Дело № 2-756/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2023 года г.Сыктывкар
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе судьи Автушина Ф.А.,
при секретаре Биглер Н.А.,
с участием истца ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение,
установил :
ФИО4 (до изменения фамилии Бихерт) Ю.В. обратилась в суд в своих интересах и интересах детей ФИО1 (** ** ** г.р.), ФИО2 (** ** ** г.р.) к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: ..., указанной в отчета ООО «ГЕС» №... от ** ** ** в размере 707 000 руб. недостоверной, определении выкупной стоимости за указанное жилое помещение в сумму 986445 руб., требования обоснованы тем, то ответчиком принято постановление от 21.02.2022г. об изъятии указанного жилого помещения, ** ** **г. в ее адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчет ООО «ГЕС», в котором предложено заключить соглашение о выкупе по цене 707 000 руб., с указанной ценой истец не согласна.
Изучив исковое заявления и иные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленное истцом требования о признании выкупной стоимости, определенной ООО «ГЕС» недостоверной является не требованием, а обоснованием требования об определении выкупной цены в ином размере, в связи с чем, разрешает спор по требованиям об определении выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: ....
В судебном заседании истец на иске настаивала, уточнив, что просить определить выкупную стоимость на основании отчета ООО «Ай энд Пи-Финанс», а именно в размере 851 000 руб.
Представитель администрации с иском не согласилась, полагав достоверным отчет ООО «ГЕС».
Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, допросив специалиста ФИО3, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.2 ст.61 ГПК РФ).
Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда по делу №... от ** ** ** постановлено:
«Обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ..., а также жилого помещения по адресу: ..., принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО1, ФИО2.
Обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу направить ФИО6, ФИО1, ФИО2 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ..., в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.».
Также данным решением установлено, жилое помещение общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО6 (... долей), ФИО1, ... года рождения (... доли), ФИО2, ... года рождения (... доли).
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный жилой дом №... по ... г.Сыктывкара признан аварийным и подлежащим сносу, с учетом постановлений от ** ** ** №..., от ** ** ** №... установлен срок для принятия мер по расселению граждан – 2024 год.
В адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда многоквартирный дом №... по ... г.Сыктывкара не включен.
** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО6, ФИО1, ФИО2 направлялись требования о добровольном сносе многоквартирного дома до ** ** **. Также в требованиях указано, что в случае, если по истечении установленного срока не будет осуществлен снос аварийного многоквартирного жилого дома, администрацией МО ГО «Сыктывкар» будет решаться вопрос о принятии решения об изъятии принадлежащего собственнику жилого помещения в данном доме, а также земельного участка, предназначенного для обслуживания данного дома, в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение собственниками о сносе указанного аварийного многоквартирного дома не принято.
Во исполнение решения ** ** ** администрацией в адрес истца направлено письмо с указанием на то, что администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление от ** ** ** №... «Об изъятии имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар».
Одновременно направлен и проект соглашения об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу ....
Из проекта соглашения (п.2.1.) следует, что цена выкупа определена на основании отчета от ** ** ** №..., и составляет 707 000 руб.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Защита жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 указанной статьи.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 5 указанной статьи собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ч. 8 указанной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Как разъяснено в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017):
«Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену.
Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат».
Администрация МО ГО «Сыктывкар» предлагает установить выкупную стоимость жилого помещения в размере 707 000 руб., которая определена на основании отчета ООО «ГЕС» №....
Стороной истца суду представлен отчет ООО «Ай энд Пи-Финанс» №..., согласно которого выкупная стоимость жилого помещения составляет 851 000 руб.
В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Ай энд Пи-Финанс» - ФИО3, пояснивший, что он учитывал общие кухни душевые и санузлы при подборе аналогов, отдельно их стоимость не выводил, поскольку их наличие или отсутствие учел при подборе аналогов, стоимость общего имущества и доли в земельном участке отдельно не рассчитывал, все учел в рассчитанной стоимости с учетом аналогов. Отчет ООО «ГЕС» имеет недостатки – поверхностное исследование рынка жилых помещений Сыктывкара, вследствие чего были изучены не все аналоги, корректировок на площадь нет, соответственно имеется разница в расчетах, неверно взяты цены на услуги грузчиков, необходимо учитывать переезд сначала в съемное жилье, а потом в приобретенное. Расценки на проведение капитального ремонта им брались из соответствующего постановления правительства Республики с учетом площади жилых помещений, общего имущества, а также кровли. Расчет капитального ремонта производился на основании общей площади жилых помещений. Была выведена стоимость квадратного метра капитального ремонта и умножена на площадь жилого помещения истца.
С учетом установленных обстоятельств, поскольку ООО ГЕС не были учтены все имеющиеся аналоги жилых помещений, их поверхностный отбор, не учтена корректировка по площади, отчет ООО «ГЕС» суд признает недостоверным.
Сумма 851 000 руб. определена на основании заключения ООО «Ай энд Пи-Финанс», который по убеждению суда каких-либо недостатков не имеет, подготовлен компетентным специалистом, в связи с чем, принимается судом в качестве доказательства стороны истца.
Довод администрации о неверном подсчета капитального ремонта не подтвержден материалами дела, его расчет подробно описан допрошенным экспертом Лященко.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, и определении размер возмещения за изымаемое у ФИО4, ФИО1, ФИО2 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 851 000 руб.
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО4 (...), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ... ФИО1, ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <***>) – удовлетворить.
Определить размер возмещения за изымаемое у ФИО4, ФИО1, ФИО2 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 851 000 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ф.А.Автушин
ФИО10