Дело №2-204/2025 (УИД 72RS0007-01-2025-000303-73)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Аромашево 06 мая 2025 года
Голышмановский районный суд Тюменской области в составе: председательствующего судьи Шааф А.Н.,
при секретаре Валенцевой О.В.,
с участием истца заместителя прокурора Аромашевского района Тюменской области Бартузанова А.В.,
ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-204/2025 по исковому заявлению прокурора Аромашевского района Тюменской области в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования Аромашевский муниципальный район в лице администрации Аромашевского муниципального района к Администрации Аромашевского муниципального района Тюменской области, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
установил:
прокурор Аромашевского района Тюменской области в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования Аромашевский муниципальный район обратился в суд с иском к Администрации Аромашевского муниципального района Тюменской области, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 13.09.2024 года № 23, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что прокуратурой Аромашевского района в ходе осуществления надзора за исполнением земельного законодательства установлен факт нарушения требований Земельного кодекса Российской Федерации при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка. 31.07.2019 года на основании распоряжения главы Аромашевского района от 31.07.2019 года № 602-р между Администрацией Аромашевского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка <номер> (землеустроительное дело <номер>) с кадастровым номером <адрес> расположенного по адресу: <адрес>, площадью 13 050 кв.м., разрешенное использование – объекты промышленности. 08.08.2019 года администрация Аромашевского муниципального района и ФИО1 на основании его заявления и распоряжения главы района от 09.09.2024 года № 864-р заключили договор купли-продажи земельного участка <номер> (землеустроительное дело <номер>), предметом которого является передача в собственность за плату земельного участка кадастровый номером <адрес> 13 050 кв.м., по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, в связи с тем, что ФИО2 является собственником расположенного на данном участке нежилого строения площадью 1 195,2 кв.м. Несоразмерность площади участка по отношению к площади нежилого здания является очевидной, размер участка превышает площадь объекта недвижимости практически в 11 раз, процент застройки земельного участка составляет всего лишь 9,1%. Прокуратурой произведен визуальный осмотр спорного земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства (гараж), который не имеет какого-либо ограждения, ворота в объекте отсутствуют, на крыше здания наблюдается произрастание растительности, визуально напоминает заброшенное строение и свидетельствует о его длительной не эксплуатации. Учитывая, что договор купли-продажи заключен с нарушениями законодательства он является недействительным.
Заместитель прокурор Аромашевского района Тюменской области Бартузанов А.В. в судебном заседание на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что начал ремонт здания, в котором планирует осуществление промышленной деятельности, однако по семейным обстоятельства завершить не представилось возможным, огораживать арендованный земельный участок нецелесообразно и не выгодно, при заключении договора купли-продажи участка каких-либо дополнительных документов ФИО4 не требовала.
Ответчик Администрация Аромашевского муниципального района Тюменской области о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, согласно письменному отзыву на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что какие-либо нормы законодательства при заключении оспариваемого договора нарушены не были (том 1 л.д.99-100, 109).
Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом (том 1 л.д. 108, 111), в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайств не заявил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца, ответчика ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пунктом 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с положениями ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из содержания указанного положения ст. 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.
По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиками, ФИО1 на основании его письменного заявления и распоряжения Администрации Аромашевского муниципального района Тюменской области от 31.07.2019 года № 602-р, договора № 13 от 08.08.2019 года предоставлен в аренду сроком на 49 лет до 07.08.2068 года земельный участок площадью 13 050 кв.м. кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д.40-47), договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.34-39, 65-71, 77).
26.07.2019 года ФИО1 обратился в Администрацию Аромашевского района Тюменской области с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельный участок <номер> площадью 13 050 кв.м., на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ – на земельном участке расположен нежилое здание, принадлежащее ФИО1 (том 1 л.д.58-64).
Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником нежилого здания (гараж) площадью 1 195,2 кв.м. кадастровый номер <адрес>, расположенного по адресу: <номер>, год постройки 1984, право зарегистрировано 09.01.2019 года (том 1 л.д.72-73).
Согласно распоряжению ФИО3 муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер>-р ФИО2 предоставлен в собственность за плату земельный участок кадастровый <номер>, площадью 13 050 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д.19-20).
13.09.2024 года между Администрацией Аромашевского района Тюменской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка <номер>, предметом которого является передача в собственность за плату земельный участок кадастровый <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, в границах указанных в выписке ЕГРН общей площадью 13 050 кв.м., на земельном участке расположено нежилое здание. Цена земельного участка составила 198 216 рублей 45 копеек (том 1 л.д.23-26). Оплата договора произведена в полном объеме (том 1 л.д.21-22).
Согласно выписке из ЕГРН от 20.09.2024 года право собственности на указанный земельный участок за ФИО1 зарегистрировано 20.09.2024 года (том 1 л.д.15-18).
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно сведениям ЕГРН и что не оспаривается ответчиками, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 1 195,2 кв.м., расположенное на спорном земельном участке площадью 13 050 кв.м, что в 11 раза превышает площадь построенного на земельном участке объекта недвижимости.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта. Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования, в связи с чем собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. Предоставление уполномоченным органом государственной власти земельного участка в большем размере, чем объективно необходимо для эксплуатации объекта недвижимости, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ФИО1 не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства существования на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке объекта недвижимости (гаража) в пригодном для его эксплуатации и осуществления на его территории какой-либо промышленной или иной деятельности, для ведения которых приобретался в собственность земельный участок, и доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельных участков в собственность.
Истцом 27.02.2025 года проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, из представленных фотографий усматривается, что на вышеуказанном земельном участке расположен одно строение, у которого отсутствуют окна, двери, ограждение земельного участка отсутствует, на участке произрастает сорная растительность (том 1 л.д.78-80).
В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 не отрицал факт того, что гараж в настоящее время не эксплуатируется, в не осуществляется никакая деятельность, при этом пояснил, что он намерен осуществлять производственную деятельность в данном помещении, для чего закуплены соответствующие материалы, и использовать земельный участок по назначению для промышленного производства.
Поскольку нежилое здание (гараж), расположенный на спорном земельном участке составляет 1 195,2 кв.м., что в 11 раза меньше предоставленного в собственность спорного земельного участка, доказательства ведения на данном земельном участке какого-либо производства на момент заключения договора так и в судебном заседании суду представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
С учетом того, что утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны должны быть возвращены в первоначальные (арендные) правоотношения с возвращением ответчику ФИО1 выкупной цены.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования прокурора Аромашевского района Тюменской области в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования Аромашевский муниципальный район в лице администрации Аромашевского муниципального района к Администрации Аромашевского муниципального района Тюменской области, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка <номер> с кадастровым номером <номер>, площадью 13050 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 13.09.2024 года между Администрацией Аромашевского муниципального района Тюменской области (<номер>) и ФИО1 (<номер>).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ФИО1 (<номер>) на земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 13050 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, восстановления права муниципальной собственности Администрации Аромашевского района Тюменской области на земельный участок и возврата прав арендатора по договору аренды земельного участка № 13 от 08.08.2015 года ФИО1 (ИНН <номер>).
Возложить на Администрацию Аромашевского муниципального района Тюменской области (<номер> обязанность возвратить ФИО1 (ИНН <номер>) денежные средства, уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка от 13.09.2024 года № 23 в размере 198 216 (сто девяносто восемь тысяч двести шестнадцать) рублей 45 копеек.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы или представления через Голышмановский районный суд Тюменской области.
Мотивированное решение составлено 12 мая 2025 года.
Председательствующий судья А.Н. Шааф