№2а-903/22
УИД 34RS0042-01-2022-001267-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«22» сентября 2022 года
Фроловский городской суд Волгоградской области
в составе председательствующего судьи Власовой М.Н.,
при секретаре Бирюковой С.В.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Фролово Волгоградской области административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к администрации городского округа г.Фролово Волгоградской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок на условиях аренды без проведения торгов для завершения строительства,
установил:
ФИО3 обратилась с административным иском к администрации городского округа г.Фролово Волгоградской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок на условиях аренды без проведения торгов для завершения строительства. Указав в обоснование заявленных требований о том, что она является собственником объекта незавершенного строительством: здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта степень готовности 50% общей площадью застройки 311,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №. Собственником земельного участка является ответчик. В 2007г. данный земельный участок был предоставлен ей на основании договора аренды сроком на 11 месяцев. Впоследствии действие договора аренды продлевалось.
На основании договора аренды №.39.к/5.1 от ДД.ММ.ГГГГг. земельный участок предоставлен ей в аренду для строительства здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта на срок 2 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. Арендная плата уплачивалось надлежащим образом, задолженность отсутствует.
В мае 2022г. она обратилась в администрацию городского округа г.Фролово с заявлением о продлении договора аренды. Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГг. № в продлении договора аренды ей отказано в связи с истечением срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. Указано на необходимость освобождения земельного участка и передаче его администрации.
С данным отказом она не согласна, считает его незаконным, т.к. после ДД.ММ.ГГГГг. как собственник объекта незавершенного строительства она имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года. После ДД.ММ.ГГГГг. земельный участок был предоставлен ей в аренду 1 раз сроком на 2 года для целей строительства. Для целей завершения строительства земельный участок в аренду сроком на 3 года ей не предоставлялся. На земельном участке находится принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства. Администрация не обращалась в суд с иском об изъятии данного объекта. Завершить строительство объекта в течение действия срока договора аренды она не имела возможности по уважительным причинам. В 2019г. она прекратила деятельность индивидуального предпринимателя. В 2020-2021г. длительное время болела, средств для продолжения строительства не имела. В 2022г. она вновь зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя. На её банковском счете в ПАО Сбербанк России имеются денежные средства для продолжения строительства. В связи с чем, просила суд признать незаконным решение администрации городского округа <адрес>, принятое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в продлении договора аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. Обязать администрацию городского округа <адрес> заключить с ней договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения строительства здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта сроком на 3 года.
Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя ФИО1
Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования полностью поддержал по указанным в административном иске основаниям, просил суд их удовлетворить.
Представитель административного ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования ФИО3 не признала, просила суд в иске отказать. Указав, что срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. истек ДД.ММ.ГГГГг. До этого договор аренды земельного участка по <адрес> в <адрес> с ФИО3 неоднократно продлевался. Преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов ФИО3 не имеет.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
Согласно подп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по общему правила договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № ИП ФИО3 предоставлен на правах аренды земельный участок площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства магазина (л.д. 13).
ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией городского округа <адрес> и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № сроком на 335 дней с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ<адрес> п. 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях (л.д. 22-23).
Земельный участок фактически передан в пользование ФИО3 для разрешенного вида использования, что подтверждается актом приема передачи от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 25).
ДД.ММ.ГГГГг. администрацией городского округа <адрес> ФИО3 выдано разрешение № на строительства здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта по адресу: <адрес> (л.д. 14-15).
ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией городского округа <адрес> и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № сроком на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ<адрес> п. 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях (л.д. 26-30).
Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГг. и Выписке из ЕГРН ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительством со степенью готовности 50% здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта по адресу: <адрес> (л.д. 16, 17-21).
Данный объект капитального строительства расположен в границах земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, что подтверждается градостроительным планом земельного участка (л.д. 46-52).
ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией городского округа <адрес> и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № сроком на 364 дня с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. включительно. Согласно п. 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях (л.д. 31-33, 34, 35).
ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией городского округа <адрес> и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № сроком на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. включительно. Согласно п. 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях (л.д. 36-38, 39, 40).
ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией городского округа <адрес> и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером № сроком на 2 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. включительно. (л.д. 41-43, 44, 45).
ДД.ММ.ГГГГг. органом местного самоуправления по обращению ФИО3 принято решение в форме уведомления № об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка по <адрес> а в <адрес>. В обоснование принятого решения административный ответчик указал, что срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. истек в 2021г. Ранее срок действия заключенного в 2007г. договора аренды земельного участка неоднократно продлевался. Преимущественного права на заключения договора аренды на новый срок арендатор согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ не имеет (л.д. 54).
Проверяя законность и обоснованность данного решения органа местного самоуправления суд приходит к выводу о его несоответствии требованиям закона.
К данному выводу суд приходит исходя из того, что до ДД.ММ.ГГГГг. действующее законодательство не содержало запрета на продление договора аренды земельного участка на новый срок. В связи с чем, неоднократное заключение с ФИО3 договоров аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг. не противоречит земельному законодательству.
ДД.ММ.ГГГГг. с ФИО3 заключен договор аренды земельного участка сроком на 2 года для целей строительства здания магазина.
При этом, редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., не распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 не реализовала предоставленное ей законом право на однократное продление договора аренды земельного участка сроком на 3 года. Договором аренды от 08 августа 2019г. земельный участок предоставлен ей в аренду на меньший срок – 2 года для целей строительства, а не для его завершения как предусмотрено законом.
Администрация городского округа г.Фролово не воспользовалась своим правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. в связи с чем, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Суд считает заслуживающими внимания доводы административного истца о наличии у неё уважительных причин, препятствующих осуществлению строительства магазина на арендованном земельном участке до истечения срока действия договора аренды.
Согласно Выписке из ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 55-61, 62, 63). Вновь зарегистрировалась в качестве ИП ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 64-66).
В 2019г., 2020г., 2021г. ФИО3 неоднократно обращалась за медицинской помощью в связи с наличием у неё заболеваний, проходила лечение, что подтверждается представленными суду выписками из медицинских карт, листками нетрудоспособности (л.д. 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81).
Выпиской по счету, открытому в ПАО Сбербанк России на имя ФИО3, подтверждается наличие денежных средств в размере 453 313,35 руб., предназначением которых административный истец указывает завершение строительства здания магазина по <адрес> а в <адрес> (л.д. 67).
Таким образом, совокупностью исследованных судом доказательств взаимосогласующихся между собой достаточно подтверждается наличие у ФИО3 права на заключение договора аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для целей завершения строительства здания магазина сроком на 3 года. В связи с чем, принятое административным ответчиком решение в форме уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в продлении договора аренды земельного участка является незаконным.
В соответствии с п. 1 ч. 2, п. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
В резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.
В случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.
Учитывая вышеприведенные нормы права, суд считает необходимым обязать административного ответчика устранить допущенное им нарушение прав ФИО3, а именно заключить с ней договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения строительства здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта сроком на 3 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175, 227 КАС РФ, суд
решил:
административные исковые требования ФИО3 к администрации городского округа г.Фролово Волгоградской области о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, обязании предоставить земельный участок на условиях аренды без проведения торгов для завершения строительства – удовлетворить.
Признать незаконным решение администрации городского округа город Фролово Волгоградской области, принятое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в продлении договора аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать администрацию городского округа город Фролово Волгоградской области заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка площадью 543 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения строительства здания магазина продовольственных товаров с аптекой и остановкой общественного транспорта сроком на 3 года.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Фроловский городской суд.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 октября 2022 года.
Судья: М.Н. Власова