Решение по гражданскому делу № 2-831/2025

в окончательной форме принято 12.05.2025.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОРЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2025 года город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Колядина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гарифуллиной Э.Р., с использованием средств аудиозаписи,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Домоуправление» ФИО2, представителя ответчика Якова Ю.А. – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-НТ» к Обществу с ограниченной ответственностью «Домоуправление», ФИО4 о признании права общей долевой собственности отсутствующим, признании права собственности,

установил:

ООО «Юпитер-НТ», в лице директора ФИО5, обратилось в суд с вышеназванным иском к ООО «Домоуправление», Якову Ю.А., требуя признать отсутствующим право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) (место расположения обезличено) на нежилое помещение с кадастровым номером №... площадью 162,4 кв.м.; признать право собственности ООО «Юпитер-НТ» на указанное нежилое помещение, расположенное на этаже б/н в МКД; обязать Управление Росреестра по Свердловской области произвести регистрацию права собственности ООО «Юпитер-НТ» на указанное нежилое помещение.

В обоснование требований истец указал, что между ЖСК «Фотеевский-2» и ООО «Юпитер-НТ» 21.06.2007 был заключен договор инвестирования строительства жилых помещений в строящемся жилом доме.

Согласно договору под объектом строительства понимаются квартиры, расположенные на 2 – 10 этажах дома ориентировочной площадью 3.410 кв.м., а также общее имущество, предназначенное для обслуживания квартир в доме. В такое имущество не входят офисные помещения первого этажа и подвальные помещения, площадь которых ориентировочно составляет 720 кв.м.

Согласно договору инвестор получает право на приобретение в собственность объекта (квартиры). Истец, согласно договору, принял на себя обязанность построить и передать в собственность инвестора только жилые помещения со 2 по 10 этаж. Нежилые, подвальные помещения, согласно договору, по результатам строительства и ввода дома в эксплуатацию принадлежат застройщику ООО «Юпитер-НТ».

Общество на стадии строительства привлекло инвесторов Якова Ю.А. и ЯОП, заключив с ними ряд договоров. Яковы приобрели у застройщика офисные помещения, расположенные в МКД на первом этаже и в подвальном помещении.

После введения МКД в эксплуатацию площадь встроенных офисных помещений составила 367 кв.м., площадь подвала 382,5 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением лоджий, балконов, террас) 3.209,6 кв.м. пайщики ЖСК «Фотеевский-2», а также все последующие собственники квартир никогда не приобретали право на нежилые офисные помещения первого этажа и подвальные помещения, это имущество по окончании строительства дома принадлежало ООО «Юпитер-НТ».

Инвестор Яков Ю.А. после окончания строительства дома обратился к истцу как собственнику подвальных помещений в МКД, в связи с разработкой проекта перепланировки принадлежащих ему нежилых помещений с просьбой дать согласие на размещение оборудования, необходимого для деятельности его предприятия, а также прокладку сетей отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и водоотведения, на что получил согласие собственника письмом от 29.12.2007.

В 2025 году ООО «Юпитер-НТ», в связи с рассмотрением судом дела по иску ..., стало известно, что Яков Ю.А. в 2022 году произвел действия по государственной регистрации объекта недвижимости с кадастровым номером №..., площадью 162,4 кв.м. В выписке из ЕГРЕН данный объект обозначен на поэтажном плане под №№ 1-8 на этаже б/н. В качестве назначения помещения указано «нежилое. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Имущество общего пользования». Помещение поставлено на кадастровый учет. Сведения о правах отражены как общая долевая собственность. ФИО4 принадлежат помещения с кадастровыми номерами №... №... №... №... №...

Истец полагает, что само по себе указание повала в перечне имущества, которое может считаться общим имуществом в МКД, не означает автоматического его признания таковым. В каждом случае необходимо установить не только наличие общих коммуникаций в подвале (любые инженерные коммуникации МКД могут быть размещены не только в подвальных и чердачных помещениях либо местах общего пользования, но в том числе и в жилых и нежилых (офисных) помещениях, вследствие чего общим имуществом признаются сами коммуникации, а не помещения, в которых они расположены), но и наличие самостоятельного функционального назначения подвальных помещений. Наличие в данном споре в подвале МКД иных нежилых помещений, принадлежащих ФИО4, подтверждает изначальное предназначение всего подвального этажа не только для размещения инженерных коммуникаций, но и для использования этих помещений в качестве складских и офисных.

Яков Ю.А. является ответчиком по данному спору, поскольку зарегистрировал право на имущество МКД (исковое заявление – л.д. 3-10).

В судебном заседании представитель истца ООО «Юпитер-НТ» ФИО1 доводы иска поддержал, просил требования удовлетворить по указанным в иске основаниям.

Представитель ООО «Домоуправление» ФИО2 исковые требования признала в полном объеме. Дополнительно представитель пояснила, что ООО «Домоуправление» является управляющей организацией, осуществляющей управление и содержание МКД по адресу: (место расположения обезличено)

Представитель ответчика Якова Ю.А. – ФИО3 исковые требования признала в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Согласно письменному отзыву Управление не признает требование о возложении на Управление обязанности произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Юпитер-НТ», поскольку при наличии соответствующего решения суда обязано будет осуществит регистрацию права в силу закона, до настоящего момента истец с заявлением о регистрации права н спорный объект недвижимости не обращался, его права Управлением не нарушены (л.д. 160-161).

Обсудив с участниками судебного разбирательства, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотреть дело по существу, в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон спора, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Исковые требования ООО «Юпитер-НТ» предъявило ООО «Домоуправление» как представителю интересов собственников жилых помещений МКД по вышеуказанному адресу, а также собственнику спорного помещения в МКД Якову Ю.А.

Законодатель предусматривает различные способы управления многоквартирными домами. Наиболее распространенными способами в настоящее время являются передача управления МКД управляющей компании - УК либо создание жильцами товарищества собственников недвижимости - ТСН.

Исходя из п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) эксплуатирующая организация (УК, ТСН) обязана представлять законные интересы собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами. В том числе путем представления интересов в судах.

В соответствии с п. 7 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана принимать для этого все возможные меры.

Таким образом, суд признает, что ООО «Домоуправление» является надлежащим ответчиком в споре о правах на помещение, являющееся частью помещений МКД и представляет при этом интересы всех собственников помещений, в данном споре, исходя из доводов истца, собственников жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 данной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Суд установил, что ООО «Юпитер-НТ» (застройщик) и ЖСК «Фотеево-2» (инвестор) 21.06.2007 заключили договор №... инвестирования строительства жилых помещений в строящемся жилом доме.

Согласно пункту 1.1 договора стороны определили, что объектом инвестирования являются квартиры, расположенные на 2 – 10 этажах здания. Застройщик обязался в определенный договором срок выстроить объект и обеспечить его сдачу инвестору (договор – л.д. 49-52).

МКД введен в эксплуатацию 29.12.2007 (разрешение – л.д. 53-54).

Согласно техническому паспорту здания число квартир составляет 45, площадь которых составляет 1.948,2 кв.м. Также имеются нежилые помещения площадью 749,5 кв.м., подвал 382,5 кв.м. (л.д. 59).

Подвальные помещения и помещения 1 этажа имеют схожую конфигурацию и являются нежилыми (л.д. 70, 71). Помещения на этажах со 2 по 10 являются жилыми (квартиры) (выписка ЕГРН – л.д. 14-15).

Оценив установленные обстоятельства, исходя из буквального толкования договора инвестирования, заключенного истцом и ЖСК «Фотеевский-2», а также с учетом действовавшего жилищного законодательства суд признает обоснованным довод истца о том, что по указанному договору объектами инвестирования, права на которые впоследствии были переданы застройщиком, являлись исключительно жилые помещения, а также коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

Суд считает верным подход истца, согласно которому наличие в помещении коммуникаций, обслуживающих более одного помещения дома, не делает автоматически это помещение собственностью всех собственников помещений дома. В противном случае следовало бы признать долевой собственностью каждого собственника помещения МКД любое другое жилое помещение в доме только потому, что через каждую квартиру проходят коммуникации, обслуживающие более одного помещения (трубы отопления (т.н. «стояки»), трубы газоснабжения, вентиляционные каналы, электрические кабели).

Из материалов дела следует, что 03.12.2007 ООО «Юпитер-НТ» (застройщик) заключило договор №... об участии в инвестировании строительства нежилых помещений в указанном МКД с ФИО4 (л.д. 106-109). Согласно договору объектом являются строящиеся нежилые помещения, на поэтажном плане №№ 5, 6, 8, 9, площадью 36,4 кв.м. Ранее, 01.11.2007, истец и Яков Ю.А., ЯОП заключили еще один договор инвестирования строительства нежилых помещений в том же доме площадью 208,2 кв.м. (л.д. 113-119). Помещения переданы по акту приема-передачи от 25.04.2008, право собственности зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 120-130).

Впоследствии, на основании договора купли-продажи от 01.02.2021 Яков Ю.А. приобрел в собственность помещения площадью 91,5 кв.м. на первом этаже дома у ВВВ (л.д. 131-137).

Таким образом, довод истца о том, что нежилые помещения в МКД не вошли в состав общего имущества МКД нашли свое подтверждение, часть помещений находится в собственности физических лиц, часть следует признать собственностью застройщика, который вправе был осуществить строительство таких помещений за счет собственных средств или инвестиций, для дальнейшего использования в собственных интересах. Права собственников жилых помещений при этом не нарушены, поскольку они при нахождении общедомовых коммуникаций в нежилых помещениях, находящихся в собственности иных лиц, вправе требовать обеспечения доступа к ним (для обслуживания, ремонта).

Как пояснил представитель истца, в нежилых помещениях МКД, принадлежащих на праве собственности ФИО4, осуществляется предпринимательская деятельность ...

Оценив установленные обстоятельства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что нежилые помещения площадью 162,4 кв.м., выстроенные истцом для собственных нужд. Необоснованно включены в состав общей долевой собственности собственников помещений МКД, поскольку права на эти помещения застройщиком никому не были переданы, включая и собственников жилых помещений (л.д. 166).

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорное помещение на протяжении всего времени, было учтено (сформировано) и функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах помещения подлежат исключению из общей долевой собственности, право на них надлежит признать за истцом.

Оценивая доводы истца, суд признает верным довод о том, что государственный регистратор не является в рамках настоящего дела ответчиком, за регистрацией права истец к регистратору не обращался, отказ в регистрации не получал, ввиду чего суд полагает, что требование к Управлению Росреестра по Свердловской области заявлено преждевременно, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности будет являться надлежащим основанием для государственной регистрации права за истцом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-НТ» – удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (место расположения обезличено), в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская (место расположения обезличено), площадью 162,4 кв.м., с кадастровым номером №...

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Юпитер-НТ» (ИНН <***>) право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: (место расположения обезличено), площадью 162,4 кв.м., с кадастровым номером №....

В удовлетворении остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-НТ» – отказать.

Настоящее решение является юридическим основанием для государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-НТ» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: (место расположения обезличено), площадью 162,4 кв.м., с кадастровым номером №...

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

Судья А.В. Колядин