Дело № 2641/2022 26 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Степановой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ТРАСТ» к ФИО1 Х.М.М. о взыскании задолженности по договору субаренды,

с участием представителя истца ФИО2 (по доверенности от 14.023.2022), представителя ответчика ФИО3 (по доверенности от 05.03.2021),

Установил:

ООО «ТРАСТ» предъявило иск к ФИО1 Х.М.М. о взыскании задолженности по договору субаренды № ГА-26101724 от 05.10.2017 в сумме 786 461 рубль 88 копеек (исковые требования уточнены в порядке ст.39 ГПК РФ л.д.152 том 1), убытков в виде расходов по уборке помещения по договору подряда № 04/27 в сумме 38 000 рублей (л.д.123 том 1), расходов по оплате госпошлины в сумме 11 065 рублей.

Гражданское дело было передано в Пушкинский районный суд по подсудности из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель истца исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства,

Представитель ответчика в письменном отзыве просила о снижении первой части арендной платы до 14 580 рублей 61 копейки, отказе во взыскании убытков в сумме 38 000 рублей, снижении второй и третьей части арендной платы до 347 228 рублей 78 копеек.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно представленным письменным доказательствам, субарендодатель ООО «ТРАСТ» и субарендатор ИП ФИО1 Х.М.М. заключили договор субаренды № ГА - 26101724 от 05.10.2017 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 3Н.

Согласно п.3.1.1-3.16 договора субаренды арендная плата, причитающаяся субарендодателю, начисляется с момента заключения настоящего договора с учетом особенностей, установленных в настоящем разделе. Арендная плата состоит из трех частей. Первая часть Арендной платы за все арендуемое помещение в месяц включает сумму арендной ставки за 1 кв.м., умноженную на количество метров Объекта недвижимости, и уплачивается в следующих размерах: 110 000 рублей, НДС не облагается, с третьего по восьмой месяц действия настоящего Договора включительно; 130 000 рублей, НДС не облагается, с девятого по одиннадцатый месяц действия настоящего Договора включительно. При пролонгации договора в соответствии с п.5.1, настоящего Договора Первая часть Арендной платы составляет 130 рублей, уплачиваемая Арендатором с первого месяца действия пролонгированного договора. Оплата Первой части Арендной платы осуществляется Субарендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа, предшествующего расчетному месяцу. В случае, если 25 число месяца попадает на выходной день, оплата должна быть произведена в рабочий день, предшествующий 25 числу месяца. Ставка Первой части Арендной платы может быть увеличена Субарендодателем без согласования с Субарендатором, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 10%. Уведомление Субарендодателя об изменении ставки Первой части Арендной платы осуществляется путем направления Субарендатору соответствующего письма, направленного не позднее, чем за один месяц до даты предполагаемого изменения Арендной платы. Исчисление Первой части Арендной платы начинается с третьего месяца действия настоящего Договора. Оплата Первой части Арендной платы за третий месяц осуществляется не позднее 06 октября 2017 года. Кроме платежа Первой части Арендной платы за третий месяц действия настоящего договора, Субарендатор одновременно с последним оплачивает Субарендодателю Первую часть Арендной платы за последний полный месяц действия настоящего Договора. Данный платеж Стороны договорились считать Обеспечительным платежом, используемым Субарендодателем в случае несвоевременного внесения Субарендатором Первой части Арендной платы и/или в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного по вине Субарендатора Объекту недвижимости и/или иному имуществу Субарендодателя.

В силу п.3.2.1-3.2.8 договора субаренды вторая часть арендной платы включает расходы Субарендодателя на эксплуатационные платежи (работы по обслуживанию канализации, сантехники, водопроводов, обслуживание пожарной сигнализации, сбор и вывоз отходов и другие). Оплата Второй части Арендной платы осуществляется в форме фиксированных авансовых платежей, рассчитанных на основании среднегодовых сумм расходов Субарендодателя на указанные платежи. Авансовые платежи по Второй части арендной платы уплачиваются ежемесячно вместе с Первой частью арендной платы, т. е. не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу. В случае, если 25 число месяца попадает на выходной день, оплата должна быть произведена в рабочий день, предшествующий 25 числу месяца. Вторая часть Арендной платы может быть изменена Субрендодателем в одностороннем порядке в зависимости от фактических расходов Субарендодателя на эксплуатационные платежи. По мере получения Субарендодателем от ресурсоснабжающих компаний бухгалтерских документов о фактически понесенных расходах, Субарендодатель перевыставляет Субарендатору данные расходы от своего имени и в том же размере. Субарендатор обязан получить от Субарендодателя бухгалтерские документы о возмещении указанных расходов. Уклонение Субарендатора от получения бухгалтерских документов не освобождает его от обязанности оплаты понесенных расходов. Уплаченные Субарендатором авансовые платежи по Второй части Арендной платы при этом зачитываются. Исчисление Второй части Арендной платы начинается с момента подписания сторонами Акта приема-передачи объекта недвижимости в субаренду (Приложение №2). Платеж Второй части Арендной платы за первый месяц действия настоящего договора осуществляется Субарендатором на расчетный счет Субарендодателя не позднее 5 (пяти) рабочих дней, исчисленных с момента заключения сторонами настоящего договора. Кроме платежа Второй части Арендной платы за первый месяц действия настоящего договора, Субарендатор одновременно с последним оплачивает Субарендодателю Вторую часть Арендной платы за последний полный месяц действия настоящего договора. Данный платеж стороны договорились считать обеспечительным платежом, используемым Субарендодателем в случае несвоевременного внесения Субарендатором Второй части Арендной платы и/или в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного по вине Субарендатора Объекту недвижимости и/или иному имуществу Субарендодателя. В случае удержания из обеспечительного платежа сумм, указанных в п. 3.2.6 настоящего договора, Субарендатор в течение трех банковских дней, исчисляемых с даты получения от Субарендодателя информации об удержании сумм из обеспечительного платежа, обязан пополнить свой обеспечительный платеж до суммы, равной размеру Второй части Арендной платы за полный месяц, указанной в п.3.2.1 настоящего договора. По окончании настоящего договора оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа будет зачтена Субарендатором и Субарендодателем в счет Второй части Арендной платы за последний месяц субаренды.

В силу п.п.3.3.1-3.3.6 денежные суммы, подлежащие уплате Субарендатором Субарендодателю в счет возмещения расходов последнего за электроэнергию, водопотребление и водоотведение составляют Третью часть Арендной платы. Оплата Третьей части Арендной платы осуществляется в форме фиксированных авансовых платежей, рассчитанных на основании среднегодовых сумм расходов Субарендодателя на указанные платежи. Авансовые платежи по Третьей части арендной платы уплачиваются ежемесячно вместе с Первой и Второй частями арендной платы, т. е. не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу. В случае, если 25 число месяца попадает на выходной день, оплата должна быть произведена в рабочий день, предшествующий 25 числу месяца. Размер Авансового платежа Третьей части Арендной платы может быть изменен Субарендодателем в одностороннем порядке в зависимости от фактических расходов Субарендодателя. По мере получения Субарендодателем от ресурсоснабжающих компаний бухгалтерских документов о фактически понесенных расходах, либо получения сведений о фактическом потреблении по показаниям приборов учета, Субарендодатель перевыставляет Субарендатору данные расходы от своего имени в размере, указанном в бухгалтерских документах ресурсоснабжающих организаций, либо исходя из расчета по показаниям приборов учета. Субарендатор обязан получить от Субарендодателя бухгалтерские документы о возмещении указанных расходов. Уклонение Субарендатора от получения бухгалтерских документов не освобождает его от обязанности оплаты понесенных расходов. Уплаченные Субарендатором авансовые платежи по Третьей части Арендной платы при этом зачитываются. Исчисление Третьей части Арендной платы начинается с момента подписания сторонами Акта приема-передачи объекта недвижимости в субаренду (Приложение №2).

Подробный расчет задолженности на сумму 786 461 рубль 88 копеек с указанием выставленных к оплате денежных сумм (всего 6 228 484 рубля 13 копеек) и размера произведенной оплаты (всего 5 442 022 рубля 25 копеек) содержится в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.03.2022, представленному истцом (л.д.191-193). Размер стоимости услуг по второй и третьей частей арендной платы подтверждается представленными актами (л.д.197-250 том 1, л.д.1-71, 92-217, 232-250 том 2, л.д.1-250 том 3, л.д.1-74 том 4).

Доказательства полной оплаты предоставленных услуг по договору субаренды ответчиком не представлены, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истца 748 461 рубль 88 копеек.

На основании п.2.2.7 раздела 2 Договора Субарендатор обязан производить за свой счет производить за свой счет текущий, косметический и капитальный ремонт Объекта недвижимости, нести расходы на содержание объекта, обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникации и оборудования.

Таким образом, ответчик взял на себя обязательство по сохранению данного объекта недвижимости в пригодном для использования состоянии, его поддержанию и проведению всех необходимых мер, чтобы объект находился в удовлетворительном состоянии для его использования по назначению.

В соответствии с п. 2.2.14 Раздела 2 Договора субаренды № ГА-26101724 субарендатор обязан обеспечить представителям Субарендодателя беспрепятственный доступ в арендуемое помещение без уведомления Субарендодателя для контроля за соблюдением условий настоящего Договора, Арендодатель соответственно на основании п. 2.3.1 Договора имеет право осуществлять проверку Объекта недвижимости на предмет соблюдения обязанностей Субарендатора, установленных Договором.

В ходе проверки 26.11.2021 истцом был составлен акт осмотра нежилого помещения (л.д.46-48 том 1), в соответствии с которым было выявлено, что состояние помещения на Объекте является неудовлетворительным. В соответствии с Актом помещение находится в антисанитарном состоянии, присутствуют грязь, мусор. Необходимо проведение санитарной уборки всех поверхностей и конструктивных элементов помещения, вывезти мусор. Также была сделана отметка, что помещение имеет значительный износ и требует косметического ремонта для дальнейшей эксплуатации по назначению.

Представителями истца было установлено, что 26.11.2021 в 10 час. 05 мин. субарендатор производил вывоз оборудования из арендуемого помещения без объяснения причин, вопросы о причине данных действий и сроках уплаты арендной платы были Ответчиком проигнорированы.

Стороны не оспаривают, что спорное помещение не используется ответчиком с 26.11.2022. Доводы ответчика об отсутствии доступа в помещение соответствующими доказательствами не подтверждены, доказательства недобросовестности истца ответчиком не представлены, реализация права на обращение в правоохранительные органы с соответствующим заявлением не подтверждает факта отсутствия доступа в арендованное помещение. Соответствующие доводы ответчика суд во внимание не принимает.

В соответствии с ч.1 ст. 359 ГК кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Субарендодатель в соответствии с п.5.4 Договора вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке независимо от того, устранил Субарендатор нарушения договора или нет.

02.12.2020 ответчику было отправлено уведомление о расторжении договора №ГА-2610724 от 05.10.2017 с удержанием обеспечительного платежа в размере 130 000 рублей, а также досудебная претензия с требованием оплаты арендной платы в размере 361 666 рублей 67 копеек с учетом удержанного обеспечительного платежа.

Договор считается расторгнутым на следующий день, исчисляемый со дня получения субарендатором соответствующего уведомления от субарендодателя.

Уведомление о расторжении договора было получено ответчиком 11.12.2020. Договор субаренды №ГА-2610724 считается расторгнутым с 12.12.2020.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, ФИО1 Х.М.М. обязан был оплатить арендную плату за весь период действия договора субаренды № 15-Г вплоть до его расторжения.

Поскольку помещения арендодателя находились в неудовлетворительном и антисанитарном состоянии, ООО «Траст» заключило договор подряда № 04/27 от 28.04.2021 с ИП ФИО4. В соответствии с данным Договором ООО «Траст», выступая стороной «Заказчика», поручил, а ИП ФИО4, выступая стороной «Подрядчика», принял на себя обязательство выполнить работы на объекте, находящемся по адресу..., согласно перечню работ, указанных в Приложении №1 к Договору. В соответствии с данным Приложением Перечень работ включает в себя: клининговые работы помещений на объекте 205,7 кв.м., демонтаж мебели, перемещение мебели на 1 этаж. В соответствии с условиями раздела 3 договора стоимость услуг определяется расчетом, произведенным на основании перечня работ, указанном в Приложении №1 составляет 38 000 рублей. Платежным поручением №312 ООО «Траст» оплатило ИП ФИО4 всю стоимость выполненных работ.

Указанные расходы в сумме 38 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Ответчик ссылается, что он осуществлял деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, с 13.03.2020 имел право на предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, а также имел право на уменьшение размера арендной платы, обращался с соответствующими заявления к истцу, в которых указывал на обязательство оплаты коммунальных платежей, просил о скидке 50% на арендные платежи и рассрочки задолженности за 6 месяцев (л.д.98-103).

Согласно п.4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 45.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Соглашения об уменьшении арендной платы стороны не достигли, своим правом на отказ от договора субаренды ответчик не воспользовался.

Суд принимает во внимание, что на дату судебного разбирательства ответчиком не представлены доказательства оплаты за спорный период в полном объеме коммунальных платежей, а также оплаты арендных платежей с учетом указанного ответчиком уменьшения 50%.

Учитывая изложенное суд не усматривает оснований для уменьшения размер арендных платежей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с учетом суммы удовлетворенных судом требований с ответчика подлежит взысканию в пользу истца оплаченная госпошлина в сумме 11 065 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 Х.М.М. в пользу ООО «ТРАСТ» задолженности по договору субаренды № ГА-26101724 от 05.10.2017 в сумме 786 461 (Семьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста шестьдесят один) рубль 88 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: