Решение по делу № 2-2897/2023 от 25.07.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН записей о праве собственности на земельный участок и жилой дом, истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения.

07RS0001-02-2023-001785-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе:

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Белове В.С.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по доверенности № от 04.04.2023 года, со сроком полномочий на один год ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности № от 11.04.2023 года, со сроком полномочий на три года и по ордеру № от 11.04.2023 года адвоката Даутоковой Б.С.,

третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2897/2023 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН записей о праве собственности на земельный участок и жилой дом, истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, исключении из ЕГРН записей о праве собственности на земельный участок и жилой дом, истребовании земельного участка и жилого дома из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что 19.09.2022 года между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО3 обязался продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В этот же день был составлен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продал земельный участок, кадастровый № и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, а ФИО1 купил указанные объекты недвижимости.

Объекты недвижимости по соглашению сторон были оценены в 8 000 000 рублей, из которых 4 500 000 рублей переданы в качестве задатка, а оставшаяся сумма в размере 3 500 000 рублей, была передана ФИО3 30.09.2022 года.

После получения всей суммы, ФИО3 начал всячески оттягивать оформление перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, каждый раз придумывая новые причины.

В настоящее время ФИО1 стало известно, что спорное имущество находится во владении ФИО5

ФИО3 продал принадлежащее ФИО1 по условиям договора от 19.09.2022 года недвижимое имущество ФИО5, который оформил права собственности.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента его совершения.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

На основании изложенного, с учетом уточнений заявленных требований, истец просит суд:

Признать договор купли-продажи земельного участка, кадастровый № и жилого дома, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 23.12.2022 года между ФИО3 и ФИО5 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Исключить из ЕГРН записи об учете и государственной регистрации прав на земельный участок, кадастровый № и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, за ФИО5.

Истребовать из незаконного владения ФИО5 земельный участок, кадастровый № и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> и возвратить указанное имущество ФИО1.

Признать право собственности на земельный участок, кадастровый № и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> за ФИО1.

Протокольным определением Нальчикского городского суда КБР от 23.05.2023 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, была привлечена ФИО6.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске. Суду дополнительно пояснили, что о продаже ФИО3 спорного недвижимого имущества ФИО1 сообщил его знакомый ФИО7. Осмотрев имущество и договорившись с ФИО3 об условиях договора, в нотариальной палате 19.09.2022 года был заключен договора купли-продажи недвижимого имущества. О том, что общая площадь жилого дома не соответствует его действительной, ФИО1 было известно при заключении договора, так как при осмотре дома им было установлено это несоответствие. Других домов на территории домовладения ФИО3 не было. Именно поэтому на договоре купли-продажи ФИО3 была сделана запись о том, что недоплаченную сумму в размере 3200000 рублей по договору он получил, согласен получить оставшуюся сумму в размере 300000 рублей при предъявлении им зарегистрированных документов на жилой дом, площадью 180,4 кв.м., но не позднее 10.10.2022 года. Вместе с тем, после заключения договора ФИО3 неоднократно просил разрешения пожить в доме, пока он не найдет себе другое жилье. До февраля 2023 года с его согласия ФИО3 жил в доме. В феврале 2023 года ФИО3 освободил дом и передал ему ключи от дома. Он привозил строителей, которые осматривали дом, поскольку он хотел делать ремонт. В марте 2023 года, когда он привез второй раз строителей, он не смог попасть в дом, поскольку были поменяны замки от ворот и дома. ФИО3 пояснил ему, что ФИО5 под угрозами забрал дом за долги. В апреле 2023 года он запросил выписку из ЕГРН, и ему сало известно, что еще в декабре 2022 года дом и земельный участок оформлены на ФИО5. Эти обстоятельства ФИО3 от него скрыл. Он поехал к ФИО5, который пояснил, что он купил дом у ФИО8

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признал и пояснил, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, он полностью рассчитался с ним за дом и земельный участок, ему были переданы комплекты ключей от дома. На момент продажи ФИО1 жилого дома, его площадь по документам составляла 64,2 кв.м.. Вместе с тем, общая площадь жилого дома на момент продажи ФИО1 составляла 180,4 кв.м.. Еще в 2006-2007 гг. он провел реконструкцию старого дома, снес саманный дом, а кухню, которая являлась часть дома оставил. К кухне пристроил новый дом с мансардой. Примерно с 2012 года общая площадь дома составляет 180,4 кв.м.. Других домов на территории домовладения нет. При заключении договора купли-продажи с ФИО1 нотариус сказала, что необходимо привести документы на жилой дом в порядок и оформить договор с правильной площадью жилого дома. С 2021 года он должен был ФИО5 деньги в сумме около 3600000 рублей. В конце декабря 2022 года ФИО5 сказал ему, что срочно нужно вернуть долг. Он сказал ФИО5, что денег у него нет. ФИО9 сказал, чтобы он оформил свой дом на него, а когда вернет деньги, ФИО5 переоформит дом обратно. Он сказал ФИО5, что дом продан и будет зарегистрирован на ФИО1. В 20-х числах декабря 2022 года ФИО5 вывез его в Лечинкайский карьер, начал угрожать расправой с его детьми и женой, приставлял нож к горлу. Он боялся и об угрозах ФИО5 никуда не сообщил. Затем ФИО5 вынудил его получить у нотариуса дубликат согласия супруги на продажу дома, который он получал при продаже дома ФИО1. 25.12.2022 года он оформил дом на ФИО5. Условия договора были составлены ФИО5, он просто подписал договор купли-продажи. Никаких денег по договору купли-продажи дома, заключенному с ФИО5, он не получал. После этого он просил ФИО5, чтобы он вернул дом, он сказал, что только после возврата долга. С предоставлением ФИО1 документов на дом с действительной площадью он намеренно тянул, так как хотел найти деньги и рассчитаться с ФИО5. Объяснения, которые давал следователю, подтверждает.

Ответчик ФИО5, будучи надлежащим образом извещен о времен и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

Представитель ответчика ФИО5 по ордеру и по доверенности адвокат Даутокова Б.С. в судебном заседании заявленные требования не признала, просила отказать в иске за необоснованностью. Суду пояснила, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества ФИО5 заключил с ФИО3 в порядке, установленном законом. Цена в договоре купли-продажи была указана по просьбе ФИО3, чтобы налог был меньше. В договоре, заключенном между ФИО1 и ФИО3 указана неверная площадь жилого дома и его кадастровый номер, в связи с чем указанный договор является ничтожным, он заключен в отношении несуществующего объекта недвижимости. Нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска. Суду пояснила, что летом 2022 года она выдала нотариальное согласие своему мужу ФИО3 на продажу дома. Согласие она выдала на продажу дома именно ФИО1 Зауру, ему и были отданы оба комплекта ключей от дома. До декабря 2022 года они проживали в доме. В декабре 2022 года муж пошел на работу, а после работы пришел весь грязный и в песке, хотя никогда ранее он в таком виде не был. Муж пояснил, что ФИО5 вывез его в карьер и угрожал убийством детей и супруги. ФИО3 был нервно потрясен. Она сказала ему, чтобы он заявил в полицию, но муж не стал этого делать. Она крайне была возмущена этим бандитизмом. С февраля 2023 года она совместно с ФИО3 не проживает. Также пояснила, что после покупки спорного дома, они снесли саманную часть дома, оставив кухню, пристроили к ней новый дом с мансардой. Других домов на территории домовладения нет, и не было.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО5

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Установленное в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи жилого дома не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться его государственной регистрацией.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.02.2022 года между ФИО10 (займодавец/залогодержатель) и ФИО3 (заемщик/залогодатель) был заключен договор залога №, по которому ФИО3 передал в залог ФИО10 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа № от 28.02.2022 года на сумму 1400000 рублей, принадлежащие ему жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Договор залога был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 01.03.2022 года, срок действия обременения с 01.03.2022 года на 60 месяцев.

15.07.2022 года ФИО6 выдала своему супругу ФИО3 нотариально удостоверенное согласие на отчуждение, на условиях и по его усмотрению, за цену по его усмотрению, нажитого в период брака имущества, состоящего из земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

19.09.2022 года между ФИО3 (продавец), ФИО1 (покупатель) и ФИО10 был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор, согласно п. 1.1. которого, ФИО3 обязуется продать ФИО1 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок и расположенный на нем жилой дом №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п. п. 1.2., 1.4. договора, предметом договора являются земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый № и жилой дом, обшей площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.6. договора, ФИО3 обязуется заключить с ФИО1 договор купли-продажи указанных земельного участка и жилого дома по цене 8000000 рублей.

Срок передачи на регистрацию основного договора сторонами определяется не позднее 01.10.2022 года (п. 1.8. предварительного договора).

Условия заключения договора сторонами определяются в следующем порядке, из указанной продажной цены объектов недвижимости ФИО1 передает ФИО3 в виде задатка 4 500000 рублей, из которых: 1400000 рублей переданы ранее по расписке; 3 100000 рублей непосредственно в момент заключения предварительного договора, из которых ФИО10 получила 1400000 рублей, а ФИО3 получил оставшуюся сумму в размере 1700000 рублей (п. 1.9. предварительного договора).

При этом ФИО10 подтверждает, что после получения денежных средств, обязательства, принятые по договору залога № от 28.02.2022 года выполнены полностью. Претензий к ФИО3 не имеет и берет на себя обязательство снять обременение в виде залога указанных объектов недвижимости не позднее 20.09.2022 года (п. 1.10. предварительного договора).

19.09.2022 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого, продавец продал и в связи с этим передает, а покупатель купил и в связи с этим принимает в собственность объекты недвижимости, включающие в себя земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п. п. 2, 3 договора, предметом договора являются земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый № и жилой дом, обшей площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимости по соглашению сторон оценены в 8000000 рублей, из которых 4500000 рублей переданы в качестве задатка, в оставшаяся сумма в размере 3 500000 рублей, будет передана после полного расчета между сторонами не позднее 01.10.2022 года.

30.09.2022 года ФИО3 на договоре купли-продажи от 19.09.2022 года составлена расписка о том, что недоплаченную сумму в размере 3200000 рублей по договору получил, согласен получить оставшуюся сумму в размере 300000 рублей при предъявлении им зарегистрированных документов на жилой дом, площадью 180,4 кв.м., но не позднее 10.10.2022 года.

21.09.2022 года ФИО3 был получен технический план жилого дома с мансардой, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому, общая площадь жилого дома, 2010 года постройки, составляет 180,4 кв.м.

10.10.2022 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №, с общей площадью 180,4 кв.м.

23.12.2023 года ФИО6 у нотариуса Нальчикского нотариального округа ФИО11 был получен дубликат согласия, выданного супругу ФИО3 на отчуждение, на условиях и по его усмотрению, за цену по его усмотрению, нажитого в период брака имущества, состоящего из земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

23.12.2022 года между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно п. п. 1., 2., 3. которого, продавец продал и в связи с этим передал, а покупатель купил и принимает в собственность недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от 23.12.2022 года, недвижимое имущество продано по соглашению сторон за цену 2500000 рублей, из которых: дом за 1700000 рублей; земельный участок за 800000 рублей.

28.12.2022 года в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО5 на указанные жилой дом и земельный участок.

По факту незаконных действий ФИО3, ФИО1 обратился с заявлением в УМВД России по г.о. Нальчик.

Из объяснений, данных 19.04.2023 года ФИО3 следователю отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории обслуживаемой УМВД России по г.о. Нальчик, следует, что ранее, как он помнит, весной 2017 году он торговал на фондовой бирже «DITMEX», «BINANCE», где у него был аккаунт под ником <данные изъяты> В то время к нему обратился ФИО24, житель с.п. Лечинкай, который попросил его вложить его деньги в торговую биржу на следующих условиях. В обязанности ФИО25 входило предоставление денежной наличности в сумме 1 000 000 рублей, в его обязанности входила торговля на фондовой бирже, и с полученной прибыли он должен был отдавать ежемесячно 200000 – 230000 рублей. Та сумма, которая получалась сверху, доставалось ему, это было около 70 000 рублей ежемесячно. При этом долю ФИО13 он направлял на банковскую карту на его имя и на имя его дочери ФИО26. Какую-то сумму с полученной прибыли он отдавал наличными. Осеню 2019 года он «прогорел» на фондовой бирже, в том числе и все деньги, которые он вложил в биржу в сумме 1 000 000 рублей, которые дал ему ФИО13. После чего он встретился с ФИО13, обговорил произошедшее и передал ФИО13 денежные средства в сумме 200 000 рублей, и сказал, что остаток долга в сумме 800 000 рублей будет возвращать постепенно по частям, на что он начал возникать и говорил, что деньги ему нужны, и что он, якобы, тоже у кого-то их занимал. В этот период ему стало известно, что сумма денег в размере 1000000 рублей, которую ему отдал ФИО13, принадлежит жителю с.п. ФИО12. Далее он, ФИО13 и ФИО5 встретились и начали обговаривать ситуацию, в ходе чего он сообщил ФИО5, что в период с весны 2017 года по осень 2019 года он ежемесячно отдавал ФИО13 заработанные деньги на фондовой бирже на суммы от 200 000 рублей до 230 000 рублей ежемесячно. Тогда ему стало известно, что ФИО13 ФИО5 ничего из этих денег не отдавал, и они поссорились при нем. После чего, он с ФИО5 встретились и начали обговаривать способ возвращения денег в сумме 800 000 рублей. В ходе разговора он объяснил ФИО5, что в настоящее время денег у него нет, и вернуть ему эту сумму он не сможет. Тогда ФИО5 предложил, что он даст ему еще деньги в сумме 300 000 рублей, для того, чтобы «прокрутить» эту сумму в торговой бирже и тем самым восстановить сумму долга в размере 800 000 рублей, на что он согласился и взял у него деньги в сумме 300 000 рублей, как он помнит в ноябре 2020 года, и начал заниматься торговлей, однако, в то время фондовый рынок был нестабилен и он начал терять деньги на фондовой бирже. Таким образом, каждый раз он сообщал об этом ФИО5, который добавлял еще денег и он начинал торги на бирже, однако, значимого результата получено не было. На ноябрь 2022 года, сумма долга у него перед ФИО5 составляла в общем 2 500 000 рублей, которые он не смог вернуть, так как сам тоже потерял свои деньги. В период с апреля 2022 года ФИО5 требует вернуть деньги в сумме 2 500 000 рублей, однако, он объяснил ему, что продает дом и вернет все после продажи своего дома. После этого, он через своих знакомых нашел покупателя на дом по адресу: <адрес>, и как он помнит, 15.07.2022 года ФИО1 согласился купить дом. Он попросил у ФИО21 задаток на дом в размере 2 800 000 рубле, из которых: 1 400 000 рублей, чтобы снять обременение с дома; 500 000 рублей он вернул знакомому ФИО4. Кроме этого, у него были кредиты, которые ему необходимо было закрыть. В ПАО «Сбербанк России» у него было два кредита на разные суммы, один кредит на сумму 103 000 рублей и другой кредит на сумму около 50 000 рублей. Кроме того погасил кредит в АО «Тинькофф» в размере около 40 000 рублей. После чего он также погашал микрозаймы на разные суммы денег, на какую сумму не помнит, примерно на 200 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей он также потратил на свои нужды, вернул какие-то долги, потратил на себя около 60 000 рублей. 19.09.2022 года в присутствии нотариуса ФИО20 по адресу: <адрес>, он получил от ФИО1 еще 3 000 000 рублей, итого 4 500 000 рублей, которые отражены нотариусом в предварительном договоре. 30.09.2022 года недополученную сумму в размере 3 200 000 рублей в присутствии вышеуказанного нотариуса в нотариальной конторе ФИО1 передал ему, и они условились, что остаток денежных средств в сумме 300 000 рублей он получит при передаче документов на дом, но не позднее 10.10.2022 года. Примерно 10.10.2022 года он встретился с ФИО1 на территории торгового центра «Еврострой 07», расположенном по адресу: КБР, <...> и последний передал ему денежные средства в размере 300 000 рублей - остаток суммы за проданный дом, так как у него были финансовые трудности. Всего у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения он получил денежные средства на сумму 8 000 000 рублей, которые он потратил, вернул долги и тратил на личные нужды. ФИО1 передал ему всю сумму за дом по адресу: <адрес>, однако, с документами дома вышли проблемы, и он начал их решать. В 20-х числах декабря 2022 года ФИО5 позвонил ему и они встретились с ним в г. Нальчике возле памятника по ул. Байсултанова. В ходе разговора он посадил его в автомашину и отвез с.п. Лечинкай, где по приезду ФИО5 начал оказывать на него давление, и требовать у него возврата денег в размере 6 000 000 рублей, то есть сумму, которую он должен в размере 2 500 000 рублей и сумму, которую он не заработал, то есть упущенную выгоду в размере 3 500 000 рублей. После чего он сказал, что заберет дом и вернет его только, когда он вернет ему деньги в сумме 6 000 000 рублей. Он сообщил ФИО5, что дом продан, и что вырученную сумму он уже потратил, вернул долги и потратил на личные нужды. После этого ФИО5 спросил у него, оформили уже или нет дом, на что он сообщил, что нотариально все оформлено, осталось только переоформить дом. После чего ФИО5 сказал, что дом он забирает себе и до возврата денег ему дом не вернет. На следующий день он вместе с ФИО5 направились в МФЦ по ул. Хуратнова в г. Нальчик, где переоформили дом не его имя. При этом дом он переоформил на ФИО5, так как боялся за свою жизнь и здоровье. Кроме этого ФИО5 угрожал ему его детьми, и что оставит его и его семью в с.п. Лечинкай. Угрозы ФИО5 он принял за реальные и не стал обращаться в полицию, а просто подписал все необходимые документы и переоформил дом на ФИО5. При этом желает отметить, что ФИО1 свои обязательства по приобретению дома по адресу: <адрес>, выполнил в полном объеме, однако, в связи с последними событиями, выполнить свои обязательства он не смог.

Из объяснений, данных 20.04.2023 года ФИО5 следователю отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории обслуживаемой УМВД России по г.о. Нальчик, следует, что в 2017 году он через своего соседа ФИО27 познакомился с ФИО3 Алимом, который на тот период работал в ЕГЭ Центре в г. Нальчике, так как в тот момент собирался подавать документы на своего сына ФИО28 в КБГУ на учебу. С того времени по настоящее время он общается с ФИО3 Алимом. В период с 2017 года по 2022 год ФИО3 занял у него денежные средства на разные суммы по разным причинам, всего на общую сумму 3 500 000 рублей. После этого он начал требовать указанную сумму денежных средств обратно. В этот момент ФИО3 сам предложил ему на продажу свой дом, расположенный по адресу: <адрес>, за 6 000 000 рублей, то есть вместо 3 500 000 рублей долга и сверху доплата в размере 2 500 000 рублей, на что он согласился, и доплатив ему еще 2 500 000 рублей, купил дом по указанному адресу, площадью 180 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 805 кв.м., с кадастровым номером №. После чего он вместе с ФИО3 Алимом направились в МФЦ, который расположенный по ул. Хуранова в г. Нальчике, где они подписали договор купли-продажи и подали все документы на переоформление дома. После этого, 28.12.2022 года он вступил в права собственности на домовладение по адресу: <адрес>. В начале апреле 2023 года к нему домой приехали двое мужчин, один из которых представился, как ФИО1, и сообщили, что ФИО1 купил у ФИО3 дом по адресу: <адрес>, и показали ему договор купли-продажи. После этого он ответил, что он также в декабре 2022 года купил у ФИО3 данный дом, при этом вынес все правоустанавливающие документы на дом и показал им. После этого они направились по своим делам. После этого разговора он получил уведомление о том, что 06.04.2023 года в Нальчикский городской суд КБР поступило исковое заявление, где в качестве ответчика выступает он и вторая сторона ответчика ФИО3. По исковому заявлению ФИО1 может пояснить, что данную сделку он заключал с ФИО3 по обоюдному согласию. Когда и какую сумму передал ФИО3, не помнит, всего в общем ФИО3 занял у него под разными предлогами денежные средства на сумму 3 500 000 рублей. После этого он предложил ему купить дом, который он оценивает в 6000000 рублей, то есть если он ему передаст денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, он продаст ему дом по адресу: <адрес>, списав свой долг. Он неоднократно встречался с ФИО3 возле памятника по ул. Байсултанова в г. Нальчике, однако, причину встреч и даты встреч не помнит. У него с ФИО3 всегда были доверительные отношения, то есть этим хочет отметить, что никаких угроз с его стороны в адрес ФИО3 не было.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 суду показал, что она знаком с ФИО1, ФИО3 и ФИО5, который является его соседом. С ФИО1 знаком около года, с ФИО3 вместе работали. В прошлом году летом ФИО3 обратился к нему с просьбой помочь ему продать свой дом по адресу: <адрес>, и если он ему поможет, он вернет ему долг. Он позвонил своему зятю, который работает на строительной базе, и попросил помочь продать дом. На следующий день к нему приехал ФИО1, и они вместе поехали смотреть дом. Дом ФИО1 не понравился, не устроила и цена в 9000000 рублей. На следующий день ему вновь позвонил ФИО3, и снова попросил найти покупателя уже за 8000000 рублей. Он позвонил ФИО1 и сказал, что цену за дом снизили до 8000000 рублей, но 1400000 рублей необходимо отдать сразу. После этого ФИО3 вернул ему долг в размере 500000 рублей.

В силу положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, данным в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума № 10/22), ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 постановления Пленума № 10/22).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума № 10/22).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61 постановления Пленума № 10/22).

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 года № 16-П, неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя (пункт 2 постановления). Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (пункт 3 постановления).

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано, как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения.

Как указано в абз. 2 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Вместе с тем, лицо, которое приобрело спорное имущество по цене значительно ниже рыночной (т.е. явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества), может быть признано добросовестным приобретателем лишь в том случае, если оно предприняло серьезные дополнительные меры для проверки прав отчуждателя имущества.

Приобретая спорное имущество, цена которого была предложена ему значительно ниже его рыночной стоимости, ФИО5 не усомнился с учетом такого обстоятельства в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

При этом, к объяснениям, данным ФИО5 в ходе проверки по заявлению ФИО1 о том, что ФИО3 предложил ему купить дом, который он оценивает в 6000000 рублей, то есть вместо 3 500 000 рублей долга и сверху доплата в размере 2 500 000 рублей, суд относится критически.

Письменная сделка с такими условиями между ФИО3 и ФИО5 не заключалась.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35).

Поскольку судом установлено, что спорное недвижимое имущество после заключения договора купли-продажи от 19.09.2022 года было передано продавцом во владение покупателя ФИО1, во владение ФИО5 оно поступило незаконно, когда он сменил замки от ворот и дома, суд считает необходимым признать недействительным договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенный 23.12.2022 года между ФИО3 и ФИО5, признать за ФИО1 право собственное на указанное имущество и истребовать его из чужого незаконного владения ФИО5 в пользу ФИО1

Доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор является ничтожным, поскольку в нем указаны неверная площадь жилого дома и его кадастровый номер, являются необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

На момент заключения договора между ФИО3 и ФИО1 площадь жилого дома и его кадастровый номер соответствовали площади и кадастровому номеру, внесенным в ЕГРН.

Несоответствие площади и кадастрового номера спорного жилого дома его площади и кадастровому номеру, внесенным в ЕГРН после заключения договора – 10.10.2022 года, не влияет на действительность заключенного между ФИО3 и ФИО1 договора.

Об этих несоответствиях было известно сторонам на момент заключения договора, и между ними была достигнута договоренность о том, что ФИО3 эти несоответствия будут устранены.

Устранив указанные несоответствия, ФИО3, злоупотребив правом, продал спорный жилой дом и земельный участок другому лицу – ФИО5

Согласно сведениям, содержащимися в публичной кадастровой карте, жилой дом с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 30.05.2023 года.

При этом, исходя из имеющегося в материалах дела технического плана от 21.09.2022 года на жилой дом с мансардой, расположенный по адресу: <адрес>, 2010 года постройки, общей площадью 180,4 кв.м. и пояснений ответчика ФИО3 и ФИО6, суд приходит к выводу о том, что кадастровый № был присвоен этому же дому.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку спорное недвижимое имущество возвращено во владение его собственника ФИО1, подлежит аннулированию в ЕГРН запись о праве собственности ФИО5 на жилой дом, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Разрешая требование ФИО1 о применении последствий недействительности сделки, суд исходит из следующего.

Из смысла положений ст. ст. 1, 12 Гражданского кодекса РФ следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению (ч. 1 ст. 3, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

При этом выбор способа защиты гражданских прав осуществляется заинтересованным лицом не произвольно, а предопределен характером спорного правоотношения и регулирующих его норм права.

Применение последствий недействительности сделки в рассматриваемом споре означает возвращение в собственность ФИО3 спорных жилого дома и земельного участка, что не приводит к восстановлению нарушенного права истца.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права в силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ при указанных обстоятельствах является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1 в части применения последствий недействительности сделки.

Определением судьи Нальчикского городского суда КБР от 06.04.2023 года по заявлению истца были приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрационные действия в отношении жилого дома, общей площадью 64,2 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Определением судьи Нальчикского городского суда КБР от 11.04.2023 года по заявлению истца были приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрационные действия в отношении жилого дома, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно ч. 3 указанной статьи, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В силу ст. 139 Гражданского процессуального кодекса РФ, меры обеспечения иска направлены на обеспечение возможности исполнения решения суда, носят временный характер, необходимость их сохранения прямо обусловлена характером решения, вынесенного по существу спора.

Руководствуясь указанными нормами закона, суд приходит к выводу о том, что сохранение мер по обеспечению иска не отвечает задачам гражданского судопроизводства, поскольку иск ФИО1, по заявлению которого были приняты меры по обеспечению иска, удовлетворен, сохранение мер по обеспечению иска будет препятствовать исполнению решения суда, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для сохранения мер по обеспечению иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 23.12.2022 года между ФИО3 и ФИО5.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО5 на жилой дом, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 в пользу ФИО1 жилой дом, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Нальчикского городского суда КБР от 06.04.2023 года в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрационные действия в отношении жилого дома, общей площадью 64,2 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 805 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Нальчикского городского суда КБР от 11.04.2023 года в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР производить регистрационные действия в отношении жилого дома, общей площадью 180,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 01.08.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.