07RS0001-02-2025-007335-76
Дело № 2-904/26
Решение
Именем Российской Федерации
21 января 2026 года гор. Нальчик
Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Гукетловой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Жилищному кооперативу «Нальчик», ФИО2 ФИО8 о прекращении права собственности и о признании права собственности на квартиру,
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Жилищному кооперативу «Нальчик» (далее ЖК «Нальчик», кооператив) и ФИО2 в котором просит:
прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
признать право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.
В обоснование требований истцом указано, что между ФИО1 (пайщик) и ЖК «Нальчик» был заключен договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.1.3. Договора, Пайщик в рамках данного договора осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов, в целях приобретения следующей недвижимости с ориентировочными характеристиками: Российская Федерация, Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, Жилищный комплекс «Нальчик», трёхкомнатная квартира, блок 49, четвертый этаж, общей площадью 73,54 кв.м., по цене 22 000 руб. за кв.м.
После приобретения объекта недвижимости для данного пайщика, оформляется дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием фактической стоимости и адреса объекта недвижимости, а также составляется «Индивидуальный график платежей».
Приобретение объекта недвижимости для пайщика осуществляется не ранее декабря 2018 г. и не позднее февраля 2019 года.
В силу п.1.5 Договора после полного внесения Пая и наступления срока, указанного в п.1.3 настоящего Договора, Пайщик в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ, п.1 ст.129 ЖК РФ приобретает право собственности на объект недвижимости, что подтверждается выдаваемой Председателем правления ЖК Справкой о полной выплате Пая. Справка о полной выплате Пая является основанием (правоустанавливающим документом) для государственной регистрации возникшего в силу законом права собственности Пайщика на объект недвижимости.
В соответствии с п.3.1 Договора паевой взнос на момент заключения настоящего договора составляет 1 617 880,00 руб.
ФИО1 полностью оплатила Пай в размере 1 617 880,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №1301 от 27.02.2028 г.
22.03.2023 г. было заключено Дополнительное соглашение. Согласно п.1 Дополнительного соглашения фактическая стоимость приобретаемой для пайщика недвижимости составляет 1 584 000,00 руб. В п.2 уточнено, что квартира имеет площадь 72 кв.м, в блоке 49, на 4 этаже в объекте ЖК «Нальчик».
В 2023 г. ФИО1 получила ключи от квартиры по адресу: <адрес>.
25.09.2025 г. ФИО1 в офисе ЖК «Нальчик» получила Акт приема-передачи квартиры от 22.03.2023 г., также получила Справку о выплате пая от 22.03.2023 г.
Право собственности ФИО1 на квартиру до сих пор не оформлено.
В тоже время согласно выписке из ЕГРН от 25.09.2025 г. квартира 05.05.2022 г. была оформлена в частную собственность на постороннее физическое лицо и наложены аресты.
Со слов сотрудников ЖК «Нальчик» квартира оформлена на застройщика ФИО2
Также согласно данным ЕГРН и ФССП по состоянию на 30.09.2025 г. на квартиру наложено 6 арестов.
Согласно данным Росфинмониторинга ФИО2 включен в Перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.
Таким образом, принадлежащая ей квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес> оформлена на постороннее физическое лицо ФИО2
Вышеуказанные обстоятельства препятствуют ей оформить в частную собственность полностью оплаченную квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Истец ФИО1 просила рассмотреть дело без своего участия.
В судебное заседание представитель ответчика ЖК «Нальчик» и ответчик ФИО2 не явились, в связи с чем, в силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительным кооперативом признается, в том числе, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).
Согласно статьям 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в том числе путем признания права.
В соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
По смыслу указанных норм приобретение титула собственника помещения членом ЖСК связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере, возникает на дату выплаты пая, государственная регистрация права собственности в таком случае носит правоподтверждающий характер (абзац третий пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является факт выплаты истцом паевого взноса за объект недвижимого имущества соответствующему кооперативу в полном объеме.
Жилой многоквартирный дом по адресу: <адрес>, возведен на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №.
27.02.2018 года между ЖК «Нальчик» и ФИО1 заключен договор паенакопления, в соответствии с п.п.1.3, 1,5, 3.1, 3.2 которого Пайщик в рамках настоящего договора осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов в целях приобретения следующей недвижимости с ориентировочными характеристиками: Российская Федерация, Кабардино- Балкарская Республика, город Нальчик, Жилищный комплекс «Нальчик», трехкомнатная квартира, блок 49, четвертый этаж, общей площадью 73,54 м2 по цене 22 000,00 рублей за м2. Приобретаемый объект должен иметь следующее техническое состояние: входная дверь, пластиковые окна, все коммуникации (вода, газ, электричество, канализация, разрешение на индивидуальное отопление) подведены к квартире ( п.1.3)
После полного внесения Пая и наступления срока, указанного в п. 1.3 настоящего договора, Пайщик в соответствии с п.4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.129 Жилищного кодекса Российской Федерации приобретает право собственности на объект недвижимости, что подтверждается выдаваемой Председателем правления ЖК Справкой о полной выплате Пая. Справка о полной выплате Пая является основанием (правоустанавливающим документом) для государственной регистрации возникшего в силу закона права собственности Пайщика на объект недвижимости (п. 1.5).
Паевой взнос на момент заключения договора, составляет 1617880 руб. (п.3.1 ).
Факт оплаты ФИО1 стоимости приобретаемых квартир, в размере 1617880 руб. подтверждается выданным ей ЖК «Нальчик» квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
22.03.2023 г. было заключено Дополнительное соглашение. Согласно п.1 Дополнительного соглашения фактическая стоимость приобретаемой для пайщика недвижимости составляет 1 584 000,00 руб. В п.2 уточнено, что квартира имеет площадь 72 кв.м, в блоке 49, на 4 этаже в объекте ЖК «Нальчик».
07.04.2022 г. Местной администрацией г.о. Нальчик застройщику ФИО2 выдано разрешение №, на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
По акту приема-передачи от 22.03.2023 г. ЖК «Нальчик» во исполнение условий договора паенакопления передало, а пайщик ФИО1 приняла квартиру № №, расположенную на 4 этаже, в блоке 49, в жилом доме, по адресу: <адрес>.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО1, обязательства по внесению денежных средств исполнены надлежащим образом, равно как исполнены обязательства ЖК «Нальчик» по строительству многоквартирного дома и передаче объекта недвижимости.
Зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по внесудебном порядке по определенным обстоятельствам, указанным истцом, не может.
Право собственности на жилое помещение-квартиру № №, общей площадью 72 кв.м., с кадастровый №, по адресу: <адрес>, зарегистрировано за застройщиком ФИО2
Возможность получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ФИО2, а не ЖК «Нальчик», была обусловлена инвестиционным договором, заключенным между указанными лицами, из которого следует, что ФИО2 (предприниматель) обеспечивает предоставление в целях строительства земельного участка, а ЖК «Нальчик» (инвестор) обеспечивает финансирование строительства инвестиционного проекта.
Из разъяснений, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Сам по себе факт ненадлежащего заявления исковых требований, с учетом п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, не является основанием для отказа в иске, поскольку суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
В рассматриваемом случае заявленный истцом, как владеющим собственником объектов недвижимости, иск о прекращении зарегистрированного права собственности другого лица, аналогичен требованию о признании зарегистрированного права отсутствующим, которое по своей правовой природе является требованием об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случаях двойной регистрации на один и тот же объект). Устранение спорной записи в Едином государственном реестре недвижимости само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.
Таким образом, требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.
ФИО1, полностью внесшая паевые взносы за объект недвижимого имущества, приобрела право собственности на данный объект недвижимости с момента внесения паевых взносов, вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующей записи в ЕГРН, а кроме того, именно она является фактическим владельцем спорного объекта.
В этой связи, оформление права собственности на спорный объект недвижимости за ФИО2 суд считает необоснованным, а зарегистрированное право собственности ФИО2 признанию отсутствующим.
Сам по себе факт заявления истцом требований о прекращении права собственности, а не признания права отсутствующим, не свидетельствует о том, что такое требование не может быть удовлетворено, поскольку восстановление прав истца в обоих указанных случаях осуществляется посредством исключения из ЕГРН записи о праве.
По указанным основаниям суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 ФИО7 удовлетворить.
Признать недействительным зарегистрированное за ФИО2 ФИО8 право собственности на квартиру № №, общей площадью, 72 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и аннулировать в ЕГРН право собственности ФИО2 ФИО8 на указанное жилое помещение.
Признать за ФИО1 ФИО7 право собственности на квартиру № №, общей площадью, 72 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.
Дата составления мотивированного решения 27 января 2026 года.
Судья Безроков Б.Т.