Дело №2а-1610/2022

УИД 05RS0021-01-2022-004047-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2022 года г. Каспийск

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Тикаева И.Г.,

при секретаре судебного заседания Салиховой А.А.,

с участием представителя ЖСК «Теплый-3» ФИО2,

представителя администрации ГО «город Каспийск» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 2а-1610/2022 по административному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Теплый-3» к Администрации ГО «город Каспийск» - Управление имущественных отношений Администрации ГО «город Каспийск» о признании незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» в продлении жилищно-строительному кооперативу «Теплый-3» договора аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, изложенного в письме № 1-532 от 27.04.2022, обязании Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» заключить с жилищно-строительным кооперативом «Теплый-3» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия решения,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Теплый-3» (Далее ЖСК) обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявление, ссылаясь на то, что 03.10.2017 между Управлением имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (арендодатель) и ООО Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 147, по которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000019:586 площадью 694 кв.м. (далее - договор аренды) на срок до 07.03.2020. 10.01.2018 между ООО Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» и ЖСК «Теплый-3» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, в соответствии с которым к ЖСК «Теплый-3» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. На земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:586 на основании разрешения на строительство ЖСК «Теплый-3» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с количеством квартир в доме - 40; количеством привлеченных пайщиков (членов ЖСК) для строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:586 - 37. Работы по строительству многоквартирного жилого дома выполнены более чем на 20 %. У ЖСК были уважительные причины не завершить строительство в установленные договором аренды сроки, т.к. финансирование строительства было возможно только за счет вносимых членами ЖСК (пайщиками) денежных средств в счет уплаты паевых взносов, привлечение кредитов невозможно. 04.06.2020 года ЖСК направило в Администрацию города Каспийска заявление о продлении договора аренды земельного участка, которое было оставлено без ответа. 26.03.2022 года ЖСК на основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ почтовыми отправлениями направило в Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и администрацию городского округа «город Каспийск» заявления о продлении договора аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017. Но ответы на указанные заявления в установленный пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ срок (не позднее 5 рабочих дней) также не получены.

Просят суд с учетом уточнения исковых требований в порядке ч.1 ст. 46 КАС РФ признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» в продлении жилищно-строительному кооперативу «Теплый-3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договора аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, изложенного в письме №1-532 от 27.04.2022. Обязать Администрацию ГО «город Каспийск» - Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» заключить с жилищно-строительным кооперативом «Теплый-3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017 о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия решения.

В судебном заседании представитель ЖСК «Теплый-3» ФИО2 доводы, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал и просил требования с учетом уточнений удовлетворить по аналогичным основаниям, что приведены в исковом заявлении.

Представитель администрации ГО «город Каспийск» ФИО1 административное исковое заявление не признал, просил отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным Администрацией ГО «город Каспийск» в лице Управления имущественных отношений Администрации ГО «города Каспийск» в оспариваемом отказе.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 03.10.2017 года между Управлением имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (арендодатель) и ООО Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 147, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000019:586 площадью 694 кв.м. (далее - договор аренды) на срок до 07.03.2020.

10.01.2018 года между ООО Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» и ЖСК «Теплый-3» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, в соответствии с которым к ЖСК «Теплый-3» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017.

На земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:586 на основании разрешения на строительство ЖСК «Теплый-3» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. По утверждению истца, что не оспаривалось ответчиком, на указанном земельном участке выполнено работ по строительству многоквартирного жилого дома более чем на 20 %.

В судебном заседании представитель истца отметил, что в установленный срок аренды строительство многоквартирных домов не было завершено по причине отсутствия финансирования членами ЖСК (пайщиками) денежных средств в счет уплаты паевых взносов, в связи с чем для завершения строительства ЖСК обращалось неоднократно в адрес администрации ГО «город Каспийск» с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

04.06.2020 года ЖСК направило в Администрацию города Каспийска заявление о продлении договоров аренды земельных участков, на которое истец не получил ответ. Факт обращения истцом с указанным заявлением и доказательства дачи ему ответа представитель Администрации ГО «город Каспийск» не оспаривал и не опровергал.

26.03.2022 года ЖСК посредством почтовой связи вновь направило в Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» и администрацию городского округа «город Каспийск» заявления о продлении договора аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017.

Но ответы на указанные заявления в установленный пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ срок (не позднее 5 рабочих дней) также не получены. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства Администрация ГО «город Каспийск» представила суд ответ на указанное обращение за № 1-532 от 27.04.2022 который представитель истца, уточняя свои исковые требования, просил признать незаконным.

В оспариваемом отказе, Администрация ГО «город Каспийск» в лице Управления имущественных отношений Администрации ГО «город Каспийск» отказала в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:586 ссылаясь на то, что на момент обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения срок действия договоров аренды № 147 от 03.10.2017 истек.

Вместе с тем, с таким отказом администрации суд согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд, проанализировав вышеуказанные нормы права, приходит к выводу о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, и не изъятым органом местного самоуправления объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды земельного участка, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из полученных от сторон объяснений в ходе судебного заседания установлено, что после истечения срока действия договора аренды № 147 от 03.10.2017 в марте 2020 года, каких-либо требований, в том числе в судебном порядке, о расторжении договора аренды, о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов от административного ответчика не поступало. Данное обстоятельство также не отрицалось со стороны представителя административного ответчика. Доказательств того, что на участке не начато строительство многоквартирных домов, отсутствует объект незавершенного строительства (актов осмотра, фотографий), ответчиком не представлено, и не оспорено.

Кроме того, из объяснений представителя административного ответчика не следует о наличии какой-либо информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании ЖСК «Теплый-3» земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:586 и как в период действия договора аренды, так и после истечения срока его действия, и такие обстоятельства судом установлены не были.

Таким образом, как усматривается из материалов дела и не оспорено участниками судебного разбирательства, в том числе представителем Администрации ГО «город Каспийск», администрация ГО "город Каспийск" со дня прекращения действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:586 в течение шести месяцев не заявляла требований об изъятии объекта недвижимости.

Так, из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Учитывая, что ЖСК «Теплый-3» возвел неоконченное строительством жилой многоквартирный дом в период действия разрешения на строительство, в период действия договора аренды земельного участка, и неоконченный строительством объект у ЖСК «Теплый-3» не изъят путем продажи с публичных торгов, следовательно, ЖСК «Теплый-3» в силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, и подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, на основании основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, как собственник здания имеет право пользования земельным участком, ранее предоставленным под эти здания.

Как разъяснено в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 по делу N 19-КАД21-17-К5 Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Отказ органа местного самоуправления в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует ЖСК «Теплый-3» в завершении строительства многоквартирного дома, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан и юридических лиц к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов".

Учитывая вышеуказанные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и требования Конституции Российской Федерации, земельного и жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что отказ администрации ГО «город Каспийск» в продлении ЖСК «Теплый-3» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:586 для завершения строительства жилого дома противоречит этим требованиям.

Более того, как усматривается из п.3 ст. 8 Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Руководствуясь установленными судом фактическими обстоятельствами и вышеуказанными нормами закона, исходя в том числе из того, что договора аренды были заключены между сторонами до введения в 2020 году режима повышенной готовности на территории РФ, принимая во внимание, что на дату обращения истца к ответчику срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом арендодателем не заявлено требование о расторжении договора, об изъятии объекта недвижимости, отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка, а также исходя из совокупности условий, свидетельствующих о праве истца на продление срока действия договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, предусмотренными п. 6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", суд считает административный иск подлежащим удовлетворению. Указанной нормой прямо предусмотрено право арендатора, вне зависимости от оснований заключения договора аренды, потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды сроком до трех лет.

Кроме того, факт обращения истца по истечении установленных сроков аренды не свидетельствует о том, что в его ситуации положения указанного федерального закона не распространяются.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Жилищно-строительного кооператива «Теплый-3» к Администрации ГО «город Каспийск» - Управление имущественных отношений Администрации ГО «город Каспийск», удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» в продлении жилищно-строительному кооперативу «Теплый-3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договора аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017, изложенного в письме №1-532 от 27.04.2022.

Обязать Администрацию ГО «город Каспийск» - Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» заключить с жилищно-строительным кооперативом «Теплый-3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 147 от 03.10.2017 о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной формулировке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы, через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

(Мотивированное решение составлено 24 июня 2022 года).

Председательствующий И.Г. Тикаев