 2015 г.

В Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в СХПК «им.Куйбышева» в размере 47,97 га, в том числе: 3 декабря 2015 г. – 5,33 га, 4 августа 2015 г. – 21,32 га, 16 сентября 2015 г. – 5,33 га, 5 мая 2016 г. – 15,99 га (т.1 л.д.45-58).

Доверенностью от 17 февраля 2016 г. ответчик ФИО3 уполномочила ФИО1 – на тот момент работника ООО «МПК «АгроФуд» представлять её интересы при выделе земельного участка в счёт принадлежащих ей долей из земель сельскохозяйственного назначения – земельного участка с кадастровым номером 46:14:040000:1 в СХПК «им.Куйбышева» (т.1 л.д.24-25).

Действуя от имени ФИО3, ФИО1 28 марта 2016 г. заключила с обществом с ограниченной ответственностью фирма «АГРО ПЛЮС» (далее – ООО «АГРО ПЛЮС») договор на выполнение комплекса кадастровых (геодезических) работ, по которому в редакции дополнительного соглашения от 1 сентября 2016 г. ООО «МПК «АгроФуд» выступило инвестором, приняв на себя обязанность по оплате этих работ (т.1 л.д.26-27, 71).

Проект межевания земельного участка было подготовлен и утверждён по состоянию на 29 апреля 2016 г. (т.1 л.д.28-92).

Согласно этому проекту в собственность ФИО3 в счёт принадлежащих ей земельных долей сформирован и выделен земельный участок площадью 479 700 +/- 6 060 кв.м, которому присвоен кадастровый номер № (т.1 л.д.84-92).

ООО «СХК «Мантуровский» был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка площадью 479 700 кв.м с кадастровым номером № (т.1 л.д.125-128).

Как следует из протокола осмотра доказательств от 7 ноября 2022 года и протокола осмотра доказательств от 8 ноября 2022 г., подготовленных нотариусом Губкинского нотариального округа Белгородской области ФИО5, ООО «СХК «Мантуровский» приняло со своей стороны меры к заключению указанного договора с ФИО3 (т.1 л.д.129-175).

Однако ФИО3 уклонилась от заключения договора купли-продажи на предлагавшихся ей в проекте договора условиях.

От получения претензии ООО «СХК «Мантуровский» от 5 июля 2022 г. с требованием заключить договор ФИО3 уклонилась, в связи с чем она была возвращена почтовой службой по истечении срока хранения (т.1 л.д.179-182).

Представитель ответчика в судебном заседании утверждал, что ФИО3 не получала денежные средства по указанным выше расходным кассовым ордерам, и подпись в них от имени ФИО3 выполнена не ею самой. Кроме того, представитель ответчика полагал, что представленные истцом в дело расходные кассовые ордера, так как не содержат всех необходимых реквизитов, являются недействительными.

Эти доводы стороны ответчика суд находит несостоятельными. Сторона ответчика на предложение суда отказалась заявить ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы в порядке, установленном статьёй 186 ГПК РФ, на предмет подложности доказательств.

Судом по ходатайству представителя истца была допрошена свидетель ФИО6) до брака ФИО7) О.В., которая подтвердила, что именно она как кассир, после бухгалтер-кассир выдавала ФИО3 денежные средства в суммах, указанных в приходных кассовых ордерах.

Кроме того, ФИО3 – сторона указанных выше договоров своими подписями удостоверила согласованность всех их условий, в том числе факт исполнения каждого из договоров в части оплаты.

Между тем, оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика ФИО3 суд не находит.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

При этом согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пункт 2 статьи 246 ГК РФ гласит, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В пункте 2 этой статьи указано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В то же время согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Пунктом 6 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что к отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

Статьёй 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счёт земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счёт земельной доли (пункт 1).

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продаёт свою земельную долю без выделения земельного участка в счёт своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (пункт 2).

Помимо того, статьёй 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продаётся, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчёт. Срок для осуществления взаимных расчётов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьёй (пункт 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Таким образом, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая с учётом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В пунктах 23 и 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определённую вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 2 этой статьи установлено, что право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 3 названной статьи также указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2 статьи 388 ГК РФ).

Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете (пункт 4 статьи 388 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 388.1 ГК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

Пункт 2 этой статьи определяет, что если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 4 этой статьи установлено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

Из названных правовых норм и разъяснений их применения следует, что предварительный договор, предусматривающий обязанность его сторон заключить в будущем договор о передаче имущества – земельных долей или сформированного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения должен обеспечить соблюдение его сторонами процедуры преимущественного права покупки (статьи 8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Право (требование) по такому договору может быть уступлено иному лицу на основании договора (статьи 388 и 388.1 ГК РФ).

При этом, если сторона уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (статья 429 ГК РФ).

Однако, если предварительным договором установлена уплата цены имущества, такой договор квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, а правила статьи 429 ГК РФ к нему не применяются.

Кроме того, при несоблюдении установленной законом процедуры преимущественного права покупки при заключении предварительного договора купли-продажи земельной доли, земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения такой договор является ничтожным (статьи 116,168 ГК РФ и статья 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Как установлено судом, при заключении вышеназванных договоров о намерениях (предварительных договоров купли-продажи земельной доли) между ФИО3 и ООО «СХК «Мантуровский», ФИО3 и ООО «МПК «АгроФуд», ФИО3 и ФИО4 каждый из договоров предусматривал полную оплату покупателем продавцу земельной доли.

Соответственно ни один из этих договоров не может быть признан судом предварительным договором купли-продажи, квалифицируется не иначе как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Следовательно, само по себе требование о понуждении стороны такого договора к заключению основного договора купли-продажи является неверно избранным способом защиты нарушенного права, так как к такому договору положения статьи 429 ГК РФ не применимы. Стороны этого договора не лишены права заявить требования, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, поскольку по каждому из названных выше договоров о намерениях (предварительных договоров купли-продажи земельной доли) между ФИО3 и ООО «СХК «Мантуровский», ФИО3 и ООО «МПК «АгроФуд», ФИО3 и ФИО4 не была соблюдена установленная Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения процедура преимущественного права покупки (статья 8), эти договоры являются ничтожными независимо от признания их таковыми судом, соответственно не породили юридических последствий и недействительны с момента их совершения.

Последующее направление ФИО3 3 апреля 2022 г. в адрес Курской области в лице её Администрации предложения о покупке земельного участка от 1 апреля 2022 г. эти нарушения не устранило (т.1 л.д.177,179).

Основанный на ничтожных сделках договор уступки права требования от 21 апреля 2016 г. между ООО «МПК «АгроФуд» и ФИО4 с одной стороны, ООО «СХК «Мантуровский» с другой стороны также ничтожен в части условий о об обязанности сторон заключить договора купли-продажи земельных долей, земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако это не влечёт за собой недействительность (ничтожность) договора от 21 апреля 2016 г. в остальной части, касающейся перехода права (требования) по договорам займов.

При таком положении требования истца ООО «СХК «Мантуровский» к ФИО3 о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежат.

Настоящее решение суда не лишает стороны права заявить иные требования, вытекающие из договоров займа, а также договоров купли-продажи с условием о предварительной оплате, которые не были заявлены ими в настоящем деле.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Сельско-хозяйственный комплекс «Мантуровский» (ИНН №, ОГРН №) к ФИО3 (паспорт №) о понуждении к заключению договора отказать.

Решение может быть обжаловано в судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд Белгородской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья