Дело № 2а-354/2025 УИД:23RS0013-01-2025-000189-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 20 февраля 2025 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Бочко И.А.,
при секретаре Чеботаревой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Гулькевисчкого городского поселения Гулькевичского района о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды от 12 декабря 2024 года,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и просит признать незаконным Уведомление об отказе в заключении договора аренды на новый срок, выданный администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 12.12.2024 № в отношении земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, земли населенных пунктов; обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в аренду, без проведения торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства.
Требования истцом обоснованы тем, что ФИО1 унаследовала после смерти Г.Л.Н. право аренды, согласно свидетельства о праве на наследство по закону от 20.02.2023 года, выданного нотариусом Ш.К.Е. и договора аренды земельного участка № от 06.02.2018. Согласно исходного договора аренды от 06.02.2018 срок аренды до 06.02.2021, свидетельство о праве на наследство выдано 20.02.2023 года, что не давало ФИО1 право перезаключить договор аренды, т.к право распоряжения у нее не было, а предыдущий арендатор умер до окончания срока аренды. Между первичным арендатором и администрацией Гулькевичского городского поселения был заключен договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.02.2018 года для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов сроком на 3 года, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, земли населенных пунктов. В период действия договора, первичный арендатор получила разрешение на строительство и начала осваивать участок, на участке выстроен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 64%, общей площадью застройки 147.5 кв.м. На сегодняшний день необходимо заключить новый договор аренды на земельный участок, достроить жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Истец обратилась в администрацию Гулькевичского городского повеления за заключением договора аренды на новый срок, чтобы достроить объект недвижимости и выкупить земельный участок в собственность, но ей было отказано, т.к ранее договор заключался для возможности достроить дом. ФИО1 считает, что имеет право на заключение нового договора, т.к. пропустила срок по независящим от нее причинам, ведь она унаследовала право собственности на недострой и право аренды на земельной участок только в 2023 году, а срок договора истек в 2021 году. По истечению срока действия договора 06.02.2021 ни одна из сторон не направила соглашение о расторжении договора аренды. Истец продолжает пользоваться участком и никаких претензий от администрации не поступало, более того, администрацией не было направлено в течение полугода с момента прекращения действия договора в суд требования об изъятии объекта недвижимости для реализации с торгов. По окончанию срока аренды в 2021 году, срок аренды однократно продлен на срок три года, для окончания завершения строительства, однако в связи со сложившейся ситуацией со смертью первичного арендатора и затруднительным материальным положением в семье, окончить строительство дома не представилось возможным и срок новой аренды истек. Обратившись в администрацию Гулькевичского городского поселения ФИО1 было отказано в заключении договора аренды на новый срок, и предложено обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов. ФИО1 считает, что данный отказ в предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены принадлежащие ей объекты незавершенного строительства, незаконным. Отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, просит их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, надлежаще уведомленный, в суд не явился, направил возражение, в котором просил отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что земельный участок ранее предоставлялся в аренду ФИО2 для завершения строительства жилого дома, и действующее законодательство не предусматривает возможности без проведения торгов повторно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости; просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован главой V.1 ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются также на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
На основании ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
Согласно абз. 2 ст. 10 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В судебном заседании установлено, что 06.02.2018 между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в лице главы поселения Ш.А.А., действующего на основании Устава, и Г.Л.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен Договор аренды от 06 февраля 2018 года № земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 21.03.2018.
В соответствии с п. 7.2 Договора аренды срок действия договора 3 года, до 06 февраля 2021 года.
Согласно п. 4.2.6 договора аренды Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20.02.2023, выданного нотариусом Гулькевичского нотариального округа Краснодарского края Ш.К.Е., наследником по закону является ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к которой перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района Краснодарского края, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, а также объект незавершенного строительства, площадью 147,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный на указанном земельном участке, зарегистрированного в реестре №.
По квитанции от 03.12.2024 истцом произведена оплата аренды земельного участка.
Из выписки ЕГРН от 22.02.2023 в отношении земельного участка площадью 800 кв.м, с кадастровым номером № следует, что имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда, срок действия с 22.02.2023 на неопределенный срок, в пользу ФИО1, документы основание: свидетельство о праве на наследство по закону от 20.02.2023, договор аренды земельного участка № от 06.02.2018.
ФИО1 обратилась в администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, собственнику объекта незавершенного строительством.
Сообщением № от 12 декабря 2024 года истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года, без проведения торгов, для завершения строительства, собственнику объекта незавершенного строительством.
Как следует из договора аренды от 06 февраля 2018 года №, указанный договор заключен в соответствии с заявлением и пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Обращение истца о заключении нового договора аренды подано ответчику после истечения срока действия договора.
Рассматривая требования истца о понуждении ответчика к предоставлению земельного участка в аренду, без проведения торгов, сроком на три года, для завершения строительства объекта недвижимости, суд руководствуется следующим.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5; Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021; Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) (ред. от 27.11.2024).
Применительно к настоящему делу, поскольку публичный собственник администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района спорного земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у ФИО1 имеется право на предоставление ей в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения (февраль 2021 года) срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Истец ФИО1 указывала на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности завершить строительство недвижимого объекта, а именно ссылалась на смерть предыдущего арендатора спорного земельного участка, а также течение срока и соблюдение порядка вступления в наследство.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требование ФИО1 о признании незаконным Уведомление об отказе в заключении договора аренды на новый срок, выданный администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района от 12.12.2024 № подлежащим частичному удовлетворению, так как земельный участок предоставляется в аренду сроком на три года без проведения торгов однократно, однако препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к администрации Гулькевисчкого городского поселения Гулькевичского района о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды от 12 декабря 2024 года – удовлетворить в части.
Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в аренду без проведения торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда И.А. Бочко