Решение по делу № 2-1051/2022 от 08.02.2023 - о взыскании коммунальных платежей и аренды жилого помещения, и встречному иску <ФИО> к индивидуальному предпринимателю <ФИО> о признании договора найма жилого помещения расторгнутым, взыскании обеспечительного платежа и неосновательного обогащения, .

Гр.дело №2-23/23

50RS0027-01-2022-001410-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 февраля 2023 года г.Можайск

Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Хлюстова В.В.,

при секретаре Коробовой А.В.,

с участием представителя истца, ФИО1,

представителя ответчика, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о взыскании коммунальных платежей и аренды жилого помещения, и встречному иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора найма жилого помещения расторгнутым, взыскании обеспечительного платежа и неосновательного обогащения, -

установил:

ИП ФИО3 обратился в суд с указанным иском к ФИО4, обосновывая свои требования тем, что на основании заключенного между сторонами 09.03.2021 года договора найма жилого помещения № истец предоставил ответчику для временного проживания принадлежащую ему квартиру <адрес>, а ответчик обязался ежемесячно вносить плату за найм и оплачивать потребленные коммунальные услуги. Между тем, ответчик за период с февраля 2022 года по 24.05.2022 года своих обязательств по внесению платы не исполнял, своими действиями нанес ущерб имуществу истца, на его требования погасить образовавшуюся задолженность и возместить ущерб не реагирует, в связи с чем, истец, ссылаясь на определенную сторонами договорную подсудность, просит суд взыскать с ответчика: просроченную задолженность по оплате коммунальных услуг: - за февраль 2022 года в размере 3 404 руб. 12 коп., - за март 2022 года в размере 3 105 руб. 06 коп., - за апрель 2022 года в размере 2 405 руб. 15 коп., - за период с 01.05.2022г. по 24.05.2022г. в размере 1 453 руб. 27 коп.; задолженность по оплате за пользование жилым помещением: - за март 2022 года в размере 32 000 руб., - за апрель 2022 года в размере 32 000 руб., - за период с 01.05.2022г. по 24.05.2022г. в размере 25 600 руб.; пени за просрочку оплаты коммунальных платежей и пользование жилым помещением за период с 02.03.2022г. по 24.05.2022г. в размере 99 967 руб. 60 коп.; в возмещение ущерба от повреждения имущества 94 680 руб. 68 коп., - а также понесенные расходы по оплате оценочных услуг в размере 10 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 6 246 руб.

Будучи несогласным с первоначальным иском, ответчик, ФИО4, обратился в суд со встречным иском к ИП ФИО3 о признании договора найма жилого помещения расторгнутым, взыскании обеспечительного платежа и неосновательного обогащения, указав, что действительно 9 марта 2021 года между сторонами был заключен договор найма указанного в первоначальном иске жилого помещения, во исполнение условий которого он (Шыш) внес на счет ИП ФИО3 обеспечительный платеж в размере 30 000 руб., а 3 февраля 2022 года в поданном последнему заявлении выразил намерение расторгнуть договор, в чем ему было отказано. По условиям договора для его расторжения по инициативе нанимателя, он должен предупредить об этом наймодателя за 60 календарных дней до даты расторжения договора, вследствие чего, ФИО4 полагает необходимым считать договор расторгнутым по истечении указанного срока со дня подачи им заявления, т.е. с 4 апреля 2022 года. Ссылаясь на невозвращение наймодателем обеспечительного платежа, а также внесенную им оплату за аренду жилого помещения за апрель 2022 года в полном объеме, ФИО4 просит суд признать договор найма жилого помещения № от 09.03.2021 года расторгнутым с 04.04.2022 года и взыскать с ИП ФИО3 неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа в размере 30 000 руб., неосновательное обогащение в виде арендных платежей за период с 04.04.2022г. по 30.04.2022 года в размере 27 733 руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2022г. по 14.06.2022г. в размере 2 248 руб. 43 коп., а также понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 999 руб. 45 коп.

Определением суда от 24.08.2022 года производство по данному делу, в части требований ИП ФИО3 о взыскании с ФИО4 задолженности по оплате коммунальных услуг за февраль и март 2022 года, по оплате за пользование квартирой за март и апрель 2022 года в общем размере 70 509 руб. 18 коп., прекращено, в связи с отказом истца от иска.

Истец, ИП ФИО3, в суд не явился, в адресованном суду ходатайстве просил о рассмотрении данного дела в его отсутствие, его представитель, ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных первоначальных требований, встречный иск не признала.

Ответчик, ФИО4, и его представитель, ФИО2, в судебном заседании уточненные требования ИП ФИО3 не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Суд считает, уточненный первоначальный иск и встречный иск подлежат частичному удовлетворению.

В судебном заседании из пояснений лиц, участвовавших в деле, и материалов дела установлено, что ФИО3, являющемуся индивидуальным предпринимателем, на праве собственности принадлежит многоквартирный дом <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

9 марта 2021 года между ИП ФИО3 (наймодатель) и ФИО4 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения №, по условиям которого первый обязался предоставить второму за плату во временное возмездное пользование для проживания квартиру <адрес>, и находящееся в ней имущество – мебель и бытовую технику, а второй обязался своевременно и в полном объеме оплачивать найм жилого помещения в размере 32 000 рублей в месяц, а также потребленные в квартире коммунальные услуги не позднее 1 числа каждого месяца.

9 марта 2021 года ФИО4 принял от ИП ФИО3 указанную квартиру и находящееся в ней имущество в соответствии с перечнем (приложение № к договору) по акту приема-передачи (приложение № к договору) в исправном состоянии.

3 февраля 2022 года ФИО4 подал ИП ФИО3 заявление о досрочном расторжении договора найма с 09.02.2022 года, сославшись на неиспользование жилого помещения с 1 декабря 2021 года.

Письмом от 9 февраля 2022 года ИП ФИО3 сообщил ФИО4 об отказе в досрочном расторжении договора, указав на необходимость предупреждения об этом наймодателя за 60 дней до предполагаемой даты расторжения.

ИП ФИО3 посредством мессенджера WhatsApp направил ФИО4:

- 24 февраля 2022 года счет № на оплату аренды квартиры за март 2022 года и коммунальных услуг за февраль 2022 года в общем размере 35 404 руб. 12 коп.;

- 21 марта 2022 года требование об оплате коммунальных услуг за февраль и март 2022 года;

- 25 марта 2022 года счет № на оплату аренды квартиры за апрель 2022 года и коммунальных услуг за март 2022 года, а также задолженности по арендной плате за март 2022 года и оплате коммунальных услуг за февраль 2022 года в общем размере 70 509 руб. 18 коп.;

- 26 апреля 2022 года счет № от 25.04.2022г. на оплату аренды квартиры за май 2022 года и коммунальных услуг за апрель 2022 года, а также задолженности по арендной плате за март и апрель 2022 года, и оплате коммунальных услуг за февраль и март 2022 года в общем размере 104 914 руб. 33 коп.;

- 4 и 18 мая 2022 года предложение сдать квартиру с осмотром 24.05.2022 года;

- 24 мая 2022 года уведомление о расторжении договора найма, в связи с нарушением нанимателем условий договора (направленное также посредством почтовой связи).

24 мая 2022 года работниками ИП ФИО3 в отсутствие нанимателя ФИО4, но с участием эксперта ООО «<данные изъяты> был проведен осмотр квартиры <адрес>, при котором были выявлены повреждения находившегося в квартире и принадлежащего истцу имущества – предметов мебели, внутренней отделки и бытовой техники, перечисленные в приложенной к акту дефектной ведомости.

Согласно представленному истцом заключению ООО <данные изъяты>», стоимость восстановительного ремонта имущества, находящегося в квартире истца, переданной в найм ответчику, перечисленного в дефектной ведомости, составляет 95 000 руб.

22 июня 2022 года ФИО4 произвел оплату по счету № от 25.03.2022г. в сумме 70 509 руб. 18 коп., что подтверждается платежным поручением № от 22.06.2022г.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании п.п.1 и 3 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, суд полагает объективно установленным возникновение между сторонами правоотношений по договору найма жилого помещения.

Пунктами 3.1, 3.2 и 3.5 заключенного между сторонами договора найма установлено, что срок найма квартиры и, соответственно, действия договора составляет 11 месяцев, т.е. до 9 февраля 2022 года, а в случае, если ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть договор за 60 календарных дней до истечения срока его действия, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.2 договора найма, он может быть изменен или расторгнут на основании письменного соглашения сторон в любое время. В таких случаях сторона договора, заинтересованная в изменении или расторжении договора, не позднее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты изменения или расторжения договора должна представить другой стороне проект соглашения об изменении или расторжении договора, составленный в письменной форме.

В силу положений п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно абз.2 п.4 ст.421 ГК РФ, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В пункте 4 Постановления от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» Пленум ВАС РФ указал, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Учитывая изложенное, суд полагает объективно установленным согласование сторонами при заключении договора условия о сроке предупреждения нанимателя о его расторжении, составляющем 60 календарных дней.

При таких обстоятельствах, когда ФИО4 в письменном виде 3 февраля 2022 года заявлено ИП ФИО3 о расторжении договора найма, суд полагает необходимым считать заключенный между сторонами договор найма расторгнутым по истечении 60 календарных дней, т.е. с 4 апреля 2022 года, в связи с чем, суд считает встречный иск ответчика в данной части – обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно уточненным расчетам истца, задолженность ответчика за потребленные коммунальные услуги в апреле 2020 года составляет 2 405 руб. 15 руб., за найм жилого помещения за период с 01.05.2022г. по 24.05.2022г. включительно – 25 600 руб. и потребленные в указанный период коммунальные услуги – 1 453 руб. 27 коп., пени за несвоевременное внесение платы за найм и оплату коммунальных услуг за период со 02.03.2022г. по 24.05.2020г. – 270 604 руб. 52 коп., которые (пени) истец счел возможным в добровольном порядке снизить до 99 967 руб. 60 коп.

Между тем, исходя из расторжения договора с 4 апреля 2022 года, задолженность ФИО4 за период с 1 по 4 апреля 2022 года по оплате коммунальных услуг составляет 320 руб. 69 коп. (из расчета: 2405,15р. : 30дн. х 4дн. = 320 руб. 69 коп.);

В связи с нарушением установленного договором срока оплаты найма квартиры и коммунальных услуг за март 2022 года пени (договорная неустойка)

за период с 02.03.2022г. по 25.03.2022г. (24 дня) составляют 15 719 руб. 43 коп. (из расчета: 32000р. х 5% х 24дн. = 38400р.; 3404,12р. х 5% х 24дн. = 4084,94р.; Итого: 42484,94р. х 37% = 15 719 руб. 43 коп.).

Между тем, размер пени суд полагает несоответствующим требованиям разумности и соразмерности последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, учитывая положения ст.333 ГК РФ суд считает необходимым снизить его до 5 000 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, согласно выводам которой, в занимаемой ответчиком квартире выявлен ряд повреждений, отраженных в локальном сметном расчете, стоимость восстановительного ремонта которых по состоянию на 4 апреля 2022 года составляет 46 506 руб. 73 коп., а стоимость уборки квартиры на ту же дату – 8 774 руб. 40 коп. Также экспертами установлена экономическая целесообразность устранения повреждений находящегося в квартире имущества, поскольку для устранения повреждений, образованных на табуретках и на шкафах достаточно произвести реставрационные работы по устранению сколов и царапин, стоимость которых значительно ниже стоимости данного имущества с учетом его износа.

В силу положений п.п.1 и 2 ст.1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, подтверждающие стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений в квартире <адрес> после проживания в ней ответчика, суд принимает за более достоверную стоимость, указанную в заключении проведенной по данному делу судебной экспертизы, т.к. она была назначена и проведена в установленном законом порядке, проводившие ее эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеют необходимые квалификацию и стаж экспертной работы, что не вызывает у суда сомнений в их компетенции.

Доказательств причинения вреда не по его вине, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, суд полагает объективно установленным причинение ответчиком истцу материального ущерба от повреждения имущества в общем размере 55 281 руб. 13 коп. (из расчета: 46506,73р. + 8774,40р. = 55 281 руб. 13 коп.).

Пунктом 7.1 заключенного между сторонами договора установлено, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору наниматель выплачивает наймодателю в качестве задатка денежную сумму в размере 30 000 рублей в счет причитающихся с нанимателя по договору платежей, указанных в пункте 7.2 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет наймодателя в течение 3 дней с даты подписания договора. Внесенный задаток не является авансом в счет платы по договору.

В соответствии с п.7.2 договора, задатком, в частности, обеспечивается исполнение обязательств нанимателя по возмещению причиненного вреда движимому и недвижимому имуществу наймодателя.

Представитель истца, ФИО1, в судебном заседании подтвердила внесение ФИО4 задатка в соответствии с условиями договора, который последнему не возвращен.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым зачесть данные денежные средства (30000 руб.) в счет возмещения причиненного истцу ущерба.

Учитывая изложенное, суд считает требование истца, в части взыскания с ответчика в возмещение ущерба, причиненного повреждением имущества, 25 281 руб. 13 коп. (из расчета: 55281,13р. – 30000р. = 21 281 руб. 13 коп.), – законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Одновременно, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в возмещение ущерба в большем размере.

Кроме того, и доводы ответчика о необоснованном удержании истцом задатка в размере 30 000 руб., что, по его мнению, образует неосновательное обогащение на стороне истца, суд полагает несостоятельными, в связи с чем, считает встречный иск ФИО4, в части взыскания с ИП ФИО3 неосновательного обогащения в размере 30 000 руб., – необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Между тем, принимая во внимание внесение ФИО4 оплаты за найм жилого помещения за апрель 2022 года в полном размере (32000 руб.), тогда как расторжение договора имело место 4 апреля 2022 года, суд считает встречное требование ФИО4 о взыскании с ИП ФИО3 переплаты за апрель в размере 27 733 руб. 33 коп. (из расчета: [32000р. : 30дн.] х 26дн. = 1066,67р. х 26дн. = 27 733 руб. 42 коп.), с учетом положений ч.3 ст.196 ГПК РФ, - законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Одновременно, принимая во внимание правомерное удержание истцом внесенного ответчиком задатка до определения размера причиненного вреда имуществу, а также непредставление ответчиком доказательств истребования у истца переплаты арендного платежа за апрель 2022 года, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного требования ФИО4 о взыскании с ИП ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2022г. по 22.07.2022г. в размере 2 248 руб. 43 коп.

Учитывая же положения ч.1 ст.98 ГПК РФ, согласно которым стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований, суд считает необходимым возместить истцу за счет ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 624 руб. 60 коп., а ответчику за счет истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 919 руб. 75 коп.

Принимая же во внимание опровержение выводов представленного истцом заключения специалиста выводами проведенной по делу судебной экспертизы, суд не усматривает оснований для возмещения истцу за счет ответчика понесенных расходов по оплате оценочных услуг в размере 10 000 руб.

При таких обстоятельствах, когда суд пришел к выводу о частичной обоснованности как первоначального, так и встречного исков, суд полагает возможным произвести зачет взаимных требований сторон и окончательно определить к взысканию с ФИО4 в пользу ИП ФИО3 денежные средства в сумме 3 573 руб. 34 коп.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, -

решил:

уточненный иск ИП ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2022г. по 04.04.2022г. в размере 320 руб. 69 коп., пени за нарушение сроков оплаты по договору за период с 02.03.2022г. по 25.03.2022г. в размере 5 000 руб., в возмещение ущерба, причиненного имуществу, 25 281 руб. 13 коп., а также понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 624 руб. 60 коп., а всего: 31 226 (тридцать одну тысячу двести двадцать шесть) рублей 42 коп.

Индивидуальному предпринимателю ФИО3 в удовлетворении остальной части уточненных исковых требований, а именно: во взыскании с ФИО4: задолженности по оплате коммунальных услуг: - за апрель 2022 года в размере 2 084 руб. 36 коп., - за период с 01.05.2022г. по 24.05.2022г. в размере 1 453 руб. 27 коп.; задолженности по оплате за пользование жилым помещением за период с 01.05.2022г. по 24.05.2022г. в размере 25 600 руб.; пени за просрочку оплаты коммунальных платежей и пользование жилым помещением за период с 02.03.2022г. по 24.05.2022г. в размере 94 967 руб. 60 коп.; ущерба от повреждения имущества в размере 69 686 руб. 47 коп.; расходов по оплате оценочных услуг в размере 10 000 руб.; а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 621 руб. 40 коп., - отказать.

Встречный иск ФИО4 – удовлетворить частично.

Признать договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО4, расторгнутым с 4 апреля 2022 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 <данные изъяты> в пользу ФИО4 неосновательное обогащение в виде произведенной оплаты за жилое помещение за период с 05.04.2022г. по 30.04.2022г. в размере 27 733 руб. 33 коп., а также понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 919 руб. 75 коп., а всего: 27 653 (двадцать восемь тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля 08 коп.

ФИО4 в удовлетворении остальной части встречного иска, а именно: во взыскании с ИП ФИО3 неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа в размере 30 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2022г. по 14.06.2022г. в размере 2 248 руб. 43 коп., а также понесенных расходов по уплате государственной пошлины в размере 1 079 руб. 70 коп., - отказать.

Произвести зачет взаимных требований индивидуального предпринимателя ФИО3 и ФИО4 и окончательно определить к взысканию с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 денежные средства в сумме 3 573 (трех тысяч пятисот семидесяти трех) рублей 34 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись В.В. Хлюстов

Копия верна: судья____________

Решение в законную силу не вступило.