ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №... №...

адрес 26 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Комягиной Г.С.,

судей Зиннатуллиной Г.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи ФИО6,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата,

Заслушав доклад судьи Комягиной Г.С., пояснения ответчика ФИО3, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа адрес Республики Башкортостан (далее – Администрация ГО адрес) обратилась в суд о принудительном изъятии у ФИО2 ? доли и ФИО3 ? доли в собственность муниципального образования городского округа адрес Республики Башкортостан принадлежащей им на праве долевой собственности жилого помещения – комнаты №..., площадью 12,5 кв.м., с кадастровым номером объекта №... в адрес, расположенной по адресу: адрес, с уплатой возмещения ФИО2 и ФИО3 по 515 800 руб. каждому, о прекращении права долевой собственности ответчиков на указанное жилое помещение, снятии их с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование иска указано, что Администрацией ГО адрес принято постановление от дата №... «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участком, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городского округа адрес Республики Башкортостан». В связи с принятым постановлением об изъятии недвижимости Истцом в адрес ответчиков были направлены проекты соглашений об изъятии с уплатой возмещения в размере 515 800 руб. каждому. Собственниками не предоставлен подписанный проект соглашения истцу, в связи с чем истец обращается в суд.

Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата постановлено:

Исковые требования Администрации ГО адрес Республики Башкортостан к ФИО2, дата года рождения, ФИО3, дата года рождения, о принудительном изъятии недвижимого имущества удовлетворить.

Изъять у ФИО2, дата года рождения, ФИО3, дата года рождения, в собственность Муниципального образования городского округа адрес Республики Башкортостан принадлежащую им на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве каждому) комнату №..., площадью 12,5 кв.м., с кадастровым номером №..., в адрес, расположенной по адресу: адрес,с выплатой возмещения ФИО2, дата года рождения, в размере 863 625 руб., ФИО3, дата года рождения, в размере 863 625 руб.

После выплаты возмещения прекратить право собственности ФИО2, дата года рождения, ФИО3, дата года рождения, на жилое помещение, расположенное по адресу: Респ. Башкортостан, адрес, ком., кадастровый №....

Снять ФИО2, дата года рождения, с регистрационного учета по адресу: Респ. Башкортостан, адрес, ком. 1, кадастровый №....

В апелляционной жалобе представитель Администрации ГО адрес ФИО7 просит отменить решение суда, считая его незаконным, необоснованным, и назначить по делу проведение повторной экспертизы по делу, указывая в обоснование жалобы, что размер возмещения за жилое помещение, определен судом в соответствии с экспертным заключением №...Н/2022(доп), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Гарант-Оценка» (далее - ООО «Гарант-Оценка»), не является равноценным и не соответствует требованиям Федерального закона от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики. Так, в разделе техническое описание используется общая площадь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в размере 638,5 кв.м. (стр. 7,32 заключения), однако согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимость (далее – ЕГРН) площадь дома составляет 624,5 кв.м. Поскольку экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу, решение суда подлежит отмене.

В дополнение к апелляционной жалобе представитель Администрации ГО адрес ФИО7 также указал, что на основании приказа от дата №... Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан, многоквартирный дом по вышеуказанному адресу отнесен к объектам культурного наследия. Данный факт не отражен в заключении эксперта, что существенно влияет на стоимость как самого объекта, так и земельного участка. Исходя из положений статей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 47.1, 47.2, 47.3, 47.6, 48 Федерального закона от дата № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» вытекает обязанность собственника такого объекта проводить работы по сохранению и содержанию объекта культурного наследия, что сам по себе факт владения таким объектом неизбежно сопровождается необходимостью постоянного несения затрат на его содержание. Кроме того, эксперт указывает на отсутствие обременений в отношении земельного участка и квартиры. Экспертом также не были применены Методические рекомендации по оценке стоимости объектов, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, одобренные к применению Светом по оценочной деятельности дата В силу п. 6.6 указанных рекомендаций, собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта, включенного в реестр или перечень выявленных объектов культурного наследия, что, как правило, приводит к большим операционным расходам по отношению к не обремененным охранными обязательствами объектам при более строгом контроле за соблюдением условий эксплуатации.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласилась, просила оставить решение суда без изменений.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, дело рассмотрено без их участия.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика ФИО3, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что с дата собственниками комнаты №... адрес, в адрес Республики Башкортостан являются ответчики ФИО2 - 1/2 доли, ФИО3 - 1/2 доли.

В отношении указанного жилого дома, распложенного по адресу: адрес, принято Постановление Администрации городского округа адрес от дата «О признании адрес городского округа адрес Республики Башкортостан аварийным и подлежащим реконструкции (реставрации)».

дата в отношении вышеуказанного дома Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан принят приказ №... «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Контрольная палата», о чем внесены сведения дата в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно Постановлению Главы администрации городского округа адрес РБ от дата №... «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городского округа адрес Республики Башкортостан» вышеуказанный жилой дом также подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Проекты соглашений о выкупе жилого помещения сторонами до настоящего времени не подписаны.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, по ходатайству ответчиков определением суда от дата для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии жилого помещения назначена судебная экспертиза, по результатам которой предоставлено экспертное заключение № №...-Н/2022 от дата, где рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии спорного жилого помещения составила 1 500 000 руб.

В связи с несогласием истца с заключением эксперта, определением Кировского районного суда адрес от дата назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено также ООО «Гарант-Оценка».

Согласно экспертному заключению №...Н/2022 (доп.), выполненного ООО «Гарант-Оценка», выкупная стоимость принадлежащего ответчикам жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, ком. 1., кадастровый №..., составляет 1 727 250 руб., в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество многоквартирного дома.

Удовлетворяя требования Администрации города, руководствуясь положениями статей 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, 15, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции исходил из того, что дом, в котором истцам принадлежит комната на праве долевой собственности, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от дата № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и истцы по своему выбору имеют право требовать выкупа.

Вышеуказанное заключение, составленное ООО «Гарант-Оценка» №...Н/2022 (доп.), представленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, принято судом первой инстанции в связи с отсутствием оснований сомневаться в достоверности указанного заключения, данное заключение составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, научно обоснованно, достоверно в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Судебная коллегия, проверяя законность решения суда по доводам апелляционной жалобы Администрации города, не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в части определения размера возмещения за жилое помещение с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Согласно части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Правовое содержание данной нормы указывает на основания для назначения по делу повторной экспертизы. Указанных оснований ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не установлено.

Представленное в материалах дела экспертное заключение не вызывает сомнений в его правильности, в связи с чем выводы судебной экспертизы судом апелляционной инстанции оцениваются как убедительные и достоверные, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеприведенного судебной коллегий отказано в удовлетворении ходатайства Администрации города о назначении по делу повторной экспертизы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, определение экспертом рыночной стоимости комнаты с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, в том числе с учетом территориально-экономического коэффициента для условий Республики Башкортостан. Отказ от применения доходного подхода оценки обоснован.

Экспертом учтено, что оцениваемый объект является объектом культурного наследия (л.д.101), учтено его текущее состояние и история (л.д.106), цели его использования (л.д.107).

В письменных пояснениях по заключению №...-Н/2022(доп.) эксперт указала, что как следует из пункта 4.3.8 указанных Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия, одобренных к применению Советом по оценочной деятельности дата, в случае принудительного выкупа объекта культурного наследия рассчитываются затраты на создание (приобретение) объекта надвижимости, не являющегося объектом культурного наследия, не худшего по объемно-пространственным характеристиками и видам разрешенного использования, в физическом состоянии, не худшем, чем состояние выкупаемого объекта. На основании данного положения, были рассчитаны затраты на создание аналогичного объекта недвижимости в рамках затратного подхода, а также при оценке рыночной стоимости, были подобраны подходящие объекты-аналоги, использованные в сравнительном подходе. Кроме того, в заключении указано о наличии обременения. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка определен как под жилую малоэтажную застройку, данное использование признано экспертом как наиболее эффективное. Указание на страницах 7, 22, 32 площади жилого адрес,5 кв.м. вместо 624,5 кв.м. не отразилось на величине расчетов, при проведении расчета использована верная площадь 624,5 кв.м.

Таким образом, учитывая, что в случае принудительного выкупа объекта культурного наследия рассчитываются затраты на создание (приобретение) объекта надвижимости, не являющегося объектом культурного наследия, судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что повышенное бремя содержания спорного помещения как объекта культурного наследия должно повлечь уменьшение его рыночной стоимости.

Эксперт верно определил наиболее эффективное использование земельного участка, сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, фактического использования и цели использования объекта оценки (л.д. 107), подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующими факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №...)».

При этом экспертом выполнено требование Распоряжения Минимущества Российской Федерации от дата N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", согласно которому рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости участка будет максимальной.

Доказательств обратного, апеллянтом не предоставлено.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Апелляционный суд отмечает, что как следует из материалов дела, действительно по сведениям ЕГРН общая площадь дома, расположенного по адресу: адрес, составляет 624,5 кв.м. Однако экспертом в заключении, при производстве расчетов указана площадь адрес,5 кв.м. (л.д. 101, 115, 126).

Вместе с тем, как пояснил эксперт, данная неточность не повлияла на правильность расчетов. Доля жилого помещения в общей площади дома, которая была использована для расчета, с учетом округления, экспертом определена как 2% (12,5 кв.м*100/624,5=2,001%).

Оснований для иной оценки заключения эксперта ООО «Гарант-Оценка», как о том указывается в доводах апелляционной жалобы Администрации города, и назначении по делу повторной экспертизы, о чем заявлено в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Своей оценки стоимости возмещения истец суду не представил.

В остальной части решение суда не обжалуется и не может являться предметом судебной оценки в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в лице представителя ФИО8 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата

Справка: судья ФИО9