Апелляционное определение по делу № 33-1162/2023 от 18.09.2023

Судья: Шиканова З.В.

Дело <данные изъяты>RS0<данные изъяты>-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 18 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Мироновой Т.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Степновой О.Н.,

при помощнике судьи Алексеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ча к ФИО1 о взыскании стоимости восстановительного ремонта,

по апелляционной жалобе ФИО2 ча на решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Мироновой Т.В.,

объяснения явившегося лица,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома, расположенного по адресу МО, <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, тер. ДНП «Дружный», <данные изъяты>.

Заявленные исковые требования истцом мотивированы тем, что между ФИО2 и ФИО1 09.12.2020г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: МО, <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, тер. ДНП «Дружный», <данные изъяты>, уч. 8, с привлечением кредитных средств. Согласно акта приема-передачи от 23.12.2020г., ФИО2 принял жилой дом в состоянии, котором он есть на момент подписания акта приема-передачи. Получив недвижное имущество, истец обнаружил существенные недостатки жилого дома, а именно: трещины, отсутствие утепления и гидроизоляции в отмостке и фундаменте З., а также трещины в газобетонных блоках, которые приводят к образованию влаги и плесени. На основании обращения ФИО2, ООО «ПроектСтройЭкспертиза» провело обследование жилого дома и выявило недостатки: отсутствие утеплителя, геотекстиля, трещины в отмостке, отсутствие гидроизоляции, вымывание грунта и иные недостатки. Согласно заключению ООО «ПроектСтройЭкспертиза», состояние основных строительных конструкций дома оценивается как ограниченно-работоспособное и соответствует II степени повреждения. Согласно смете на восстановительные работы жилого дома, выполненной ООО «СМУ-5», стоимость восстановительного ремонта дома составляет 2 881 652 руб., что и составляет сумму иска.

Решением Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что в основу решения положено заключение экспертизы, выполненной с нарушениями, просил назначить по делу повторную комплексно строительно-техническую экспертизу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО2 – ФИО3 просил решение суда отменить по доводам, изложенным в жалобе.

Иные лица, участвующие в рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

От представителя ФИО1 – ФИО4 поступили письменные пояснения, в которых указано на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, отсутствие оснований для отмены судебного решения.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению дела по существу, в связи с чем, судебная коллегия в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО2 и ответчик ФИО1 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с привлечением кредитных средств, что подтверждается копией договора купли-продажи от 09.12.2020г. (л.д. 15-19) и копией кредитного договора (л.д. 20-26).

В соответствии с передаточным актом от 23.12.2020г. ФИО1 передал в собственность ФИО2, а ФИО2 принял жилой дом, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, тер. ДНП «Дружный», <данные изъяты>, в состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта. Покупатель претензий к качеству объектов не имел (л.д. 27).

Требования истца мотивированы тем, что в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены существенные недостатки, которые он не мог обнаружить при подписании акта приема-передачи. Согласно отчета ООО «ПроектСтройЭкпертиза» от 21.06.2021г., обследуемое сооружение, расположенное по адресу МО, <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, тер. ДНП «Дружный», <данные изъяты>, является двухэтажным жилым домом и по совокупности выявленных дефектов состояние основных строительных конструкций З. оценивается как ограниченно-работоспособное и соответствует II степени повреждения. Для дальнейшей эксплуатации рекомендуется выполнить (л.д. 111-143 том 1):

- отмостка: выполнить расшивку деформационных швов с последующим заполнением эластичным материалом;

- фундаменты: выполнить обработку стен фундамента проникающей гидроизоляцией; выполнить герметизацию швов примыкания фундамента и пола подвала; выполнить утепление стен подвала и отмостки, так как глубина заложения меньше глубины промерзания;

- цоколь: выполнить расшивку трещины и заполнить ее герметизирующим составом;

- стены: демонтировать утепление дома изнутри и выполнить наружное утепление;

- кровля: выполнить установку ветро-влаго защитной пленки; контр обрешётки для проветривания кровли.

Согласно расчета «ООО СМУ-5», стоимость восстановительных работ составит 2 881 652руб., что подтверждается сметой на восстановительные работы (л.д. 62-63 том 1).

В целях мирного урегулирования спора ФИО2 в адрес ФИО1 направил претензию от 09.08.2021г. о компенсации расходов на восстановительный ремонт жилого дома (л.д. 66-67 том 1), которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании определения суда от 07.02.2022г. по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «3D-Эксперт» ФИО5 (л.д. 203-205 том 1).

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> ФИО5 (л.д. 106-172 том 2) следует, что выявленные недостатки конструктивных элементов жилого дома, находящегося по адресу: МО, <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, тер. ДНП «Дружный», <данные изъяты>, являются несущественными и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению (проживанию в нем).

Некоторые из выявленных недостатков конструктивных элементов жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, являются скрытыми. ФИО6 между отмосткой и крыльцом существовала на дату заключения договора купли-продажи <данные изъяты> и на дату подписания передаточного акта от <данные изъяты>.

В результате проведения исследования установлено, что в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты> истцом после покупки внесены конструктивные изменения, проведены переустройство и перепланировка жилого дома.

Выявленные в ходе проведения обследования жилого дома недостатки, могут являться результатом воздействия различных факторов. В материалах гражданского дела не содержится информации о режиме эксплуатации жилого дома с момента его приобретения истцом до момента проведения экспертизы. При данных обстоятельствах не представляется возможным ответить на вопрос о наличии либо отсутствии причинно-следственной связи между произведенными истцом строительным работами и выявленными в ходе проведения обследования недостатками жилого дома.

В ходе проведения обследования жилого дома по адресу не было выявлено наличия явных дефектов (концентрации трещин), свидетельствующих о приложении силы к определенной точке, вызвавшей появление трещин на стекле. В данном случае повреждение стекла в результате попадания в него камня или иного предмета исключается.

При этом появление аналогичных трещин, может быть вызвано воздействием множества различных факторов. В материалах гражданского дела не содержится информации о режиме эксплуатации жилого дома с момента его приобретения истцом до момента проведения экспертизы. В данных обстоятельствах не представляется возможным ответить на вопрос, произошло ли повреждение пластикового окна в результате неправильного его монтажа или это является результатом внешнего воздействия на стекло.

Возведение сборных фундаментов из железнодорожных железобетонных шпал с последующей заливкой бетоном не регламентируется СНиП. Класс прочности на сжатие бетона, а также марка бетона шпал выше минимальных требований, предъявляемых к З. исследуемого типа.

Для объекта экспертизы глубина заложения фундамента соответствует требованиям СНиП.

В данном случае в материалах гражданского дела отсутствуют материалы изыскательских работ по установлению глубины нахождения грунтовых вод и риска подтопления земельного участка в месте нахождения объекта экспертизы. В ходе проведения обследования З. жилого дома не было выявлено признаков подтопления помещения подвала.

Положения действующих СНиП не требуют обязательного проведения работ по гидроизоляции при отсутствии предпосылок агрессивного воздействия грунтовых вод на конструкции фундаментов.

Утепление жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты> минеральной ватой на фольгированном основании по внутренней поверхности стен не противоречит положениям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. А. редакция СНиП <данные изъяты>-87».

Положения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. А. редакция СНиП <данные изъяты>-87» не содержат запрета на применение в жилых помещениях утеплителей в виде минеральной ваты на фольгированном основании.

На вскрытом участке отмостки З. жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, в ходе проведения обследования объекта не было обнаружено утеплителя и деформационных швов. Обязательное наличие утеплителя и устройство деформационных швов в конструкции отмостки не предусмотрено требованиями действующей нормативной документации.

В ходе проведенного обследования жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, установлено, что пароизоляция имеет множественные повреждения в виде разрывов. Определение причин и даты появления указанных повреждений, при использовании методик экспертного исследования, не представляется возможным.

Определение величин монтажных зазоров при монтаже окон в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, не представилось возможным из-за отсутствия доступа к ним. Проемы по периметру облицованы декоративными откосами.

Цоколь З. жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, выполнен из кирпича. Облицован декоративной штукатуркой. Наблюдаются локальные отпадания наружного слоя штукатурки. Наблюдается трещина по линии сопряжения цоколя и крыльца.

По результатам проведенного исследования экспертизы, наличие трещины по линии сопряжения цоколя и крыльца усматривается на имеющейся в материалах гражданского дела фототаблице. Определение наличия либо отсутствия отпадания слоя штукатурки цоколя на дату заключения договора купли-продажи <данные изъяты> и на дату подписания передаточного акта от <данные изъяты> по имеющимся в гражданском деле материалам не представляется возможным.

В соответствии с положениями ГОСТ Р 31937-2011 «Межгосударственный стандарт. З. и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», техническое состояние жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, определено как работоспособное.

По результатам проведенного обследования жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая, <данные изъяты>, не было установлено признаков, при наличии которых в соответствии с «Положениями о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007» (утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты>), жилой дом мог бы быть признан непригодным для проживания. Исходя из этого, жилой дом по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>ёзовая,<данные изъяты>, является пригодным для проживания.

Факты, изложенные в экспертном заключении, были подтверждены в суде показаниями эксперта ФИО5, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Эксперт дополнительно пояснил, что не может пояснить вопрос наличия или отсутствие арматуры в фундаменте спорного дома, так как исследования в этой части связаны с частичным разрушением фундамента, а при проведении экспертизы он исходил из неразрушительной методики проведения исследований. Считает, что выявленные в ходе обследования дефекты и трещины имелись на момент заключения между сторонами договора купли-продажи дома. По своим качествам данный дом пригоден для проживания и является жилым домом.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, принимая во внимание выводы эксперта о том, что выявленные в ходе проведенной экспертизы недостатки в техническом состоянии дома имели место быть на момент заключения между сторонами договора купли-продажи на <данные изъяты>, установив, что доказательств в подтверждение того, что после заключения договора купли-продажи, т.е. после <данные изъяты>, в жилом доме образовались какие-либо недостатки, которых не имелось по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, сам вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома от <данные изъяты> не оспаривался истцом в установленном законом порядке, а также учитывая показания истца о том, что перед заключением указанного выше договора купли-продажи, он осматривал данный жилой дом, земельный участок и его все устраивало, отказал в удовлетворении исковых требований.

С данным решением не согласился истец, в апелляционной жалобе в связи с сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО5 просил назначить по делу дополнительную экспертизу.

Для проверки доводов апелляционной жалобы, учитывая юридически значимые обстоятельства по делу, для установления которых необходимы специальные познания, судом апелляционной инстанции была назначена повторная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Бюро судебных экспертиз».

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта, в результате визуально-инструментального исследования З. индивидуального жилого дома по адресу: <данные изъяты> ДНП «Дружный» <данные изъяты>, были обнаружены следующие явные недостатки:

Обнаружена трещина по линии сопряжения цоколя и крыльца.

Причиной возникновения трещин по траектории сопряжения цоколя и крыльца является отсутствие деформационных швов между разновесовыми объектами – домом с заглубленным фундаментом и крыльцом (без фундамента по грунту). Очевидно также, что крыльцо пристраивалось позже основного строения. Катализатором развития имеющихся трещин явились температурные деформации кладки цоколя и стен, связанные с нагревом подвального помещения в результате нарушения правил монтажа водонагревателя (заблокирована вентиляция подвального помещения, не обеспечена циркуляция воздушных масс).

В отмостке обнаружены трещины.

Причинами возникновения трещин в отмостке являются:

Неравномерная осадка З. в результате перегрева несущих конструкций цоколя, что повлекло за собой отслоение цоколя З. от отмостки, особенно интенсивно это проявилось в области установки водонагревателя в подвальном помещении.

Просадка отмостки. Причиной этого явления служит оседание грунта или нарушение технологии укладки покрытия вокруг дома, к примеру, отсутствие щебеночной и песчаной подготовки (подушек) и устройство по контуру отмостки водоотводящей дренажной системы (канавка, засыпанная гравием).

Разрушение наружного слоя (штукатурки, облицовки).

Причинами возникновения указанного недостатка может быть одновременно два фактора: Газобетон, имея пористую структуру, в течение периода эксплуатации бойлера регулярно напитывался влагой, которая не имела возможности испаряться, в теплое и холодное время года подвергался нескольким циклам оттаивания/замерзания, что вызвало процессы расслоения блоков изнутри, и как следствие, отпадение наружных слоев отделочных покрытий фасадов.

Скапливание влаги от атмосферных осадков на поврежденных участках наружной поверхности стен и ее капиллярное всасывание материалами кладки в толщу стены, и, как следствие, отпадение наружных слоев отделочных покрытий фасадов.

Обнаружена трещина в стеклопакете помещения жилой комнаты <данные изъяты>.

Достоверно определить причину повреждения стеклопакета ПВХ-профиля оконного блока не представляется возможным, так как научно-обоснованных методик по выявлению характера трещин и классификации их по видам на сегодняшний день не существует. Аналогичные трещины могут возникать как от механического удара любым предметом по стеклопакету извне (внешнее воздействие, к примеру, мячом), так и от возникновения сверхпроектных напряжений в раме, которая деформировалась в процессе естественной осадки жилого дома в результате отсутствия нормативно предусмотренных монтажных зазоров по периметру оконного проема.

К скрытым недостаткам относятся:

Гидроизоляция фундаментов отсутствует. Имеются щели в месте сопряжения стены и пола подвала спорного объекта (до 10 мм).

Причиной отсутствия гидроизоляции фундаментов является нарушение технологии строительного производства.

Достоверно установить причину образования щели в месте сопряжения стены и пола подвала спорного объекта не представляется возможным, так как это может быть связано как с осадкой дома в результате естественных процессов, так и с дефектом эксплуатации.

Монтажные зазоры по периметру устройства оконных блоков отсутствуют.

Причиной несоблюдения монтажных зазоров по периметру оконных блоков является нарушение технологии строительного производства.

К недостаткам, образовавшимся после передачи спорного объекта в собственность истца, относятся:

Образование плесени на внутренней стороне наружных ограждающих конструкций З. (в т.ч. оконных конструкциях).

Причиной образования плесени на внутренней стороне наружных ограждающих конструкций З. (в т.ч. оконных блоках) является нарушение правил монтажа электрического водонагревателя в отсутствие вентиляции в подвальном помещении жилого дома из газобетонных блоков.

Коррозия 3 степени металлической лестницы, установленной в подвальной части жилого дома.

Критической степени коррозии конструкция лестницы достигла в результате эксплуатации в переувлажненной среде подвального помещения после установки бойлера в отсутствие воздухообмена (вентиляции).

Таким образом, экспертом была определена стоимость устранения недостатков спорного объекта на основании выявленных объемов работ, подтвержденных визуально-инструментальным обследованием, сведениями, представленными в материалы дела и в соответствии с технологией строительного производства, необходимых для устранения выявленных недостатков работ.

Отвечая на поставленные вопросы, эксперт пришел к выводу, что в результате визуально-инструментального обследования З. индивидуального жилого дома по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>, были установлены недостатки конструктивных элементов и отделочных покрытий спорного объекта и сведены в Таблицу <данные изъяты> исследования по вопросу <данные изъяты> настоящего Заключения.

Экспертом были установлены причины возникновения дефектов и сведены в Таблицу <данные изъяты> исследования по вопросу <данные изъяты> настоящего Заключения.

Согласно локальному сметному расчету <данные изъяты> (Приложение <данные изъяты>), стоимость устранения скрытых недостатков спорного объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>, составляет: 329 902 рубля 30 копеек.

Достоверно определить причину повреждения стеклопакета оконного блока ПВХ-профиля не представляется возможным, так как научно-обоснованных методик по выявлению характера возникновения трещин и классификации их по видам на сегодняшний день не существует. Аналогичные трещины могут возникать как от механического удара любым предметом по стеклопакету извне (внешнее воздействие,к примеру, мячом), так и от возникновения сверхпроектных напряжений в раме, которая деформировалась в процессе естественной осадки жилого дома в результате отсутствия нормативно предусмотренных монтажных зазоров по периметру оконного проема.

Для того, чтобы равномерно распределить нагрузки на раму и стеклопакет соответственно, необходимо установить оконные блоки в оконные проемы с учетом предусмотренных нормативной документацией монтажных зазоров.

В месте сопряжения плоскостей цоколя и отмостки в области расположения крыльца со стороны бокового фасада спорного З. обнаружены глубокие трещины (фото/рис. №<данные изъяты>). Кроме того, в самом теле отмостки также были обнаружены трещины, шириной раскрытия от 3,0 до 10,0 мм (фото №<данные изъяты>).

Указанные дефекты не соответствуют требованиям ГОСТ 13015-2012 «Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Правила приемки, маркировки, транспортирования и хранения», п. 5.5.2, 5.5.3, СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. А. редакция СНиП <данные изъяты>-87» (с Изменениями N 1, 3, 4) Таблица Х.2. Приложение Х. СП 70.13330.2012, СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. СНиП 52-01-2003» (с Изменением N 1), п. 4.1, 4.2, 4.3.

Причинами возникновения трещин в теле отмостке являются:

? неравномерная осадка З. в результате перегрева несущих конструкций цоколя, что повлекло за собой отслоение цоколя З. от отмостки, особенно интенсивно дефект проявился в области установки водонагревателя в подвальном помещении;

? просадка отмостки. Причиной этого явления служит естественное оседание грунта или нарушение технологии укладки покрытия вокруг дома, к примеру, отсутствие щебеночной и песчаной подготовки (подушек) и устройство по контуру отмостки водоотводящей дренажной системы (канавка, засыпанная гравием).

В результате произведенного исследования было установлено, что гидроизоляция фундаментов отсутствует. Имеются щели в месте сопряжения стены и пола подвала спорного объекта (до 10 мм).

Причиной отсутствия гидроизоляции фундаментов является нарушение технологии строительного производства.

Отсутствие гидроизоляции фундаментов не соответствует требованиям:

СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии А. редакция СНиП <данные изъяты>-85», п. 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3,

СП 22.13330.2011 «ОСНОВАНИЯ З. И СООРУЖЕНИЙ А. редакцияСНиП <данные изъяты>-83*», п.5.4.9, <данные изъяты>,

СП 250.1325800.2016 «З. И СООРУЖЕНИЯ. ЗАЩИТА ОТ ПОДЗЕМНЫХ ВОД», п. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3.

Глубина заложения фундаментов спорного З. выполнена с соблюдением требований п. 5.5 СП 22.13330.2016 «Основания З. и сооружений».

Таким образом, учитывая локализацию указанных недостатков отмостки и гидроизоляции фундаментов и взаимосвязь мероприятий по устранению данных дефектов, необходимо произвести следующие ремонтно-восстановительные работы (учитывая тот факт, что первопричина возникновения указанных недостатков устранена):

- демонтаж отмостки;

- разработка грунта по периметру З.;

- торкретирование фундаментов;

- гидроизоляция боковая обмазочная фундаментов;

- засыпка вручную траншей;

- устройство отмостки.

Согласно локальному сметному расчету <данные изъяты> (Приложение <данные изъяты>), стоимость устранения недостатков отмостки и фундаментов спорного объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>, составляет: 196 535 рублей 04 копейки, включая НДС – 20%.

В процессе проведения обследования конструкции крыши были обнаружены разрывы и отсутствие ветро-влагозащитной пленки.

Однако, учитывая тот факт, что проектными решениями конструкция крыши спорного дома принята без утепления, то наличие ветро-влагозащитного слоя не является обязательным условием, согласно СП 17.13330.2017 «Кровли».

Таким образом, отсутствие ветро-влагозащиты холодного кровельного покрытия не является недостатком.

Требованиями нормативной документации не запрещено утепление жилого дома изнутри, при этом должны соблюдаться условия СП 50.13330.2012 «Тепловая защита З.. А. редакция СНиП 23-02-2003» (с Изменением N 1),п. 4.1, 4.2, 5.1, при этом под внутренними поверхностями ограждающих конструкций, на которых регламентируется значение температуры, в данном конкретном случае следует понимать оштукатуренную поверхность облицовки гипсокартонными листами, непосредственно граничащую с внутренним пространством помещений жилого дома.

Экспертом установлено, что возникновение следов микрофлоры на оконных конструкциях и стенах спорного объекта явилось следствием переувлажнения стен и подвального перекрытия в результате нарушения правил размещения водонагревателя в подвальном помещении в полном отсутствии системы вентиляции, что, учитывая повышенную гигроскопичность материала стен из газобетонных блоков, неизбежно повлекло за собой переувлажнение ограждающих конструкций всего жилого дома и образование налета микрофлоры (плесени) на вертикальных поверхностях ограждающих конструкций указанного дома, в т.ч. оконных блоках.

Кроме того, оконные блоки смонтированы вплотную к стенам спорного объекта без соблюдения монтажных зазоров и правильного устройства монтажных швов (слои: гидроизоляция, теплоизоляция, пароизоляция), что нарушает требования ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», п. 5.1.3.

Указанные дефекты можно устранить путем освобождения отверстий продухов либо устройства дополнительной системы вентиляции.

Учитывая локализацию указанных недостатков ограждающих конструкций жилого дома, необходимо произвести следующие мероприятия по их устранению:

- освобождение отверстий продухов подвала либо устройство дополнительной системы вентиляции;

- демонтаж внутрненней отделки и утеплителя ограждающих конструкций жилого дома;

- обработка антисептическими составами;

- монтаж утеплителя и внутренней отделки ограждающих конструкций жилого дома;

- замена оконных блоков с учетом значений нормативных монтажных зазоров и устройства монтажных швов (гидроизоляция, теплоизоляция, пароизоляция).

Согласно локальному сметному расчету <данные изъяты> (Приложение <данные изъяты>), стоимость устранения поражения микрофлорой (плесени) спорного объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ДНП «Дружный», <данные изъяты>, составляет: 2 163 274 рубля 02 копейки, включая НДС – 20%.

В данном конкретном случае конструктивно спорный объект не несет угрозу жизни и здоровью граждан, так как большинство из перечисленных дефектов носит локальный характер и дефекты являются устранимыми, говорит о нормальных эксплуатационных характеристиках и несущей способности конструкций дома, при которых отсутствует опасность для пребывания людей (не несет угрозу жизни и здоровью граждан) и сохранности инженерного оборудования.

При обследовании помещений жилого дома экспертом было установлено множественное наслоение микрофлоры на ограждающих поверхностях оконных проемов и откосов. Токсичные соединения, вырабатываемые некоторыми видами грибковых спор, представляют угрозу здоровью граждан. Таким образом, с учетом наличия описанных локальных недостатков, использование жилого дома по целевому назначению возможно, несущая способность и устойчивость обеспечены. Однако имеющиеся на поверхностях ограждающих конструкций следы микрофлоры со временем могут нанести вред здоровью граждан, проживающих в нем. Необходимо незамедлительно устранить причину возникновения налета микрофлоры и ее последствия.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от <данные изъяты> N 73-ФЗ по поручению судебной коллегии АНО «Бюро судебных экспертиз» в соответствии с профилем деятельности, заключение содержит необходимые выводы, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, он также предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, экспертиза проведена компетентным лицом, обладающим специальными познаниями и навыками в области экспертного исследования.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 85, 86 ГПК РФ, аргументировано, не содержит неясности в ответах на поставленные вопросы, оно принимается судом в качестве нового допустимого доказательства по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции был допрошен эксперт АНО «Бюро судебных экспертиз» ФИО7, которая экспертное заключение и письменные пояснения относительно экспертного заключения поддержала, дополнительно пояснила, что к скрытым недостаткам относила зазоры окна, которые не могли быть установлены при покупке дома. Скрытые недостатки не обязательно могли возникнуть в процессе эксплуатации дома, также они могли возникнуть при усадке дома, а именно: трещины в отмостке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что выявленные в ходе проведенной экспертизы недостатки в техническом состоянии дома имели место быть на момент заключения между сторонами договора купли-продажи, доказательств в подтверждение того, что после заключения договора купли-продажи в жилом доме образовались какие-либо недостатки, которых не имелось по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, истцом в установленном ст. 56 ГПК РФ порядке представлено не было.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о праве истца на взыскание стоимости недостатков, которые не могли быть обнаружены им при покупке жилого дома самостоятельно без специальных познаний заслуживают внимание судебной коллегии.

В пункте 4 статьи 12 Закона о защите прав потребителей установлена презумпция отсутствия у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работ, услуг).

Суждение суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований потребителя в части скрытых недостатков, поскольку разногласий по качеству недвижимости между истцом и ответчиков не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, ошибочны.

Из договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между истцом и ответчиком, не усматривается снижение стоимости жилого дома в связи с имеющимися строительными недостатками, при этом факт наличия в жилом доме недостатков, возникших не по вине истца и до передачи ему товара, подтвержден проведенной по делу повторной экспертизой. Вместе с тем, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что при заключении договора купли-продажи истец был осведомлен об имеющихся недостатках жилого дома и согласился на его приобретение с недостатками. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что заявленные истцом недостатки могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи жилого дома.

Приходя к выводу об отказе во взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта, суд не привел мотивов, по которым были отклонены имеющиеся скрытые недостатки и недостатки, которые не могли быть обнаружены покупателем самостоятельно.

Тот факт, что истец приобрел жилой дом по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое жилой дом имел на момент продажи, не освобождает ответчика от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний и инструментов, что также не учтено судом.

В силу п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Поскольку экспертным заключением установлено, что возникновение скрытых недостатков в виде таких зазоров на окнах, не могли быть установлены при покупке дома, данные недостатки не обязательно могли возникнуть в процессе эксплуатации дома, также они могли возникнуть при усадке дома, а именно: трещины в отмостке, из чего следует, что при покупке дома истец не знал и не мог знать об имеющихся скрытых недостатках, в связи с чем, на ответчика должна быть возложена обязанность по возмещению истцу стоимости устранения скрытых недостатков спорного объекта.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Как предусмотрено п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

При определении суммы, подлежащей взысканию с ответчика, судебная коллегия принимает за основу заключение эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз» <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому стоимость работ по устранению выявленных скрытых недостатков составляет 329 902,30 руб.

Оснований для взыскания в пользу истца стоимости устранения явных строительных недостатков не имеется, поскольку выявленные недостатки не влияют на пригодность жилого дома и возможность его использования для проживания, являются устранимыми и могли быть обнаружены истцом при осмотре дома перед заключением договора купли-продажи. Истец до заключения договора купли-продажи был поставлен в известность о состоянии жилого дома, его осматривал и мог с достаточной долей осмотрительности принять решение о приобретении жилого дома на условиях, согласованных сторонами, и цены, учитывая как состояние жилого дома, с учетом его технических характеристик. При этом на момент приобретения жилого дома замечаний о несоответствии его стоимости качеству истцом высказано не было. Факт заключения договора купли-продажи подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

Оснований для взыскания в пользу истца стоимости устранения недостатков, возникших после передачи спорного объекта в собственность истца у судебной коллегии не имеется, поскольку, согласно заключению эксперта, причиной образования плесени на внутренней стороне наружных ограждающих конструкций З. является нарушение правил монтажа электрического водонагревателя, установленного истцом, в отсутствии вентиляции в подвальном помещении жилого дома из газобетонных блоков, причина образования коррозии конструкция лестницы возникла в результате эксплуатации в переувлажненной среде подвального помещения после установки бойлера в отсутствие воздухообмена (вентиляции), а истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не доказано наличие вины ответчика в образовании данных недостатков.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6499,02 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 ча удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 ча стоимость устранения недостатков в размере 329 902 рубля 30 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 499 рублей 02 копейки.

В удовлетворении требований о взыскании денежных средств в большем размере - отказать.

Председательствующий

Судьи