УИД: 50RS0№-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Пак Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3145/25 по исковому заявлению ФИО2 к Королевскому ГОСП ГУФССП России по Московской области, ФИО3 об оспаривании результатов оценки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Королевскому ГОСП ГУФССП России по Московской области, в котором просит признать недостоверным отчет об оценке нежилого помещения: кадастровый №, общая площадь 471,6 кв.м., этаж подвальный, находящегося адресу: <адрес>, <адрес>; установить рыночную стоимость нежилого помещения: кадастровый №, общая площадь 471,6 кв.м., этаж подвальный, находящееся по адресу: <адрес> в размере оценки, произведенной в процессе рассмотрения дела № от ДД.ММ.ГГГГ

К участию в деле в качестве 3-го лица была привлечена ФИО5

В судебном заседании ФИО1 истца поддержала заявленные исковые требования.

ФИО1 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о слушании дела были извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого Федерального закона.

В соответствии с п.п.1,8 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как установлено судом, и следует из материалов дела решением Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № были удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО3 об обращении взыскания на недвижимое имущество.

Суд

постановил:

«Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 471,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов с определением начальной цены продажи предмета залога судебным приставом-исполнителем в порядке ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве»».

На основании указанного решения суда в Королевском ГОСП ГУФССП по Московской области было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ

В рамках указанного судебного производства судебным приставом-исполнителем было организовано проведение оценки заложенного имущества.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки – отчета от ДД.ММ.ГГГГ №/прав составленного ООО «МОК «АРКОН», по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представляющего собой нежилое встроенное помещение, находящееся по адресу - <адрес>, кадастровый №, площадь объекта: 471,6 кв.м. принадлежащее на праве собственности ФИО3, в размере 40580000 руб.

Не согласившись с данной оценкой взыскатель ФИО2 оспаривает результаты оценки в суде.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае такие обстоятельства установлены, поскольку оценка произведена судебным приставом-исполнителем во исполнение приведенного решения суда, при этом произведённая оценка имущества на которое подлежит обращение взыскания в пользу истца, может существенно повлиять на права взыскателя в случае ее недостоверности.

В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При рассмотрении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество в рамках гражданского дела № судом была назначена судебная экспертиза по оценке спорного имущества, и установлена рыночная стоимость.

Так в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд

установил:

«Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость заложенного имущества составляет 21933007 руб., то есть достаточна для обеспечения исполнения нарушенного обязательства. Заключение эксперта составлено с соблюдением требований действующего законодательства, дано экспертом, чья квалификация подтверждена представленными документами, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является научно обоснованным, выводы изложены в понятной непротиворечивой форме. Эксперт в судебном заседании свои выводы поддержал. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется».

Согласно п.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, несмотря на то, что выводы о рыночной стоимости и начальной продажной цене имущества не были отражены в резолютивной части решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, как того требуют приведенные положения п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", данные обстоятельства были установлены судом на основании принятого им экспертного заключения.

Данные обстоятельства являются обязательными для суда при рассмотрении возникшего спора об оценке недвижимого имущества на которое обращено взыскание.

При этом, выводы Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/прав составленного ООО «МОК «АРКОН», существенно отличаются от заключения судебной экспертизы, принятой ранее судом в качестве допустимого доказательства стоимости недвижимого имущества.

В этой связи, суд также принимает во внимание и соглашается с выводами Заключения (Рецензии) ООО «Свисс Аппрейзал энд Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ по итогам проверки Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/прав составленного ООО «МОК «АРКОН», согласно которого Отчет об оценке не соответствует принципам и требованиям, предъявляемым к доказательствам, а именно: (принципу) достоверности; (принципу) полноты исследования; (требованию) идентификации объекта исследования. Отчет об оценке в целом не соответствует требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-ФЭ от ДД.ММ.ГГГГ, федеральным стандартам оценки (ФСО I-VI. 7). обязательным к применению субъектами оценочной деятельности. В Отчете об оценке имеются критические методологические ошибки, которые повлияли на итоговый результат стоимости объекта оценки и не позволяют считать вывод о рыночной стоимости объекта оценки корректным и обоснованным. Отчет об оценке не содержит доказательной базы, подтверждающей рыночную стоимость объекта оценки как в части отсутствия полной исходной информации, так и в части искажения методологии оценки при расчете стоимости сравнительным подходом, данный факт, значительно влияет на итоговый результат стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать недействительными результаты оценки (отчета) от ДД.ММ.ГГГГ №/прав составленного ООО «МОК «АРКОН», по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представляющего собой нежилое встроенное помещение, находящееся по адресу - <адрес>, кадастровый №, площадь объекта: 471,6 кв.м. принадлежащее на праве собственности ФИО3, в размере 40580000 руб.

Также суд считает необходимым указать надлежащую оценку имущества должника ФИО3 – нежилого встроенного помещения, находящегося по адресу - <адрес>, кадастровый №, площадь объекта: 471,6 кв.м, согласно заключению судебной экспертизы по делу№, и которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, в размере 21933007 руб., в соответствии с которой начальная продажная стоимость заложенного имущества составит 17546405,6 руб. (21933007 руб. х 80%).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Королевскому ГОСП ГУФССП России по Московской области, ФИО3 – удовлетворить.

Признать недействительными результаты оценки (отчета) от ДД.ММ.ГГГГ №/прав составленного ООО «МОК «АРКОН», по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представляющего собой нежилое встроенное помещение, находящееся по адресу - <адрес>, кадастровый №, площадь объекта: 471,6 кв.м. принадлежащее на праве собственности ФИО3, в размере 40580000 руб.

Указать надлежащую оценку имущества должника ФИО3 – нежилого встроенного помещения, находящегося по адресу - <адрес>, кадастровый №, площадь объекта: 471,6 кв.м, согласно заключению судебной экспертизы по делу№, и которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, в размере 21933007 руб., в соответствии с которой начальная продажная стоимость заложенного имущества составит 17546405 руб. 60 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме 30.09.2025 г.