№ 2а-2336/2023
26RS0035-01-2023-002977-27
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Михайловск 17.08.2023
Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Остапенко О.И.,
при секретаре Труханович Т.Д.,
с участием
истца ФИО1
представителя административного ответчика, заинтересованного лица по доверенностям ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, с участием заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, устранении нарушений,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, мотивировав требования тем, что она до 08.04.2023 являлась арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 1 029 кв.м., что подтверждается договором аренды земельного участка из земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ № заключенным ФИО1 с администрацией Шпаковского муниципального района Ставропольского края. Ранее этот земельный участок предоставлялся ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ. В период пользования земельным участком ФИО1 возвела на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 15 %, площадью. 81 кв.м., право собственности ФИО1 зарегистрировано согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в заключении договора аренды без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 отказано. Отказ в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ № является незаконным, нарушающий права ФИО1, поскольку к моменту истечения срока аренды согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ объект фактически возведен, является жилым зданием, имеет площадь 70,5 кв.м., регистрация прав и последующая эксплуатация жилого дома невозможны без предоставления ей земельного участка. Без продления срока аренды земельного участка ФИО1 не имеет возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом. Так как в отсутствие действующего договора аренды ФИО1 лишена возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложила в данный объект свои средства. Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ФИО1 права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации, путем заключения с административным ответчиком соответствующего договора аренды. Просит суд признать незаконным решение комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 1 029 кв.м.. Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 1 029 кв.м., в соответствии с требованиями законодательства.
Административный истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить, при этом пояснила, что в связи с тяжелым материальным положением у нее не было возможности закончить строительство жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ. У нее на иждивении двое несовершеннолетних детей 2015, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и сыну старшему 19 лет. Работая продавцом с заработной платой 20 000 руб. она не могла завершить строительства жилого дома в установленный договором аренды сроки. Данный дом необходим для улучшения жилищных условий семьи истца.
Представитель административного ответчика Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК, а также представитель заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям – ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований административного истца. Данный земельный участок однократно для завершения строительства незавершенного объекта строительства уже предоставлялся, однако, данным сроком застройщик не воспользовался. При этом законом не предусмотрено повторное после однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства незавершенного объекта строительства без торгов. Основания для повторного заключения договора аренды без торгов законом не предусмотрены. Дополнительно указала, что с иском об изъятии недвижимого имущества к истцу до настоящего времени не обращались. Претензий относительно оплаты арендной платы не имеется. На основании изложенного просила в иске отказать, высказав единую позицию за ответчика и заинтересованного лица.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды и акта приема передачи Администрацией Шпаковского района СК ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для ИЖС с кн № площадью 1029 кв.м., расположенного по <адрес> в пользование со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцом подготовлен технический план объекта незавершенного строительством объекта по <адрес>, согласно которому на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства готовностью 15 %
Право собственности на данный объект незавершенного строительства согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО1, номер, вид и дата регистрации № ДД.ММ.ГГГГ 11:13:25.
ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № и акта приема передачи земельного участка, Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального округа СК ФИО1 предоставлен данный земельный участок с кн № площадью 1029 кв.м., расположенный по <адрес> в пользование со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ с объектом незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью. 81 кв.м.
Согласно выпискам из ЕГРН данные о правообладателе земельного участка с кн № отсутствуют, имеется обременение аренды в пользу ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком отказано ФИО1 в заключении договора аренды со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на пп. 2.1 п. 2 договора аренды, согласно которому срок аренды участка устанавливается однократно до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, для завершения строительства. Вместе с тем, в предусмотренные сроки строительство объекта не завершено и основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют.
Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему.
Оспаривая данный отказ, ФИО1 ссылается на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства ею не было реализовано, из - за сложного материального положения, наличия на иждивении двух несовершеннолетних детей 2015 и ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что не позволило завершить строительство в установленный договором срок, участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома 15%, сейчас степень готовности почти 100 %. Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или 6 муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КАД22-27-К4, № 19-КАД21-17-К5, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-3699.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2023 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был построен ею для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей. В отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает ее права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.
Отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1029 кв.м., расположенный по <адрес>, суд признает незаконным.
В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № площадью 1029 кв.м., расположенный по <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.
В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,
решил:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 1 029 кв.м.
Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 1 029 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Шпаковский районный суд Ставропольского края.
В окончательной форме решения суда принято 24.08.2023
Судья О.И. Остапенко