Решение по делу № 2-2650/2025 от 07.10.2025 - о возложении обязанности по освобождению самовольно занятого общего имущества многоквартирного дома и приведению общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Дело № 2-2650/2025

86RS0007-01-2025-003584-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года город Нефтеюганск

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Ахметовой Э.В.

при помощнике ФИО1

с участием представителя истца ФИО2

представителя ответчиков ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО УК "СибСпецСтрой" к ФИО4, ФИО5 о возложении обязанности по освобождению самовольно занятого общего имущества многоквартирного дома и приведению общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "СибСпецСтрой" обратилось в суд с иском к ФИО4, в котором просит его собственными силами и за счет собственных средств:

- произвести демонтаж неправомерно обустроенного запирающего устройства (двери) на (адрес).

- привести в первоначальное состояние общее имущество собственников многоквартирного (адрес),

- освободить от личных вещей общее имущество многоквартирного дома на (адрес)

- возместить судебные расходы истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела неимущественного характера в размере 20000 рублей 00 коп.

Требования мотивированы тем, что Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «СибСпецСтрой» (истец) является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по (адрес). Указывает, что права собственников помещений многоквартирного жилого дома по (адрес) (далее — МКД) нарушены ответчиком ФИО4, проживающего в квартире №, путем неправомерного обустройства (возведения) запирающего устройства (двери) (адрес) и как следствие получения в личное владение и пользование части общего имущества, в котором расположена инженерная сеть.

Решения о предоставлении ответчику под строительство (реконструкцию) общего имущества многоквартирного дома и части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, общее собрание собственников помещений не принимало. Фактически ответчиком незаконно, без согласия всех собственников МКД, уменьшил размер общего имущества в доме.

До рассмотрения дела по существу по ходатайству представителя истца в качестве соответчика по иску привлечен собственник квартиры № в указанном доме, ФИО5, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчиков – супруги ответчиков, ФИО6, ФИО7.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживает, суду пояснила, что ответчики ФИО4 и его сосед ФИО5 установили дверь на 9 этаже, закрыв доступ не только к дверям их квартир, но и к инженерной сети – ливневой канализации. Данная инженерная сеть подлежит сезонному осмотру, очистке при закупоривании, однако доступ к ней отсутствует. Кроме того, от ответчиков поступила заявка на замену лампочки на этаже, но электрик не смог попасть на площадку и заменить лампочку, дверь не открыли. На 9 этаже отсутствует дверь лифта, стена заложена, за ней лифтовая шахта. Ответчики отгородили две площадки, поставив дверь по времени еще до принятия данного дома в управление истца. Об этом им стало известно от самих ответчиков. Считает, что ответчики также ограничили к местам общего пользования и во время проведения текущего ремонта в подъезде. Также просит обратить внимание, что ответчики разместили в месте общего пользования шкафчик для обуви, зеркало, скамейку, что нарушает противопожарные требования. Полагает, что ответчики обязаны привести в первоначальное состояние часть подъезда, снять обои со стен, покрасить стены. Полагает, что снятие с двери замка не свидетельствует об отсутствии доступа к местам общего пользования, поскольку запирающим устройством является сама дверь. Просит обратить внимание, что по проекту МКД дверь, в указанном проеме отсутствует. Не отрицает, что в январе 2025 года протекала кровля в квартире ответчика ФИО8, в результате чего судебным решением с истца взыскана сумма ущерба. Проблемы с доступом к инженерной сети возникли в 2025 году, по заявкам ответчиков, было невозможно поменять осветительные приборы и провести осмотр ливневой канализации.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались посредством телефонограмм, согласно заявлениям просят рассмотреть дело в их отсутствии, как и третьи лица ФИО6, ФИО7 Согласно письменным возражениям ФИО4 указывает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом в связи с предвзятым отношением, поскольку в судебном порядке он взыскал с УК денежные суммы по Закону «О защите прав потребителей». Согласно письменным пояснениям ответчика ФИО5 также указано на установку данной двери в 1995 году управляющей компанией, по их с соседом жалобами на то, что посторонние лица мусорят в подъезде на 9 этаже.

Представитель ответчиков адвокат А.В., действующий на основании ордеров, в судебном заседании с иском не согласился. Полагает, что со стороны истца не представлены доказательства, что именно ответчики установили данную дверь. Утверждает, что из пояснений ответчиков установлено, что дверь была установлена ОАО ЖЭУ. Считает, что со стороны истца нарушен порядок обращения в суд, поскольку на общем собрании собственников МКД данный вопрос не выносился на обсуждение. Истец не уполномочен собственниками МКД в судебном порядке заявлять требование о демонтаже двери, которая является общим имуществом. Считает необоснованным возложение расходов по приведению общего имущества в надлежащее состояние на одного собственника, когда такие расходы по содержанию распределяются пропорционально между всеми собственниками МКД. Просит отнестись критически к поэтажному плану, поскольку он не соответствует фактическому проекту дома, учитывая, что на 9 этаже шахты лифта нет, дверь лифта отсутствует. Полагает, что права других собственников не нарушены, поскольку указанная дверь создает дополнительный тамбур для двух квартир с согласия других собственников. По всему подъезду, граждане в различные периоды устанавливали двери аналогичного характера с присоединением части общего имущества к квартирам, но в данном случае не ограничен доступ к инженерной сети, замок отсутствует. В подъезде мусорный трубопровод не используется, в связи с чем граждане также отгородили эти площади от лестничной площадки, однако к других собственникам аналогичные иски не заявлялись.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.ч. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определена компетенция общего собрания, в том числе указано, что общее собрание принимает решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Судом установлено, что жилой дом (адрес) находится в управлении и на обслуживании ООО «СибСпецСтрой», что подтверждается протоколом общего собрания № от 10.08.2019.

Согласно копиям паспортов ответчиков ФИО4 (дата) г.р. зарегистрирован и проживает в квартире № указанного МКД с 01.08.1995, в том числе является единоличным собственником указанной квартиры, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Состоит в браке с ФИО6, которая также проживает в указанной квартире, что подтверждается актом о фактическом проживании.

Соседом ФИО4 является ФИО9 (дата) г.р., который также с 1995 года проживает и зарегистрирован в квартире № указанного МКД. ФИО9 является единоличным собственников указанной квартиры, что подтверждается сведениями БУ ХМАО «Центр имущественных отношений» о зарегистрированном праве собственности на основании регистрационного удостоверения (л.д. 72). ФИО9 также проживает в квартире № с супругой ФИО7

Полномочия управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ).

31.06.2025 управляющей компанией ООО «СибСпецСтрой» при осмотре квартиры № в указанном МКД, установлено, что на лестничной площадке установлена металлическая дверь, отделяющая квартиры №. Таким образом, в личное владение и пользование собственников квартир № и № выделана часть общего имущества, в котором расположена инженерная сеть – ливневая канализация (л.д. 49), проходящая вертикально через все этажи 9 этажного дома, в подъезде №, что подтверждается как фотоматериалом, предоставленным со стороны истца, так и видеоматериалами предоставленными со стороны ответчиков.

Судом также в результате исследования фото и видеоматериалов установлено, что после подачи иска в суд, с указанной металлической двери снят замок, в результате чего с (дата) дверь не закрывается на замок.

Суд не принимает во внимание письменные пояснения ответчиков о том, что обустройство указанной двери на 9 этаже произвела ранее действующая управляющая компания, поскольку данные пояснения составлены адвокатом, при этом они противоречат первоначальным устным пояснениям при извещении ответчика ФИО9 29.09.2025 в судебном заседании посредством телефонограммы. ФИО9 посредством громкой связи при использовании аудиопротоколирования пояснил, что указанную дверь установил он с соседом с согласия управляющей компании, поскольку на 9 этаже собирались посторонние лица и мусорили.

В силу п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Разрешая требования истца, суд учитывает, что согласно поэтажному проекту указанного МКЖ, на 9 этаже справа проем не предусматривает наличие двери (л.д. 47), проект предусматривает лишь дверь у тамбура в (адрес) № со стеной длиной 2,10 м. Помещение, предназначенное для входа в лифт площадью 2,06м х 1,95м. должно находится в общем доступе жильцов дома. Вместе с тем, на 9 этаж 1 подъезда указанного МКД лифт не поднимается, лифтовая дверь на 9 этаже отсутствует, что не отражено в проекте.

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственники квартир № и № самостоятельно при отсутствии согласия всех собственников оборудовали металлическую дверь на лестничной площадке справа от лестницы, присоединив к тамбуру помещение 2,06м х1,95м, когда в указанном помещении расположена ливневая канализация.

Статья 36 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации также включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогичная норма содержится в подпункте "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила).

Пунктом 5 Правил закреплено, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Из приведенных правовых норм следует, что внутридомовые инженерные системы водоотведения (ливневая канализация) включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Со стороны ответчиков не представлены доказательства получения такого разрешения на уменьшение площади мест общего пользования всех собственников МКД и их согласия (решение общего собрания собственников (МКД) на установку указанной двери на 9 этаже справа в нарушение проектной документации и ограничивая доступа к ливневой канализации.

В определении от 28 сентября 2021 г. № 1880-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что, учитывая социальную значимость жилых помещений, собственники обязаны принимать меры по обеспечению их сохранности и не совершать действий, приводящих к нарушению вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации баланса прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при реализации их правомочий, в частности, по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Нарушение указанных обязанностей, в том числе и самовольные переустройство и (или) перепланировка, являются правонарушениями, влекущими соответствующую санкцию.

В силу подпункта 21 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" система инженерно-технического обеспечения представляет собой одну из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. Параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.

Доводы стороны ответчиков о том, что в настоящее время отсутствует ограничение доступа к ливневой канализации, расположенной в помещении площадью 2,06м х 1,95м на 9 этаже, поскольку с двери снят замок, суд признает не состоятельными, поскольку при наличии установленной металлической двери данная мера реагирования ответчиков на претензию управляющей компании носит временный характер и является временным способом защиты ответчиков от гражданской ответственности, поэтому не является способом восстановления права истца на доступ к стояку ливневой канализации и на ежегодное обслуживание инженерной сети МКД.

Учитывая изложенное, суд признает не состоятельными доводы стороны ответчиков о том, что истцом нарушен порядок обращения в суд, и он не обладает полномочиями на обращение с данным иском в суд. Данные доводы представителя ответчика основаны на ошибочном толковании норм жилищного и процессуального законодательства, которое не закрепляет обязательный досудебный порядок обращения в суд (по мнению стороны ответчика, на основании решения общего собрания собственников МКД).

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм, суд приходит к выводу о том, что истец ООО «Сибспецстрой" правомочен заявлять исковые требования об обеспечении доступа к общему имуществу МКД, поскольку инженерная сеть является объектом обслуживания управляющей компании, надлежащее содержание ливневой канализации свидетельствует о надлежащем качестве оказанных коммунальных услуг.

Суд также отмечает, что в судебном заседании из представленных фото и видео материалов установлено, что первоначальным состоянием лестничной площадки является отрытый доступ на межквартирную лестничную площадку 9 этажа, на примере 8 этажа указанного подъезда №1 (л.д. 50), что соответствует проекту 9 этажа.

Таким образом, требование управляющей компании (истца) о понуждении ответчиков произвести демонтаж неправомерно обустроенного запирающего устройства (двери) на 9 этаже, подъезда №, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 34 Федерального закона от 21.12.1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности") установлена обязанность граждан соблюдать требования пожарной безопасности.

В соответствии с пп. "б" п. 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 года № 1479, при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается размещать (устанавливать) на путях эвакуации и эвакуационных выходах (в том числе в проходах, коридорах, тамбурах, на галереях, в лифтовых холлах, на лестничных площадках, маршах лестниц, в дверных проемах, на эвакуационных люках) различные изделия, оборудование, отходы, мусор и другие предметы, препятствующие безопасной эвакуации, а также блокировать двери эвакуационных выходов.

Согласно пп. "ж" п. 16 указанных Правил на объектах защиты запрещается размещать мебель, оборудование и другие предметы на путях эвакуации, у дверей эвакуационных выходов. На объектах защиты запрещается устраивать на лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель, оборудование и другие горючие материалы (пп. "к" п. 16 Правил).

Учитывая указанные противопожарные требования и принимая во внимание, что ответчики в месте общего пользования установили мебель в виде деревянной тумбочки, скамейки, зеркала, то суд также обязывает ответчиков освободить указанное помещения от личных вещей в виде мебели.

При этом суд не усматривает со стороны истца злоупотребление правом (осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, ст. 10 ГК РФ) в связи с предвзятым отношением, принимая во внимание, что согласно решению Нефтеюганского районного суда по делу 2-1948/2026 от 03.06.2025, управляющая компания убытки возместила в добровольном порядке.

Суд также не принимает во внимание доводы стороны ответчиков о том, что иными соседями также установлены двери, с занятием мест общего пользования в подъезде, поскольку указанные обстоятельства правового значения для разрешения данного спора не имеют. В данном случае юридически значимым обстоятельством является наличие ограничения доступа к инженерной сети, являющимся общим имуществом МКД и подлежащего обслуживанию УК.

Разрешая требования истца о приведении общего имущества в первоначальное положение, суд, учитывая уточнения указанного требования, изложенных представителем истца в судебном заседании, о том, что ответчики обязаны провести в указанном помещении площадью 2,06м х 1,95м на 9 этаже текущий ремонт в виде замены отделки стен, демонтировав покрытие из обоев на окрашивание стен, суд приходит к выводу, что отделка стен в указанном помещении общего пользования на 9 этаже в виде обоев не причиняет ущерб общему имуществу МКД и не препятствует управляющей компании обслуживать как прибор освещения на данной межквартирной лестничной площадке, так и инженерную сеть в виде стояка ливневой канализации. В указанной части, принимая во внимание отсутствие нарушения прав истца и возраст ответчиков (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), суд отказывает истцу в иске.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку истец, являясь юридическим лицом при подаче иска неимущественного характера, содержащего производные требования, уплатил госпошлину в размере 20 000руб., то с ответчиков надлежит взыскать в возмещение расходов истца, чьи требования удовлетворены, указанную сумму в равных долях, принимая во внимание, что в данном случае суд установил равную обязанность ответчиков устранить допущенные нарушения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56,98,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО УК "СибСпецСтрой" к ФИО4, ФИО5 удовлетворить частично.

Обязать ФИО4 (паспорт №), ФИО5 (паспорт №) произвести демонтаж неправомерно обустроенной двери на (адрес), а также освободить от личных вещей общее имущество многоквартирного дома на том же (адрес) расположенного в многоквартирном доме (адрес).

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО4 (паспорт №), ФИО5 (паспорт №) в пользу ООО УК "СибСпецСтрой" в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 20 000 рублей 00 коп., в равных долях.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с подачей апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

Председательствующий Э.В. Ахметова