Решение по делу № 2-1106/2022 от 24.10.2022 | Свердловский районный суд г. Белгорода (Белгородская область)

31RS0№-76 2-1106/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24.10.2022 г. Белгород

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Горбач И.Ю.,

при секретаре Голубчиковой Ю.П.,

с участием представителя ответчика – ФИО1 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), в отсутствие истца,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода об установлении арендной платы за земельный участок,

установил:

ФИО2 в исковом заявлении (с учетом уточнения требований <данные изъяты>) просит установить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4348 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в размере 581 279 руб. в год.

В обоснование иска ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи № приобрел в собственность четыре объекта недвижимости - нежилые здания по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду сроком на ДД.ММ.ГГГГ лет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4348 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Договор аренды на указанный земельный участок заключен, цена арендной платы установлена 1 150 655 руб.

Ссылаясь на то, что размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, является завышенным, а условия договора в указанной части не были согласованы надлежащим образом, истец обратился с настоящим иском.

Истец, извещенный о дате и времени рассмотрения дела телефонограммой, явку представителя не обеспечил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика согласилась с выводами дополнительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд признает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подп. 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Абзацем 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В пункте 2 Правил закреплены способы определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендная плата может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а"), а также на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г").

На основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок определяется в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил (пункт 6 Правил).

В соответствии с Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 501-пп, утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес> и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с п. 2 Порядка, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес> и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в расчете на год определяется органами исполнительной власти <адрес>, органами местного самоуправления, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия по предоставлению в аренду, если иное не установлено федеральным законодательством.

Пунктом 6 Порядка установлено, что размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (за исключением случаев, когда ставки установлены в размере процента от кадастровой стоимости), или на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года (п. 10 Порядка).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО2 нежилые здания 344,2 кв.м., к.н. №, 384,4 кв.м., к.н. №, 215,7 кв.м., к.н. №, 122,0 кв.м., к.н. №. Указанные здания расположены на земельном участке, площадью 6755 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлен указанный выше земельный участок на ДД.ММ.ГГГГ лет и установлен годовой размер арендной платы за пользование земельным участком 1 150 655 согласно отчету независимого оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС».

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ «<адрес>» в лице Комитета имущественных и земельных отношений администрации <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды, по которому последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 4348 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений на ДД.ММ.ГГГГ лет до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком в размере 1 150 655 руб., определенном на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес> и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-пп, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Пунктом 2.3. установлено, что арендная плата исчисляется с даты издания распоряжения администрации <адрес>, указанного в п. 1.1 договора, и вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в полном объеме путем безналичного перечисления на счет Управления Федерального казначейства по <адрес>.

Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы за земельный участок по указанному выше договору определен на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному по заказу ответчика ООО «Айра Торрес» рыночная стоимость права аренды за 1 год на дату оценки составляет 1 150 655 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на отчет №-ЗУ выполненный по заказу ситца УПО ФИО7, согласно которому рыночная стоимость годовой аренды земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 270 000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ГУП «Белоблтехинвентаризация» ФИО8 Согласно выводам эксперта рыночная стоимость размера арендой платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу: <адрес> составляет 581 279 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9 Согласно выводам эксперта ФИО9 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость размера арендой платы земельного участка с кадастровым номером №, составляла 1 008 579 руб.

В судебном заседании представитель истца сослался на то, что при определении стоимости арендной платы не учитывалось отсутствие ливневой канализации. В подтверждение доводов о необходимости учета при определении стоимости арендной платы указанного обстоятельства представлено заключение специалиста ООО «Центр независимых экспертиз и независимой оценки» №, согласно выводам которого через земельный участок по адресу: <адрес> проходят сточные и дождевые воды, подвергая постоянному размыву грунт, в среднем на площади около 400-450 кв.м., которую невозможно использовать по назначению, без устранения сточных вод по земельному участку.

Причиной подтопления нежилых зданий площадью 344.2 кв.м, и 4348 кв.м, является отсутствие квартальной ливневой канализации, которая обеспечивала бы отвод воды с обследуемого объекта и других прилегающих участков территорий, где вода могла бы дренировать.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 пояснил, что при приведении повторной судебной экспертизы он не учитывал ландшафт участка и отсутствие квартальной ливневой канализации, которая обеспечивала бы отвод воды с обследуемого объекта и других прилегающих участков. Наличие данных недостатков земельного участка незначительно влияет на стоимость арендной платы, которая может быть определена только путем назначения дополнительной экспертизы.

Определением Свердловского районного суд <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9

Согласно выводам заключения эксперта ФИО9, изложенным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость размера арендой платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4348 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования, составляет 904 704 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании согласилась с выводами, изложенными в заключении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Заключение эксперта ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ № соответствует положениям ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка определена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с информацией об аренде подобных земельных участков и приведением необходимых расчетов.

Руководствуясь ст. ст. 424, 606, 607, 614 ГК РФ, ст. ст. 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 582, с учетом разъяснений в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд пришел к выводу об удовлетворении иска в части путем установления размера арендной платы в размере 904 704 руб. в год.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации <адрес> об установлении арендной платы за земельный участок, удовлетворить в части.

Установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4348 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 904 704 руб. в год.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.Ю. Горбач

Мотивированное решение суда составлено 31.10.2022.

Решение01.11.2022