№ 2-994/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2022 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Полестеровой О.А.

при секретаре Горемычкиной М.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Твери гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании переданных по договорам денежных средств,

установил:

ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО3 с вышеуказанным иском.

В обоснование требований указано, что 05 июля 2021 г. ФИО1 и ФИО5 заключили с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

Согласно п. 1.1. земельный участок имеет общую площадь 2100 кв.м., кадастровый №, почтовый адрес:

Также на земельном участке размещен 1-этажный жилой дом, общей площадью 40,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно п. 2.1 стороны оценивают указанный земельный участок в 700000 руб., жилой дом в 340000 руб., общая сумма оценки 1044000 руб.

Согласно п. 2.2 при подписании договора 40000 руб. переданы ФИО3 до подписания договора в качестве аванса, согласно п. 2.3 Договора 1000000 руб. перечислен исполняющим банком ПАО «Сбербанк» по аккредитиву после государственной регистрации сделки.

Получение ФИО3 1044000 руб., подтверждается распиской от 18.07.2021 г., Аккредитивом № 38000187 от 05.07.2021 г. на сумму 1000000 руб., заявлением ФИО5 об открытии аккредитива от 05.07.2021 г., банковским ордером № 2-19 на сумму 1000000 руб.

Согласно п. 3.2. «ограничений в пользовании земельным участком не имеется», «ФИО3 продала, а ФИО1, ФИО5 купили по настоящему договору земельный участок и жилой дом свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать».

05 июля 2021 г. между ФИО3, ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой.

Согласно п. 1.1. Договора ФИО3 продала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок общей площадью 3600 кв.м, с кадастровым №, почтовый адрес: и размещенную на нем квартиру по адресу: , общей площадью 53 кв.м.

Согласно п. 2.1. Договора стоимость земельного участка стороны оценили в 1500000 руб., квартиру в 330000 руб., а всего 1830000 руб.

Получение ФИО3 денежных средств в размере 1830000 руб. подтверждается распиской от 18.07.2021 г., аккредитивом № 380001865 от 05.07.2021 г., заявлением об открытии аккредитива от 05.07.2021 г. на сумму 1800000 руб., банковским ордером № 1-19 от 05.07.2021 г. платежным поручением на сумму 1800000 руб.

Согласно п. 3.2 «Ограничений в пользовании земельным участком не имеется», п. 3.1. «земельный участок правами других лиц не обременен»

05 июля 2021 г. между ФИО3, ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой.

Согласно п. 1.1. Договора ФИО3 продала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: с размещенной на нем квартирой общей площадь 52,4 кв. по адресу «

Согласно п. 2.1. Стороны оценили указанный земельный участок в 900000 руб., квартиру в 330000 руб., общая стоимость оценки 1230000 руб.

Получение ФИО3 денежных средств подтверждается аккредитивом № 380001874 от 05.07.2021 г., заявлением об открытии аккредитива от 05.07.2021 г., банковским ордером № 3-19 от 05.07.2021 г., платежным поручение № 440474 от 16.07.2021.

Согласно п. 3.2 «Ограничений в пользовании земельным участком не имеется», п. 3.1. «земельный участок правами других лиц не обременен».

После заключения сделок и передачи ответчику денежных средств, выяснилось, что земельные участки с кадастровыми №№ расположены в границах национального парка , и на них распространяется режим особой охраны его территории (ст. 95 ЗК РФ, ст. 15 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

Когда истцы осматривали земельные участки до подписания договора, продавец показал их, но не предупредил, что для того что бы въехать на территорию земельных участков, нужно объезжать национальный парк , получать пропуск и через специальный въезд заезжать на территорию национального парка. На такой объезд уходит около 2 часов времени.

Кроме этого, ограничен физический доступ к указанным земельным участкам, при каждом въезде на территорию необходимо заказывать в Государственном комплексе разовое разрешение для посещения.

Обо всем этом истцы не знали при подписании договоров купли-продажи, ФИО3 об этом не предупредила, в тексте договора об этом также не сказано, напротив в пунктах 3.1., 3.2. каждого договора сказано, что отсутствуют какие бы то ни было ограничения в пользовании земельными участками, а также права и обременения со стороны других лиц.

ФИО3 при заключении договоров купли-продажи земельных участков не сообщила истцам достоверно известные ей сведения о нахождении земельного участка на территории Государственного комплекса , который является национальным парком и о том, что на них возлагается обязанность соблюдать режим особой охраны территории национального парка при использовании купленных земельных участков.

При этом, указанные сведения безусловно оказали бы прямое влияние на решение истцов и они бы не приобрели названные объекты, зная о существующих ограничениях в использовании.

В связи с этим, имеются основания для расторжения договоров ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера.

Также истцы понесли расходы по оплате услуг нотариуса в размере 30000 руб.

За нотариальные услуги по удостоверению договоров купли-продажи нотариусом города Москвы истцы заплатили 30000 руб., что подтверждается чеком об оплате на 15000 руб., второй чек не сохранился.

На основании изложенного истцы просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021 г. по которому ФИО3 продала, а ФИО1, ФИО5 приобрели земельный участок с кадастровым №, жилой дом с кадастровым № расположенный по адресу:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021 г. по которому ФИО3 продала, а ФИО1, ФИО5 приобрели земельный участок с кадастровым №, квартиру общей площадью 53 кв.м расположенную по адресу: , с/пос Тургиновское, д. Савино, .

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021 г. по которому ФИО3 продала, а ФИО1, ФИО5 купили земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: , квартиру общей площадью 52,4 кв.м., расположенную по адресу: .

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 переданные по названным договорам купли-продажи денежные средства в размере 4104000 руб., убытки в размере 30000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 29770 руб.

Истцы ФИО1, ФИО5, надлежащем образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Истец ФИО1 обеспечил явку в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании полностью поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме. Также суду пояснил, что покупатели не были ознакомлены истцом со всеми ограничениями, установленные охранной зоной заповедника . Кроме того согласно ответа Администрации комплекса строительство на указанных землях вести нельзя. О том, что приобретаемые земельные участки находятся в комплексе необходимо было указать в договоре купли продажи со всеми ограничениями предусмотренными законом.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований и пояснила, что вся информация о земельных участках, в том числе и то, что данные земельные участки находятся на территории заповедника , и на них имеется ограничения, была доведена до истцов. Все документы на данные земельные участки были предоставлены истцам, из которых однозначно следует где именно расположены земельные участки. Более при публикации заявления о продаже земельных участков в объявлении подробно было описано о нахождении земельных участков в заповеднике Данная информация от истцов не скрывалась. Более того, истца сами ездили в Администрацию комплекса за разрешением на продажу земельного участка, и получали его лично.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании полностью поддержала доводы своего доверителя, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Также пояснила, что информация об охранной зоне является открытой и доступной, истцы могли самостоятельно ознакомится со всеми ограничениями. Кроме того предварительный договор заключался в присутствии переводчика, и ФИО1 переводились все действия и условия заключения как предварительного так и основного договора. Более того сам договор составлялся юристами стороны истца, никаких существенных право по настоянию ответчика в него не вносились.

До заключения предварительного договора купли-продажи истцы посещали и осматривали земельные участки. Истец попросила своего брата Б. помочь ей с продажей земельных участков. В объявлении был дан его номер телефона. Истцы связались с ним и именно он их привозил на осмотр земельного участка, а в дальнейшем присутствовал при заключении сделки. Истцам была предоставлена вся информация по земельным участкам, как документальная, так и не было оказано препятствий в осмотре земельных участков и получения дополнительной информации по нахождению земельных участков и ограничений в связи с их нахождением.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Как установлено судом, ФИО3 на основании договоров купли-продажи от 24.01.2009 года, 18.12.2010 года, 11.11.2008 г. принадлежали объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , квартиры общей площадью 52,4 кв.м., расположенная по адресу: ; земельного участка с кадастровым номером № с квартирой общей площадью 53 кв.м расположенных по адресу: ; земельного участок с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: . Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестровых дел на указанные объекты недвижимости.

Как следует из материалов реестровых дел, они содержат указание на нахождение объектов недвижимости в Государственном комплексе а также соглашение на продажу от Государственного комплекса .

Весной 2021 года ФИО3 поручила своему брату Б. поместить объявление о продаже указанного недвижимого имущества. Как следует из представленного скриншота объявления, в нем указано, что объекты недвижимости находятся на закрытой территории Завидовского заповедника, въезд строго по пропускам.

По данному объявлению к истцу обратились истцы с намерением приобрести указанные в объявлении объекты недвижимости.

Брат ответчика Б. по согласованию с истцами организовал осмотр объектов недвижимости.

25.05.2021г. между ФИО3 и ФИО1, ФИО5 были заключены предварительные договоры о намерении продать ФИО3 ФИО1 и ФИО5 объекты недвижимости земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , квартиры общей площадью 52,4 кв.м., расположенная по адресу: ; земельного участка с кадастровым номером № с квартирой общей площадью 53 кв.м расположенных по адресу: ; земельного участок с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: .

Согласно п.4 названных договоров ФИО3, ФИО5, ФИО1 обязуются заключить основной договор купил-продажи в течение 6 недель после предоставления продавцом всех необходимых документов для сделки, в том числе, справок об отсутствии задолженностей по электроэнергии и разрешения на оформления договора купил-продажи из Государственного Комплекса

Предварительные договоры от 25.05.2021 г. были заключены при участии переводчика Т., о чем имеется ее подпись в предварительных договорах.

05.07.2021 г. между ФИО3 и ФИО5, ФИО1 были заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , квартиры общей площадью 52,4 кв.м., расположенная по адресу: ; земельного участка с кадастровым номером № с квартирой общей площадью 53 кв.м расположенных по адресу: ; земельного участок с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: . Стоимости недвижимости по трем договорам составила 1044000 рублей.

Денежные средства были переданы покупателем продавцу в полном объеме, что подтверждается расписками 18.07.2021г. аккредитивом № 380001870 от 05.07.2021г на сумму 1000000 рублей, банковским ордером от05.07.2021 г., платежным поручением № 436442 от 16.07.2021 г.. аккредитивом № 380001865 от 05.07.2021 г. на сумму 1800000 руб, банковским ордером №1-19 от 05.07.2021г.. аккредитивом № 380001874 от 05.07.2021 г. на сумму 1200000 руб., банковским ордером №3-19 от 05.07.2021 г., платёжным поручением №440474 от 16.07.2021г.

Указанные договора удостоверены нотариусом г. Москвы.

12.07.2021 года произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО5 на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Согласно п. 2.11 Договора имеется письмо о согласии на заключение договора купли-продажи выданного Федеральной службой охраны Российской Федерации Государственный комплекса , от 10 06.2021 г. № 9/16/ЗК-93.

Как следует из представленного разрешения на приобретение в общую совместную собственность объектов недвижимости с кадастровыми номером № Государственного комплекса данное разрешение получали лично ФИО5, ФИО1, что представителем истца не оспаривалось.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Б. пояснил, что его сестра ФИО3 попросила ей помочь в продаже объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности. Они вместе написали объявление о продаже, в объявлении постарались наиболее доступно и открыто написать, где находятся земельные участки и что они из себя представляют, в том числе в объявлении было отражено, что все объекты недвижимости находятся в Государственном комплексе . Телефон в объявлении был оставлен его. В апреле 2021 года ему позвонили истцы, сказали, что заинтересовались земельными участками и хотели бы их осмотреть. Они договорись об осмотре. Он встретился в Тургиново с истцами, истцы пересели в его машину, поскольку так было проще, так как на его машину уже имелся постоянный пропуск. Свидетель объяснил истцам, что поскольку земельные участки находятся в комплексе для проезда на территорию комплекса необходимо получение пропусков. Пропуска можно получить в Администрации комплекса «Завидов» на пять лет. В ходе осмотра свидетель пояснял истцам, что из себя представляет Государственный комплекс , что это закрытая территория со своими ограничениями, въезд посторонних на территорию запрещен, только по пропускам. Они осмотрели дом и земельные участки, им все понравилось. Они задавали много вопросов, в том числе и о возможности въезда на территорию комплекса через другие пропускные пункты. Им все понравилось и в последующем они изъявили желание приобрести настоящие объекты недвижимости. Свидетель присутствовала при заключении предварительного договора, который заключался в присутствии переводчика, поскольку ФИО1 является гражданином Великобритании и не совсем владеет русским языком. При заключении предварительного договора ему все подробно переводилось и разъяснялось, он все понимал, вопросов не возникало. Как предварительный, так и основной договор составлялся юристами истца, нотариуса также был со стороны истцов. При заключении предварительного договора истцам было разъяснено, что для приобретения земельных участков необходимо получить разрешения Государственного комплекса . Истцы выразили желание сами получить данные документы. В последующем истцы звонили ему и он им разъяснял, как и где получить пропуск на въезд. При заключении основного договора он также присутствовал, никаких вопросов у истцов не возникало. При заключении договора сведений по обременению в договор не вносились по рекомендации нотариуса, поскольку в выписки из ЕГРН указаний на ограничения не было.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик в должной мере и в полном объеме уведомил истцов о характеристиках приобретаемых объектов недвижимости, в том числе и нахождения их в заповедной зоне, не препятствовал истцам в ознакомлении с документами на приобретаемый участок. Со всеми условиями и режимом пользования объектами недвижимости в Государственном комплексе истцы могли ознакомиться самостоятельно, поскольку данная информация находится в открытом доступе.

Вопреки доводам иска, применительно к вышеприведенным нормам материального права, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для расторжения договоров купли-продажи земельных участков с расположенными на нем объектами недвижимости от 05.07.2021г., поскольку при приобретении земельного участка истец должен был действовать с разумной заботливостью и осмотрительностью, не был лишен возможности получения сведений о наличии ограничений на территории Государственного комплекса и возможности возведения на земельных участков строительных объектов, при передаче участка по акту истцы претензий и замечаний не заявляли, доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю о характеристиках земельного участка и недобросовестного поведения ответчика материалы дела не содержат.

Довод представителя истца ФИО1 ФИО2 о том, что земельные участки нельзя будет использовать по назначению в связи с имеющимися ограничениями в Государственном комплексе опровергаются письмом Администрации комплекса, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами № относятся к землям населенных пунктов (д. Савино) и входят в состав зоны хозяйственного назначения 2, применительно к Положению о национальном парке, утвержденного совместным приказом ФСО России и Минприроды России от 21.07.2015 г. №362/329 (далее Положение).

Согласно абзацу 5 п.п. 5 п. 11 Положения в зоне хозяйственного назначения 2 допускаются строительство, реконструкция, ремонт (по согласованию с Комплексом) и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов для жизнедеятельности граждан, проживающих на землях населенных пунктов, а также на садовых (дачных) земельных участках, предоставленных до 18 августа 1996 г., за исключением зданий, строений и сооружений, предназначенных для функционирования объектов туристской индустрии; распашка земель.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости заключенных 05.07.2021 г. с ФИО3 и взыскании денежных средств в размере 4104000 рубля.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований о расторжении договоров купли-продажи, постольку оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании убытков в размере 30000 рублей, госпошлины в размере 29770 рублей не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021, о приобретении земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ;

расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021г., о приобретении земельного участка с кадастровым номером № с квартирой общей площадью 53 кв.м, расположенных по адресу: ;

расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 05.07.2021г., о приобретении земельного участка общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: , квартиры общей площадью 52,4 кв.м., расположенную по адресу: ;

взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 переданные по названным договорам купли-продажи денежные средства в размере 4104000 рублей;

взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 убытки в размере 30000 рублей;

взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 29770 рублей оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его изготовления судом в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Полестерова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июля 2022 года.

№ 2-994/2022