31RS0016-01-2022-007111-34 № 2-5333/2022
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 сентября 2022 года Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Свищева В.В.,
при секретаре Сапелкиной Н.А.,
с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка № от 16.05.2012 в размере 685033,38 руб., в том числе: 506000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 109333,38 руб. – проценты по договору, 69700 руб. – штраф; обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № площадью 1502 кв.м с кадастровым номером <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства (Фундамент), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 410400 руб. (80% от рыночной стоимости), взыскать расходы на оплату услуг оценщика – 11700 руб., госпошлины – 16050,33 руб.
В обоснование заявленных требований истец сослался на невыполнение ФИО2 принятых на себя в рамках договора купли-продажи от 16.05.2012 обязательств, указал, что в предусмотренный срок (до 16.05.2019) ответчик строительство и государственную регистрацию жилого дома на земельном участке не произвел. Сумма задолженности составляет 685033,38 руб. Истец является залогодержателем земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, рыночная стоимость которых согласно отчету № от 24.06.20022 составила: земельного участка - 513000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям.
Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела путем направления заказной почтовой корреспонденции по известному суду месту жительства, не явился, причину неявки не сообщил, возражений не представил.
Дело рассмотрено в порядке заочного производства.
Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
16.05.2012 АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка № площадью 1502 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства (Фундамент).
Право собственности ответчика на земельный участок и обременение (залог - ипотека в силу закона) зарегистрированы, что подтверждается отметками в договоре.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 533000 руб., из которых 27 000 руб. покупатель внес на расчетный счет продавца до подписания договора (пункт 2.2).
Пунктом 2.3 предусмотрено, что на оплату оставшейся части цены участка в сумме 506000 рублей покупателю предоставляется отсрочка сроком до 16.05.2019.
Согласно пункту 2.4 договора с момента передачи участка покупателю до его полной оплаты участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате цены участка.
По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части стоимости земельного участка прощается, если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, площадью не менее 50 кв.м, и в установленном порядке оформит на него право собственности (пункт 2.5 договора).
Пунктами 3.2.3, 3.2.4 договора предусмотрено, что до истечения одного года после даты подписания договора покупатель обязан возвести на участке фундамент жилого дома; в течение 5 лет со дня подписания договора - построить на участке жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, и в установленном порядке зарегистрировать на дом право собственности.
За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом покупатель до истечения срока отсрочки уплачивает продавцу оставшуюся часть цены земельного участка, а также проценты на указанную сумму в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка (пункт 5.5 договора).
Ответчик вышеуказанные принятые на себя обязательства по договору не исполнил.
09.09.2020 в адрес ФИО2 направлено требование об оплате оставшейся стоимости земельного участка и процентов в соответствии с пунктом 5.5 договора, которое получено адресатом и не исполнено.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли -продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из пояснений представителя истца следует, что обязательств по окончанию строительства жилого дома ответчик не исполнил.
Доказательств обратного ответчиком не представлено, и в судебном заседании не установлено.
Учитывая, что при заключении договора ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в размере 27 000 руб., с него подлежат взысканию оставшаяся часть стоимости в размере 506000 руб., а также проценты в размере 109333,38 руб. и штраф по п. 5.6 договора в размере 39700 руб.
Анализируя приведенный стороной истца расчет задолженности по процентам, не оспоренный ответчиком, суд признает его правильным, математически верным.
В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).
В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон №102-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (статья 51 Федерального закона №102-ФЗ).
На основании пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона №102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Таких оснований по делу не усматривается.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно пункту 1 статьи 64 Федерального закона №102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона №102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно отчету оценщика № от 24.06.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 513 000 руб.
Таким образом, начальная стоимость реализации земельного участка составляет 410400 рублей (80% от рыночной стоимости).
На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика также подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 16050,33 руб. и расходы по оценке – 11700 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от 16.05.2012 в размере 685033,38 руб., в том числе: 506000 рублей – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 109333 рубля 38 коп. – проценты по договору, 69700 рублей – штраф, а также расходы на оплату услуг оценщика – 11700 рублей, госпошлину – 16050 рублей 33 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № площадью 1502 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства (Фундамент).
Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, определив начальную продажную цену земельного участка в размере 410400 рублей.
Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Октябрьский районный суд г.Белгорода заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения и обжаловать в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение составлено 06.10.2022 года
Председательствующий В.В. Свищёв
Решение07.10.2022