Дело № 2-7/2025
55RS0009-01-2024-000918-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2024 года р.п. Большеречье
Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Костючко Ю.С.,
при секретаре судебного заседания Малининой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Большереченский районный суд Омской области с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 31,7 га. При подписании предварительного договора продавцу (ответчику) была внесена 100% предоплата в размере 35 000 рублей, что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Данную сделку со стороны ответчика также сопровождала ее дочь ФИО4, с которой в последующем поддерживались переговоры по завершению сделки. В связи с тем, что документы на вышеуказанный земельный участок не были окончательно подготовлены для государственной регистрации сделки, то в соответствии с п. 8 предварительного договора купли-продажи ответчик была обязана передать ему вышеуказанный земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По наступлении срока завершения сделки и передачи земельного участка ФИО2 ему сообщила, что по независящим от неё причинам не может окончательно подготовить документы для завершения сделки, пообещав к весне 2022 года закончить оформление необходимых документов. Однако, весной 2022 года ФИО2 пояснила, что документы не подготовлены и о их готовности дополнительно сообщит ему позже. С начала 2024 года ни продавец – ответчик ФИО2,, ни ее представитель ФИО4 на связь не выходят. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 заказным письмом была направлена претензия о невыполнении последней обязательств, в том числе по предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которая была получена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, но оставлена последней без удовлетворения. Согласно кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 55:02:100701:3, данный земельный участок находится в общей совместной собственности ответчика ФИО2 и ее умершего супруга ФИО5. По имеющейся у истца информации, наследство в виде земельной доли, принадлежавшей ФИО5, никто из родственников, в т.ч. супруга ФИО2 не приняли. Таким образом, ответчику принадлежит на праве собственности 1/2 доля в праве на спорный земельный участок. Считает, что данный предварительный договор купли-продажи надлежит квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, поскольку в нем указаны все существенные условия, оплата произведена в полном объеме, что подтверждается распиской о получении денежных средств. Тем самым, со стороны истца все условия по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены своевременно и в полном объеме. В связи с чем, полагает, что заключенный договор купли-продажи земельного участка полностью соответствует действующему законодательству. Ответчик же, в свою очередь, от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется.
На основании изложенного, просил суд признать договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным. Признать за ним право собственности на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 31,7 га, расположенного по адресу: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 первоначально заявленные исковые требования уточнил, просил суд признать договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным. Признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31,7 га, расположенный по адресу: <адрес>, для совершения государственной регистрации, в обоснование указав, что продавец ФИО2 фактически вступила в наследство после смерти мужа ФИО5, в связи с чем является правообладателем всего земельного участка с кадастровым номером №.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
ФИО4 представила возражение на исковое заявление, в котором указала, что в мае 2021 года ею, действующей от имени матери ФИО2, был проведен подготовительный процесс к сделке по продаже земельных участков, в ходе которого был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №. Документы были оформлены предварительно, основных договоров и расписок не было. Каким образом у ФИО1 оказалась расписка с подписью ФИО2 ей не известно. Кроме того, расписка не содержит факта передачи денежных средств, подписей свидетелей и самого ФИО1, фактически передачи денежных средств не было. ФИО1 в день сделки оплатил только те участки, которые оформил и пользуется ими по настоящее время. Это были совсем другие участки. Сделка прошла через МФЦ, денежные средства пересчитывались в Сбербанке, лишних денег вперед не брали. Все годы, которые они проживали в р.п.Большеречье, пока она не уехала в другой регион на ПМЖ, ФИО1 не пытался что-либо предпринять для завершения сделки купли-продажи земельного участка. Спорный земельный участок до сих пор свободен и имеется возможность его приобрести.
ФИО1 представил отзыв на возражения ответчика ФИО4, содержащий возражения относительно ее доводов.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, а также третье лицо нотариус Большереченского нотариального округа в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 ст.310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.
Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 и ФИО2 являются правообладателями земельного участка с кадастровым номером №, площадью 316 999 +/- 394 кв.м., рассоложенного по адресу: <адрес> (л.д.18-23).
ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56).
Наследниками первой очереди по закону в соответствии со ст.1142 ГК РФ после смерти ФИО5 являются его супруга ФИО2 и дети ФИО3, ФИО3, ФИО6 (после регистрации брака ФИО7) С.А. (л.д.54,55,56,57).
По сведениям, представленным нотариусом Большереченского нотариального округа, наследственное дело после смерти ФИО5 не заводилось, завещание от его имени не удостоверялось (лд.50).
Согласно справке о совместном проживании ФИО5 на день смерти ДД.ММ.ГГГГ проживал по адресу: <адрес>, совместно с внуком ФИО8, внуком ФИО9, дочерью ФИО4, сыном ФИО3, женой ФИО2 (л.д.52). Соответственно супруга и дети наследодателя ФИО5, проживавшие совместно с ним на день его смерти, приняли наследство, совершив действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31,7 га, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства, местоположением: <адрес>, за 35 000 рублей. Указанная цена является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка, признаются недействительными (п.1 договора) (л.д.10).
Расчет меду продавцом и покупателем будет произведен в следующем порядке: продавцу в качестве 100% предоплаты при подписании настоящего договора будет передана сумма в размере 35 000 рублей (п.4 договора).
Продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не продан, не заложен, в споре под арестом /запрещением не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей недвижимости под запрещением или в залоге (п.5 договора).
Продавец обязуется передать вышеуказанный земельный участок в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.8 договора).
Согласно представленной расписке ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ получены от ФИО1 денежные средства в размере 35 000 рублей по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> (л.д.11).
В соответствии со ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В соответствии с пунктами 4 и 5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 цитируемого Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу п. 6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пунктах 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
В предварительном договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не содержится условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, следовательно, в силу п.4 ст.429 ГК РФ основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли. Впервые ФИО1 направил в адрес ФИО2 претензию лишь ДД.ММ.ГГГГ, в которой просил в срок до ДД.ММ.ГГГГ связать с ним для заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:02:100701:3 (л.д.8), то есть за пределами срока действия предварительного договора.
При этом, судом также учитывается, что представленные истцом ФИО1 в материалы настоящего гражданского дела детализации, содержащие информацию о соединениях между абонентскими номерами: №, № принадлежащими истцу ФИО1 и абонентским номером № телекоммуникационных компаний, предоставляющих услуги связи ООО «Т2 Мобайл» («Теле2»), ПАО «ВымпелКом» («Билайн») за ДД.ММ.ГГГГ, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не содержат сведений о принадлежности абонентского номера №, в том числе ответчику ФИО2 либо ФИО4, как и не содержат доказательств, которые могли бы подтвердить юридически значимые обстоятельства имеющие значение для разрешения настоящего спора.
В связи с тем, что с учетом положений п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи земельного участка № заключенный между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ фактически прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что прекратились и обязательства сторон по данному договору.
При вышеуказанных обстоятельствах исковые требования истца ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31,7 га, расположенный по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Ю.С. Костючко
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.03.2025 года.