Решение по делу № 2-210/2025 от 29.05.2025 - о признании аукциона, договора купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-210/2025

УИД 65RS0011-01-2024-000540-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2025 года город Поронайск

Поронайский городской суд Сахалинской области в составе:

судьи Лукьяновой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Коробовой В.В.,

с участием прокурора Камалтынова Т.В.,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поронайского городского прокурора в интересах муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» к Администрации Поронайского муниципального округа, Финансово-экономическому департаменту Администрации Поронайского муниципального округа, ФИО1 *9 о признании аукциона, договора купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Поронайский городской прокурор в интересах муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» обратился в суд с иском, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Поронайского муниципального округа, Финансово-экономическому департаменту Администрации Поронайского муниципального округа, ФИО1 о признании аукциона, договора купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи от дата , заключенного между муниципальным образованием «Поронайский городской округ» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, квартира, расположенная по адресу: *, входящая в состав жилищного фонда муниципального образования «Поронайский городской округ», продана ответчику ФИО1

Основанием заключения названного договора являлся протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже объектов жилищного фонда Муниципального образования «Поронайский городской округ» от дата . Названный аукцион организован и проведен администрацией Поронайского городского округа на основании постановления мэра от дата * «О проведении открытого аукциона по продаже объектов жилищного фонда МО «Поронайский городской округ», в котором муниципальная квартира заявлена как лот *.

Прокурор указывает, что у Администрации городского округа не имелось законных оснований для отчуждения муниципального имущества, поскольку это противоречило положениям статей 2,14 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 215, 217, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, в соответствии с которыми в отношении отчуждения помещений муниципального жилищного фонда введены ограничения, выражающиеся в невозможности продажи или отчуждения иным способом (помимо приватизации жилищного фонда) указанных жилых помещений.

Таким образом, при отсутствии соответствующего нормативного регулирования жилищного законодательства к компетенции органов местного самоуправления не относится установление порядка и условий продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда с помощью аукциона.

Прокурор указывает, что решение Собрания Поронайского городского округа от дата * принято за пределами компетенции органа местного самоуправления, в связи с чем, дата прокурором на указанное решение внесен протест.

Ссылаясь на положения статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор в интересах муниципального образования «Поронайский муниципальный округ», по изложенным основаниям, просит признать недействительным договор от дата (лот *) купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключённый между Муниципальным образованием «Поронайский городской округ» и ФИО1 Признать недействительным аукцион в электронной форме по лоту * – квартира площадью * кв.м., с кадастровым номером * расположенная по адресу: *. Применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение: обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи муниципальному образованию «Поронайский муниципальный округ» в лице Администрации Поронайского муниципального округа квартиру по адресу: *. Взыскать с Администрации Поронайского муниципального округа в лице Финансово-экономического департамента Администрации Поронайского муниципального округа за счет казны Муниципального образования «Поронайский муниципальный округ», денежные средства, уплаченные ФИО1 по договору купли-продажи от дата (Лот *) квартиры, расположенной по адресу: *, в размере * рублей.

В судебном заседании прокурор Камалтынов Т.В. уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель истца Муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель ФИО2 направила в суд ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с нахождением в очередном отпуске. Ранее представляла в суд письменные возражения по существу заявленных прокурором требований, в которых просила отказать в удовлетворении иска (том *

Представитель ответчика Администрации Поронайского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель ФИО3 представила в суд ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с нахождением в очередном отпуске.

Представитель ответчика Финансово-экономического департамента Администрации Поронайского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. дата от представителя ФИО4 через канцелярию суда поступило ходатайство о приостановлении производства по делу. В судебном заседании дата просила отказать в удовлетворении иска (том *10

Ответчик ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска. Указав, что данное жилое помещение является для него единственным жильем; передавалось в состоянии непригодном для проживания, в связи с чем, за счет собственных средств им произведён капитальный ремонт жилья. Приобретая жилье через аукцион у муниципального образования, не мог предполагать о возможных правовых последствиях, заявленных прокурором; как сторона сделки условия договора исполнил полностью.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 1, 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Представитель истца Муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» и представитель ответчика Администрации Поронайского муниципального округа, заявив ходатайство об отложении, не представили в суд доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.

Вместе с тем, статья 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязывает лиц, участвующих в деле, известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин, а также устанавливает право суда рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания, если они не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Данное правовое регулирование призвано не допустить злоупотребления правом участниками процесса и затягивания рассмотрения дела.

В связи с изложенным и, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом и не представивших в суд доказательств, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 2 статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании Постановления Администрации Поронайского городского округа от дата * проведены торги в форме открытого аукциона по продаже объектов жилищного фонда муниципального образования Поронайский городской округ; лот * содержит наименование объекта по адресу: *, общей площадью * кв.м., стоимостью *

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже объектов жилищного фонда муниципального образования «Поронайский городской округ» на участие в открытом аукционе подана заявка с регистрационным номером * от ФИО1, внесен задаток в сумме * рублей.

По результатам проведения аукциона, комиссия приняла решение на основании пункта 6 решения Собрания Поронайского городского округа второго созыва от дата №* «Об утверждении положения о порядке продажи объектов жилищного фонда муниципального образования Поронайский городской округ» о заключении договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником, принявшим участие в аукционе ФИО1, по начальной цене аукциона в сумме *

дата между Муниципальным образованием Поронайский городской округ и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения (ЛОТ *), по условиям которого ФИО1 приобрел в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: *, общей площадью * кв.м. * квартира принадлежит Муниципальному образованию Поронайский городской округ на праве собственности (*); продавец уведомил покупателя, что на момент продажи жилая квартира по указанному адресу требует проведения ремонта (п* стоимость объекта составляет *

дата Управлением Росреестра по * произведена регистрация права собственности на указанное жилое помещение за ФИО1

Разрешая заявленные требования и, приходя к выводу об их частичном удовлетворении, суд исходит из следующего.

В силу п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: квартира, часть квартиры.

Согласно ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований может находиться, в том числе, имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения.

Пунктом 6 части 1 статьи 14 указанного закона к вопросам местного значения городского поселения относятся обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Положения ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ предусматривают, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 3 вышеуказанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Между тем в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении муниципального жилищного фонда, к которому в том числе относятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ч. 1 ст. 16, п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных положений закона следует, что в отношении отчуждения помещений муниципального жилищного фонда введены ограничения, выражающиеся в невозможности продажи или отчуждения иным способом (помимо приватизации жилищного фонда) указанных помещений.

Предоставленное федеральным законодателем органам местного самоуправления полномочие от имени муниципального образования самостоятельно распоряжаться муниципальным имуществом, в том числе отчуждать его и совершать иные сделки, произвольным не является.

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пункт 75 указанного Пленума содержит указание на то, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований

Таким образом, учитывая, что спорное жилое помещение выбыло из публичной собственности в обход действующего законодательства, в частности, с нарушением положений Федерального закона от дата N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», посредством действий ответчиков, оспариваемая сделка является ничтожной.

При отсутствии соответствующего нормативного регулирования жилищного законодательства к компетенции органов местного самоуправления не относится установление порядка и условий продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда с помощью аукционов.

В связи с чем аукцион в электронной форме по ЛОТУ N * (квартира, расположенная по адресу: *) подлежит признанию недействительным.

При разрешении требования о применении последствий недействительности сделки, суд исходит из следующего.

Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и охрана собственности законом, ее государственная, в том числе судебная, защита (статья 35, части 1 и 2; статья 45; статья 46, часть 1).

Из материалов дела следует, что решением Поронайского городского суда от дата ФИО1 признан добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: *, приобретенного на основании договора купли-продажи от дата .

Решение суда вступило в законную силу.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от дата видно, что право собственности ФИО1 на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

На дату заключения сделки, обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что ФИО1 знал или должен был знать о нарушениях, которые, по доводам прокурора, были допущены органами муниципального образования при отчуждении имущества, судом не установлены.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 года), отмечается, что о наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина, даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

Во всяком случае, волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации, поскольку именно он руководит местной администрацией на принципах единоначалия, а местная администрация, в свою очередь, является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования - собственника (часть 1 статьи 37 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Материалами дела подтверждено, что передача спорного жилого помещения в собственность ФИО1 произведена уполномоченным органом, то есть квартира выбыла из владения публично-правового образования по его воли, что и не оспаривалось представителем данного органа в суде и указывает на добросовестное поведение покупателя ФИО1

При этом, прокурором не опровергнуты доводы администрации, указывающие на наличие разумных экономических причин для передачи спорного объекта ответчику по цене, предусмотренной договором купли-продажи, имея в виду необходимость проведения ремонтных работ, когда соответствующие средства и возможность организации ремонтных работ отсутствовали у муниципального образования.

Судом установлено, что после приобретения квартиры ответчик ФИО1 произвел значительные затраты по восстановлению непригодного для проживания объекта.

В связи с чем, возложение на него обязанности по возврату квартиры в собственность муниципального образования, по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ невозможно, поскольку в порядке применения последствий недействительности сделки возврату в натуре подлежит полученное имущество.

Если полученная вещь более не существует в силу произведенных лицом ее существенных улучшений, например, если вследствие капитального ремонта или реконструкции создана, по существу, новая вещь, ее возврат в натуре в порядке применения последствий недействительности сделки невозможен.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2025 №22-П указано, что если же уполномоченные органы публично-правового образования совершали действия (принимали правовые акты), направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную и, соответственно, на передачу владения, - даже признанные в дальнейшем незаконными, - то не предполагается признание жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя. Именно суды при рассмотрении заявленных публично-правовыми образованиями (в их интересах) виндикационных требований должны на основе исследования фактических обстоятельств оценивать наличие оснований для истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей, в том числе в соответствии с конституционно-правовым смыслом пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, выявленным Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем Постановлении, т.е. в зависимости от того, были ли уполномоченными органами публично-правового образования совершены такие действия (приняты такие правовые акты).

Сказанное не отрицает правомочия публично-правового образования или выступающего в защиту его законных интересов прокурора применять иные меры по восполнению его имущественных потерь, связанных с незаконным выбытием из его собственности жилого помещения, в том числе предъявлять требования к лицам, виновным в таком выбытии или являющимся выгодоприобретателями такого выбытия.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Поронайского городского прокурора в интересах муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» к Администрации Поронайского муниципального округа, Финансово-экономическому департаменту Администрации Поронайского муниципального округа, ФИО1 о признании аукциона, договора купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор от дата купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенный между Муниципальным образованием Поронайский городской округ и ФИО1 *11.

Признать недействительным аукцион в электронной форме по лоту * – квартира площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенная по адресу: *.

В удовлетворении иска Поронайского городского прокурора в интересах муниципального образования «Поронайский муниципальный округ» к Администрации Поронайского муниципального округа, Финансово-экономическому департаменту Администрации Поронайского муниципального округа, ФИО1 *12 о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО1 *13 передать по акту приема-передачи муниципальному образованию «Поронайский муниципальный округ» в лице Администрации Поронайского муниципального округа квартиру по адресу: *; взыскании с Администрации Поронайского муниципального округа в лице Финансово-экономического департамента Администрации Поронайского муниципального округа за счет казны Муниципального образования «Поронайский муниципальный округ», денежных средств, уплаченных ФИО1 *14 по договору купли-продажи от дата (Лот *) квартиры, расположенной по адресу: *, в размере * рублей, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Л.В.Лукьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 29.05.2025.