Решение по делу № 2-3685/2022 от 12.10.2022 - о признании предварительного договора прекратившим действие, истребовании из чужого незаконного владения и обязании освободить земельный участок и строение (частное домовладение).

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-3685/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2022 года

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Голованя Р.М.,

при секретаре Галяутдиновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо – Управление Росреестра по Ростовской области, о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и строения (частного домовладения) находящегося на нем,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьи лица – Управление Росреестра по Ростовской области, индивидуальный предприниматель ФИО3, о признании предварительного договора прекратившим действие, истребовании из чужого незаконного владения и обязании освободить земельный участок и строение (частное домовладение),

УСТАНОВИЛ:

15.10.2022 ФИО1 обратилась в суд с указанным выше иском к ФИО2, ссылаясь на то, что 26.11.2019 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 537+/- 8 кв.м., местонахождение — <адрес>), со всеми строениями и приспособлениями также находящимися на указанном земельном участке. При этом согласно п.2.1.13 предварительного договора ответчик гарантировал, что до 05.03.2020 достроит жилой дом на данном земельном участке.

Согласно п. 1.3 Договора стороны обязались в срок не позднее 16.03.2020 на условиях, изложенных в заключенном предварительном Договоре, заключить Договор купли-продажи земельного участка со всеми строениями.

Указанный срок по письменным дополнительным соглашениям сторон (приложения) неоднократно изменялся и согласно последнему заключенному дополнительному соглашению от 30.11.2021 стороны должны были заключить основной договор купли-продажи земельного участка со всеми строениями до 30.05.2022.

В соответствии с п. 3.1 Договора цена земельного участка и строений по основному Договору купли—продажи составляет 2 000 000 руб.

Согласно условиям Договора истица как покупатель внесла обеспечительный платеж в размере 500 000 руб. в день подписания предварительного договора; 16.12.2019 истица внесла платеж в размере 110 000 руб.

В день подписания основного договора купли-продажи истица должна была передать продавцу 1 090 000 руб., но истица досрочно (до заключения основного договора) передала продавцу 400 000 руб. - на основании дополнительного соглашения от 23.12.2019) - и ещё 400 000 руб. - на основании дополнительного соглашения от 20.01.2020, на которых имеется расписка ответчика о получении указанных сумм.

Таким образом, в целом до заключения основного договора купли-продажи истицей заблаговременно оплачено ответчику 1 410 000 руб.

30.05.2022 стороны заключили дополнительное соглашение к указанному предварительному договору от 26.11.2019, согласно которому п.1.1 предварительного договора изменен и изложен в новой редакцией, а именно ответчик обязан продать истцовой стороне домовладение, кадастровый №, общей площадью 87,3 кв.м., местонахождение — <адрес>, и 1/2 доли земельного участка (на котором расположено домовладение) с кадастровым номером — №, общей площадью — 537 кв.м. со всеми строениями и приспособлениями, находящимися на указанном земельном участке.

Указанное дополнительное соглашение от 30.05.2022 сторонами оформлено из-за присвоения земельному участку и домовладению окончательных кадастровых номеров.

На основании изложенного, истица полагала, что у ответчика возникла основная обязанность заключить основной договор купли-продажи. При этом истица фактически пользуется земельным участком и производит за свой счет ремонт негодного для проживания домовладения.

17.06.2022 истица направила, а ответчик получил 01.07.2022 досудебную претензию с просьбой заключить основной договор купли-продажи.

В добровольном/досудебном порядке спор не урегулирован.

На основании изложенного, истица просила суд:

- понудить ответчика заключить с истицей основной договор купли-продажи домовладения (кадастровый №, общей площадью 87,3 кв.м.)‚ местонахождение — Россия, <адрес> и 1/2 доли земельного участка (на котором расположено домовладение) кадастровый номер — №, общей площадью — 537 кв.м.;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в сумме 40 000 руб. и оплаченную госпошлину - 300 руб.

21.09.2022 к производству суда приняты встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, согласно которым ФИО2, ссылаясь на факт заключения указанного выше предварительного договора купли-продажи от 26.11.2019 и дополнительных соглашений, указал, что после подписания Дополнительного соглашения от 30.05.2022 ФИО1 в присутствии представителя риэлтора ФИО4 сообщила, что отказывается производить оплату оставшейся суммы в соответствии с п. 3.1 Предварительного договора в размере 290000 руб., мотивируя это тем, что у нее отсутствуют в наличии необходимые денежные средства (покупатель в день подписания основного договора купли-продажи должна была передать продавцу в счет оплаты стоимости объекта 1090000 руб., но, поскольку она до этого уже передала продавцу дважды по 400000 руб., то, соответственно, в день заключения основного договору купли—продажи она должна была передать продавцу в счет оплаты по Предварительному договору денежные средства в размере 290 000 руб.),

На возражения продавца и представителя риэлтора о том, что она нарушает своими действиями положения Предварительного договора, ФИО1 заявила, что она понимает все последствия, но передавать денежные средства по Предварительному договору в счет оплаты объекта отказывается. Более того, ФИО1 заявила, что никаких денежных средств продавцу за приобретаемый Объект она не должна.

Для фиксации сложившейся ситуации и на основании п. 4.3 Предварительного договора был составлен рукописный Акт от 30.05.2022 к предварительному договору купли-продажи от 26.11.2019, в котором дословно указано следующее: «На сегодняшний день 30.05.2022 расчет за дом кадастровый № и 1/2 доли земельного участка кадастровый № не произведен, сумма а размере 290 000 не предоставила ФИО1». Акт собственноручно подписан ФИО2, ФИО1 и ФИО4

Также во встречном иске указано, что в ноябре 2020 года ФИО1 обратилась с просьбой к ФИО2 о том, чтобы он дал ей ключи от жилого дома с целью временного складирования в нем вещей и строительных материалов, которые могут понадобиться ей в будущем для обустройства жилого дома и земельного участка.

В связи с тем, что заключение основного договора купли-продажи на тот момент было уже несколько раз перенесено по указанным выше причинам, ФИО2 в качестве жеста доброй воли передал ФИО1 ключи от жилого дома. Каких—либо письменных документов между сторонами не подписывалось. В дальнейшем ФИО2 не препятствовал ФИО1 присутствовать в жилом доме и на земельном участке, а также не возражал против хранения там ее вещей.

После событий 30.05.2022 ФИО2 несколько раз приезжал в начале июня 2022 года в принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, однако ФИО1 в присутствии неизвестных ФИО2 третьих лиц не допустила его ни на земельный участок, ни в жилой дом.

После этого ФИО2 обратился с двумя заявлениями в полицию о совершении ФИО5 противоправного деяния, содержащего признаки преступления, однако ответы на свои обращения не получил.

01.07.2022 ФИО2 получена от ФИО1 досудебная претензия от 17.06.2022, в которой она просила заключить с ней основной договор купли—продажи спорного Объекта. Проект основного договора купли—продажи не приложен ФИО1 к досудебной претензии.

ФИО1 также не исполнена предусмотренная п. 2.2.3 Предварительного договора обязанность о направлении ФИО2 письменного Уведомления с предложением заключения договора купли-продажи, которое должно быть направлено через риэлтора.

После получения от ФИО1 досудебной претензии ФИО2 направил 05.07.2022 ФИО1 встречную Досудебную претензию, в которой он попросил в срок не позднее 14 календарных дней освободить жилой дом и земельный участок, указав, что в противном случае оставляет за собой право «обратиться в компетентный суд с исковым заявлением от истребовании из чужого незаконного владения жилой дом № и 1\2 доли земельного участка №‚ освобождении указанного недвижимого имущества и прекращении Предварительного договора от 26.11.2019‚ а также компенсации причиненных истцу убытков по вине ФИО1». Ответ на указанную досудебную претензию не направлен.

Поскольку в период течения срока, установленного Предварительным договором для заключения основного договора, он не был заключен и ФИО1 не направила ФИО2 предложение заключить основной договор, то обязательства по Предварительному договору о заключении основного договора купли-продажи считаются прекращенными, а сам Предварительный договор - прекратившим действие.

Дополнительно во встречном иске указано об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств того, что ранее заключения основного договора объект был передан именно в эксплуатацию ФИО1 (а не только для складирования вещей), а также, что стороны согласовали проведение в нем ремонтных работ. Более того, никаких разрешений на проведение строительных и/или ремонтных работ в жилом доме ФИО2 не давал ФИО1

Жилой дом был построен в 2020 году и, соответственно, существовал на момент заключения многочисленных Дополнительных соглашений к Предварительному договору, ФИО1 его неоднократно осматривала и выразила согласие с установленной ФИО2 ценой. Через два года цена Предварительного договора не изменилась при заключении сторонами Дополнительного соглашения от 30.05.2022 к Предварительному договору.

Таким образом, в связи с наличием спора о части земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым ФИО2 настаивал на заключении основного договора на условиях, определенных Предварительным договором, ФИО1, напротив, настаивала на заключении основного договора на иных (ранее не согласованных с ФИО2) условиях, в результате чего основной договор в последний день предусмотренного для этого Предварительным договором срока - 30.05.2022 - не заключен.

По мнению ФИО2, по состоянию на 30.05.2022 он надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору как продавец; в действиях ФИО1 имеются признаки злоупотребления правом.

Кроме того, ФИО2 полагает, что ФИО1 незаконно владеет и пользуется спорными земельным участком и домом, поскольку предварительный договор прекратил свое действие. ФИО2 не давал своего согласия на приобретение права собственности, аренды или пользования ФИО1 этими объектами недвижимости.

На основании изложенного ФИО2, с учетом уточнений, просил суд:

- признать предварительный договор купли-продажи от 26.11.2019, заключенный между ФИО2 и ФИО1, прекратившим действие;

- признать ФИО1 виновной стороной в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества;- истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 87.3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №‚ общей площадью 537 +/- 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- обязать ФИО1 в течение 7 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу освободить индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 87.3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 537 +/- 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании присутствовали:

- представитель истца адвокат Слабоус Р.А., который исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска просил отказать;

- ответчик ФИО2, который исковые требования не признал, просил в иске отказать, а встречный иск удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст.ст. 117, 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном порядке и следует из материалов дела, 26.11.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) при участии ИП ФИО3 (риэлтор) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1.1 Договора продавец, являющийся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 537+/- 8 кв.м., местонахождение — <адрес>), имеет намерение продать, а покупатель купить данный объект со всеми строениями и приспособлениями также находящимися на указанном земельном участке.

Стороны договорились в срок до 17.03.2020 заключить договор купли-продажи вышеуказанного Объекта (п. 1.2).

Одним из основных условий договора купли-продажи Объекта являлось условие о цене Объекта в размере 2 000 000 руб. (п. 3.1) При этом покупатель должен был оплатить стоимость приобретаемого Объекта продавцу до подписания договора купли-продажи.

В силу п. 4.3 Договора в случае не заключения договора купли-продажи в срок, предусмотренный настоящим договором, риэлтором составляется и сторонами подписывается акт о не заключении договора купли-продажи и оказанных риэлторских услуг.

Дополнительными соглашениями от 16.12.2019, от 23.12.2019, от 20.01.2020 стороны изменяли порядок и сроки оплаты покупателем стоимости Объекта. При этом установлено и сторонами не оспаривалось, что 26.11.2019 ФИО1 передала ФИО2 в счет исполнения обязательств покупателя 500 000 руб., 16.12.2019 - 110 000 руб., 23.12.2019 - 400 000 руб., 20.01.2020 - 400 000 руб.

Дополнительными соглашениями от 16.03.2020, 25.04.2020, от 30.06.2020, от 31.07.2020, от 18.08.2020, от 30.11.2020, от 30.03.2021, от 30.11.2021 стороны изменили пункт 1.2 договора, изложив его окончательную редакцию следующим образом «В соответствии с намерениями, указанными в п. 1.1 настоящего договора Продавец и Покупатель обязуются в срок до 30.05.2022 заключить между собой договор купли-продажи вышеуказанного Объекта».

Дополнительным соглашением от 30.05.2022 стороны изменили п. 1.1 Договора, изложив его в следующей редакции «Продавец, являющийся собственником домовладения общей площадью 87, 3 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 537, 0 кв.м, на котором расположено домовладение, именуемые совместно в дальнейшем «Объект», имеет намерения продать, а Покупатель купить данный объект со всеми строениями и приспособлениями, находящимися на указанном земельном участке».

Вместе с тем 30.05.2022 ФИО2 (продавец), ФИО1 (покупатель) и представитель ИП ФИО3 (риэлтор) - ФИО4 составили акт к предварительному договору купли-продажи от 26.11.2019 следующего содержания: на сегодняшний день 30.05.2022 расчет за дом кадастровый № и 1/2 земельного участка кадастровый № не произведен, сумма в размере 290 000 руб. не предоставила ФИО1 (л.д. 100).

30.05.2022 договор купли-продажи «Объекта» не заключен.

17.06.2022 истица направила ответчику досудебную претензию с просьбой заключить основной договор купли-продажи. Претензия получена ответчиком 01.07.2022. В добровольном (досудебном) порядке стороны спор не урегулировали.

Также в судебном порядке установлено, что с ноября 2020 года по настоящее время ФИО1 фактически пользуется и владеет спорным домовладением.

Применительно к предмету судебного спора важно учитывать, что согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Применительно к изложенному доказано, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, урегулированные указанным выше предварительным договором купли-продажи от 26.11.2019, с учетом последующих дополнительных соглашений.

ФИО1 как покупатель должна была выполнить свои договорные обязательства, в частности оплатить стоимость приобретаемого Объекта в общей сумме 2 000 000 руб., из которых 1 700 000 руб. она должна была уплатить до заключения основного договора купли-продажи, т.е. до 30.05.2022 до подписания договора, а 300 000 руб. после подписания договора купли-продажи от 30.05.2022 с рассрочкой на 18 месяцев.

Указанную обязанность ФИО1 не выполнила надлежащим образом, а именно не выплатила ФИО2 как продавцу 1 700 000 руб. до 30.05.2022 до заключения основного договора купли-продажи, о чем стороны составили указанный выше акт от 30.05.2022.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Доказательств того, что до 30.05.2022 ФИО1 направляла ФИО2 предложение заключить договор купли-продажи спорного Объекта, в том числе на иных условиях (по уменьшенной цене или с другим порядком оплаты оставшейся суммы), в материалы дела не представлено. Следует отметить, что согласно п.п. 2.2.3 и 2.3.3 Договора от 26.11.2019 именно риэлтор должен был довести до сведения продавца информацию о намерении покупателя заключить основной договор купли-продажи. Вместе с тем истцом не представлены доказательства надлежащего выполнения указанной обязанности, а также проекта договора купли-продажи.

То обстоятельство, что ФИО1 направила ФИО2 предложение заключить договор купли-продажи после 30.05.2022, юридического значения не имеет.

В рамках судебного разбирательства ФИО1 либо ее представителем какие-либо мотивированные доводы о том, что договор купли-продажи не был заключен до 30.05.2022 по вине ФИО2, не заявлены. При этом суд учитывает, что ФИО1 добровольно подписывала дополнительные соглашения, в которых срок заключения основного договора откладывался до 30.05.2022, как следствие, претензии ФИО1 к ФИО2, с юридической точки зрения, нельзя считать обоснованными.

Таким образом, суд, учитывая, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, не подтверждена вина продавца в незаключении договора, а также то, что до 30.05.2022 ФИО1 не направляла уведомлений ФИО2 о заключении основного договора, то обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречный иск ФИО2 подлежит удовлетворению в части признания предварительного договора купли-продажи от 26.11.2019 прекратившим действие.

Встречный иск ФИО2 в части признания ФИО1 виновной стороной в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, поскольку суд неоднократно разъяснял ФИО2 право обратиться за оказанием юридической помощи. ФИО2 обратился за оказанием юридической помощи, в связи с чем ему были подготовлены в том числе возражения на иск и встречный иск. В судебном заседании 12.10.2022 ФИО2 участвовал лично (без представителя) и суд выяснял у него цель указанного требования, однако последний на данный вопрос ответил только то, что это требование является второстепенным.

Принимая во внимание, что в окончательной редакции ФИО2 не заявлял требований о взыскании с ФИО1 штрафных санкций за неисполнение условий предварительного договора от 26.11.2019, то суд в указанной части приходит к выводу о неправильном выборе ФИО2 способа защиты своих прав. Также суд обращает внимание на то, что признание ФИО1 виновной стороной в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества само по себе не восстановит каких-либо прав ФИО2 Такое требование по сути является основанием иска, предметом которого будет защита материальных прав ФИО2 как стороны договора от 26.11.2019.

В остальной части встречные исковые требования ФИО2 суд находит подлежащими удовлетворению, поскольку в силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в п. 36 постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Применительно к изложенному истцом доказано и ответчиком не оспаривалось, что он является собственником спорном домовладения. С ноября 2020 года по настоящее время ФИО1 фактически пользуется и владеет спорным домовладением. Как пояснил ответчик и, что не было опровергнуто истцом, ответчик добровольно предоставил истице во владение и пользование спорное домовладение, поскольку предполагал, что истица исполнит свои обязательства покупателя по договору от 26.11.2019. Однако, как было указано выше, истица свои обязательства покупателя не исполнила, какие-либо иные правовые основания владеть и пользоваться домовладением ответчика у нее отсутствуют, а потому у нее не возникло законного права владеть и пользоваться домовладением ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи от 26.11.2019 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, прекратившим действие.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 87.3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 537 +/- 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 в течение 7 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу освободить индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 87.3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 537 +/- 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.М. Головань

Мотивированное решение изготовлено 18.10.2022 года.