<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 26 января 2026 года

Истринский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Жуковой О.В.

При секретаре ФИО3

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО6 соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО7 о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

В обосновании заявленных требований, с учетом уточнений, истцы указали, что 26.03.2024г. между <данные изъяты> и ФИО1, ФИО2 заключён Договор купли- продажи жилого помещения №<данные изъяты> Гарантийные обязательства по договору лежат на Обществе с ограниченной ответственностью <данные изъяты>

В соответствии с условиями договора продавец принял обязательство передать по Акту приема-передачи объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, д., а покупатель принял обязательство оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 6 568 018,34 рублей.

В квартире выявлены недостатки, подлежащие устранению.

По итогам обследования объекта выявлены недостатки, стоимость устранения выявленных строительных недостатков составила 520 567, 31 рублей. Стоимость проведения экспертизы в соответствии с договором экспертно-диагностического обследования <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ составила 70000 рублей.

Результаты экспертизы в виде копии экспертного заключения направлены продавцу, продавец доказательств устранения указанных недостатков не предоставил.

По результатам проведенной судебной строительно- технической экспертизы определена стоимость устранения выявленных недостатков.

Истец указывает на то, что за период просрочки выполнения законного требования потребителя- покупателя о соразмерном уменьшении цены в срок, не превышающий 10 дней с даты предъявления требования о соразмерном уменьшении цены договора в счет возмещения расходов на исправления недостатков, соответственно, с 01.04.2025г., до даты исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, подлежит начислению неустойка в размере 1% от стоимости устранения выявленных недостатков.

В адрес ответчика направлено требование о выплате денежных средств в счет уменьшения цены договора, указанное требования получено ответчиком, однако, оставлено без удовлетворения.

Также истцы заявляются о компенсации морального вреда в размере по 55000 рублей в пользу каждого.

В судебное заседание стороны не явились, извещены.

Ответчик предоставил письменные возражения, в которых просили в иске отказать (<данные изъяты>

Представитель 3-го лица ФИО8 судебное заседание не явился, извещены, предоставили письменные пояснения.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требований закона и иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащее исполнившее обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

К спорным правоотношениям, возникшим из договора купли- продажи квартиры, подлежит применению Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", однако, в части гарантийных обязательств из договора участия в долевой строительстве, приобретенных истцами в порядке правопреемства, - нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома

В силу ч. 1 ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

Из материалов дела усматривается, что 26.03.2024г. между ФИО9 с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли- продажи жилого помещения <данные изъяты>, в соответствии с которым ФИО4 и ФИО2 приобрели в общую совместную собственность квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу <данные изъяты> Стоимость квартиры определена в размере 6 568 018, 34 рублей <данные изъяты> Квартира передана истцам по акту приема- передачи от 26.03.2024г., акт подписан без замечаний <данные изъяты>

Также из материалов дела усматривается, что право собственности ФИО10 на указанное жилое помещение возникло 05.02.2024г. на основании договора участия в долевом строительстве от 21.11.2022г., заключенного с застройщиком ФИО11 с выполнением отделочных работ <данные изъяты> и соглашения <данные изъяты> об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 21.11.2022г.

В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> гарантийный срок на объекты долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав таких объектов долевого строительства, составляет 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты передачи Участнику соответствующего объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, строительства, составляет 3 года, указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, расположенного в объекте недвижимости.

Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и исчисляется с даты подписания акта о выполнении отделочных работ, указанный срок не распространяется на внутренние коммуникации, приборы и оборудование, для которых их изготовителем установлен самостоятельный гарантийный срок меньшей продолжительностью.

Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушений требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта (включая переустройство, перепланировку), проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно- технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (п.7.1 договора).

Многоквартирный дом по <данные изъяты> введен в эксплуатацию 16.11.2022г.

Объект передан участнику долевого строительства ФИО12 14.12.2022г., истцам – 26.03.2024г. (<данные изъяты>

По утверждению истцов, в переданном объекте имеются строительные недостатки.

Для разрешения спора в части наличия недостатков строительства по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза.

В соответствии с выводами судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется, в объекте недвижимости, переданном по договору купли- продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу <данные изъяты> имеются недостатки, заявленные истом, а именно недостатки отделочных и строительно- монтажных работ стен, полов, потолков, монтажа межкомнатных дверных блоков, монтажа балконных и оконных блоков ПВХ, остекления лоджии. В указанной квартире не проводились ремонтные и отделочные работы после ее передачи истцам.

Причиной возникновения выявленных недостатков, заявленных истцами, является следствием нарушения застройщиком технологии строительно- монтажных и отделочных работ, а именно нарушение требований <данные изъяты> «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП <данные изъяты> «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия», ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам», ГОСТ 21519-2022 «Блоки оконные из алюминиевых профилей. Технические условия».

Недостатки, обнаруженные при проведении экспертизы в виде повреждений ламинита (сколы на ламинате, зазоры между плашками ламината), в виде повреждений балконных и оконных блоков ПВХ (задиры на раме и створках, царапины на подоконной доске ПВХ), в виде повреждений радиаторов отопления (задиры на радиаторе отопления), в виде замятия ревизионного люка в помещении №, в виде загрязнения полотна натяжного потолка в помещении №, в виде задиров на дверном полотне и дверной коробке, сколов на наличниках межкомнатного дверного блока в помещении №, а также в виде задиров на ограждении и рамы остекления лоджии в помещении №, являются явными. Явные недостатки заметны лицами, не обладающими специальными познаниями, и обнаруживаются при приемке квартиры, фиксируются в акте при предварительной приемке квартиры и ином документе, и подписываются сторонами, для дальнейшего их устранения силами застройщика. В предоставленных материалах отсутствует информация об обнаружении данных явных недостатков, при проведении приемки квартиры.

Экспертами исследована причина возникновения недостатков. Однозначно определить причину возникновения явных недостатков не представляется возможным, так как данные недостатки могли возникнуть как при производстве строительно- монтажных и отделочных работ, так и в процессе ненадлежащей эксплуатации жилого помещения после приемки квартиры.

Выявленные недостатки, заявленные истцом, являются устранимыми.

Стоимость затрат на устранение выявленных недостатков, на день проведения осмотра составляет 324 997 рублей 43 копейки, стоимость затрат на устранение выявленных недостатков, на дату наступления гарантийного случая (на дату передачи квартиры) составляет 285767 рублей 75 копеек.

Все выявленные недостатки, перечисленные в таблице № настоящего заключения, являются устранимыми. Неустранимых недостатков, которые влияют на стоимость договора и влекут его уменьшение, не обнаружено.

В таблице № заключения перечислены выявленные недостатки: при определении стоимости затрат на устранение недостатков учитывались строительные недостатки, при этом из определения размера затрат исключены явные недостатки, что суд находит правильным, поскольку акт приема- передачи квартиры подписан без замечаний, и, следовательно, истцы не вправе просит их возмещения.

Относительно требований о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, суд находит их обоснованными, поскольку гарантийный срок- 5 лет с момент передачи квартиры участнику долевого строительства, не истек (объект передан 14.12.2022г., с претензией истцы обратились к застройщику 22.03.2025г. (<данные изъяты> претензия получена 01.04.2025г. <данные изъяты>

При этом размер расходов на устранение недостатков суд видит необходимым из следующего.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В данном случае истцом заявлено об уменьшении цены договора на размер расходов на устранение недостатков, что соответствует Закону.

Вместе с тем, с 01.01.2025г. действуют положение ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В данном случае объект был передан истцам 26.03.2024г.

После принятия объекта, в нем выявлены недостатки, и 22.03.2025г. в адрес ответчика направлена претензия об уменьшении цены договора <данные изъяты> Претензия получена 01.04.2025г.

Таким образом, срок добровольного исполнения требования потребителя начинает течь с 11.04.2025г. До настоящего времени выплата денежных средств не произведена.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя с 01.04.2025г. по день фактической выплаты денежных средств, что не основано на нормах действующего законодательства, поскольку просрочка возникла лишь 11.04.2025г. Кроме того, в указанный период действовал мораторий на взыскание неустойки, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г., в связи с чем требования о взыскании неустойки за просрочку выплат стоимости затрат на устранение строительных недостатков, выявленных в течении гарантийного рока, не могут быть удовлетворены.

Суд находит обоснованными требования о взыскании штрафа, поскольку требования потребителя не удовлетворены добровольно, при этом размер штрафа составляет 197040, 56 рублей х 5%= 9852, 03 рублей.

В данном случае 3% от цены договора составляет 197040 рублей 56 копеек, и при разрешении заявленных требований суд видит возможным взыскать указанную сумму в счет уменьшения цены договора и штрафа. Довод стороны ответчика о необходимости определения суммы затрат на устранение недостатков квартиры на основании стоимости квартиры, определенной в договоре долевого участия в строительстве, заключенного с правопредшественником истцов, суд находит необоснованным, поскольку истцами приобретена квартира позже и за иную стоимость.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред возмещается при наличии вины застройщика.

В данном случае вина ответчика в нарушении прав истцов нашла свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, учитывая характер допущенного нарушения в пользу каждого из истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере по 4000 рублей.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд полагает возможным компенсировать истцу расходы на проведение внесудебного исследования в части, поскольку исследование было проверено проведенной по делу судебной экспертизой, которая подтвердила выводы внесудебного исследования о наличии строительных недостатков, однако, стоимость затрат оказалась завышенной. Ввиду этого суд возмещает расходы на проведение внесудебного исследования соразмерно удовлетворенным требованиям. В данном случае истцы понесли расходы в размере 70000 рублей (л.д.42), возмещению подлежит 37% от заявленной суммы, т.е. 25900 рублей.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет Российской Федерации пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С ответчика в соответствии с ст. 333.19 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6911, 21 рублей в бюджет Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО13 в пользу ФИО1, ФИО2 в качестве уменьшения цены договора и штрафа по 98 520 рублей 28 копеек в пользу каждого, компенсацию морального вреда – по 4000 рублей в пользу каждого, в качестве возмещения расходов на внесудебное исследование – по 12950 рублей в пользу каждого, и всего по 115470 (сто пятнадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей 28 копейки в пользу каждого.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, а также в части взыскания компенсации в счет уменьшения цены договора, штрафа, компенсации морального вреда, возмещения расходов на внесудебное исследование в большем размере, - отказать.

Взыскать с ООО СЗ «МИЦ-ИнвестСтрой» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6911 (шесть тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 21 копейку.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Судья Истринского

городского суда: О.В. Жукова

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2026г.