Судья Шалекешов А.Х. Дело № 2-317/2023
№33-2813/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Астрахань 16 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Радкевича А.Л.,
судей областного суда: Метелевой А.М., Чуб Л.В.,
при помощнике судьи Кирилловой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛА:
администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав, что согласно выписке из ЕГРН ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 649 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. В нарушение условий договора, ответчиком ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи не вносятся, в связи с чем, образовалась задолженность по основному долгу в размере 2 278 811 рублей 96 копеек, что послужило основанием для начисления неустойки в размере 758 268 рублей 62 копейки. Общая задолженность ответчика по договору аренды составляет 3 037 080 рублей 58 копеек, которую просили с него взыскать.
С учетом уменьшения исковых требований, с учетом применения последствий пропуска срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истец просил взыскать с ответчика ФИО2 задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 720 348 рублей 50 копеек, из которых - сумма основного долга 657 883 рубля 16 копеек, неустойка в размере 62 465 рублей 34 копейки.
Представитель истца администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ФИО3 в судебном заседании заявленные требования с учетом их уменьшения поддержала и просила удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, в состав которого также входит помещение с кадастровым номером №, принадлежащее третьим лицам ФИО5 и ФИО6 в разные периоды общего спорного периода. Третьи лица являлись соарендаторами спорного земельного участка и обязаны оплачивать арендную плату соразмерно площади занимаемого помещения. Представлен расчет задолженности исходя из занимаемой ФИО2 площади здания.
Третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» удовлетворены.
Взысканы с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования
«Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 657883 рубля 16 копеек, неустойка в размере 62 465 рублей 34 копейки, а всего 720 348 рублей 50 копеек. Взыскана с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «Ахтубинский район» государственная пошлина в размере 10 403 рубля 48 копеек.
В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об изменении решения суда и уменьшении взысканной суммы, полагая, что расчет задолженности, представленный истцом и принятый судом, является неверным.
На заседание судебной коллегии представитель истца администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», ответчик ФИО2, третьи лица ФИО5, ФИО6 не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав докладчика, представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 649 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания производственного цеха, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с комитетом имущественных отношений и землепользования администрации МО «<адрес>».
В пункте 3.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 30-го числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Из пункта 4.4.3 договора следует, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений и землепользования администрации МО «<адрес>» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, раздел 3 установлен в следующей редакции: размер арендной платы устанавливается в размере 203 404 рубля 24 копейки в год, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Поскольку ФИО2 допустил просрочку внесения арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд о взыскании образовавшейся задолженности, расчет которой произведен, с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 657883 рубля 16 копеек, неустойка в размере 62465 рублей 34 копейки.
Истцом расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 29 июня 2015 года № 284-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «<адрес>».
Период расчета задолженности, произведенный с учетом применения срока исковой давности (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), формула расчета (АП = Сб х КС, где АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; Сб - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.), базовая ставка для исчислении арендной платы за спорный земельный участок (Сб - 3,11% - согласно постановлению администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №), размер месячной арендной платы (АП мес. – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18176,58 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 21821,67 руб.) определены верно.
Судом установлено и следует из материалов дела, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13 649 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, располагается нежилое здание – цех с кадастровым номером №, площадью 8310,4 кв.м., зарегистрированное на праве собственности за ФИО2, в состав которого в спорный период входили помещения с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.
Нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 7157,5 кв.м. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало на праве собственности ФИО2, после чего было им продано, и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало на праве собственности ФИО6, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – ФИО5 После этого данное помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было продано ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости с кадастровым номером № снят с кадастрового учета. В результате перераспределения помещений на кадастровый учет поставлены помещения с кадастровыми номерами № и №.
Стороной ответчика представлен свой расчет задолженности с учетом того, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО2, и в разные периоды, входящие в спорный период, собственниками одного из помещений здания № -№ являлись третьи лица ФИО5 и ФИО6 Расчет сформирован с учетом занимаемой площади здания ответчиком ФИО2 - 13,87 % и третьими лицами ФИО5, ФИО6 (в разные периоды)- 86, 12 %.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В обоснование возражений по иску ответчик ссылается на пункт 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), полагая, что после продажи им части нежилого здания возникла множественность лиц на стороне арендатора, в связи с чем требования о взыскании арендной платы истец должен предъявлять ко всем собственникам помещений пропорционально их долям.
Вместе с тем, исходя из вышеназванного Обзора, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного ему для эксплуатации здания производственного цеха, также ФИО2 является единоличным собственником расположенного на данном участке объекта недвижимости - нежилого здания – цеха с кадастровым номером №, площадью 8310,4 кв.м., данный объект недвижимости значится в собственности за ФИО2 в ЕГРН, с кадастрового учета не снят, право собственности ФИО2 на данный объект не прекращено, в связи с чем, учитывая, что договор аренды указанного участка не прекратил свое действие, и администрация не утратила право распоряжаться данным участком по своему усмотрению, администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» вправе была обратиться в суд с требований о взыскании задолженности по арендной плате именно к ФИО2, что требований закона не нарушает.
Учитывая, что ответчиком без уважительных причин не вносились арендные платежи по заключенному с органом местного самоуправления договору, а пользование землей в Российской Федерации является платным, заявленные требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, обоснованно удовлетворены районным судом в заявленном истцом (с учетом срока исковой давности) размере.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий: А.Л. Радкевич
Судьи областного суда: А.М. Метелева
Л.В. Чуб