Апелляционное определение по делу № 33-2300/2023 от 25.08.2023

УИД 58RS0018-01-2022-002724-95

Судья Турчак А.А. дело № 33-2300/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 августа 2023 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Копыловой Н.В.,

и судей Мисюра Е.В., Титовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рожковым Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, по докладу судьи Титовой Н.С. гражданское дело № 2-47/2023 по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест», Управлению градостроительства и архитектуры г. Пензы, Управлению муниципального имущества г. Пензы об установлении сервитута по апелляционной жалобе Управления градостроительства и архитектуры г. Пензы на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 11 апреля 2023 г., которым постановлено:

Иск ФИО1 паспорт № и ФИО2 паспорт № к ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» ИНН:<***>, ОГРН:<***>, Управлению градостроительства и архитектуры г. Пензы ОГРН:<***> об установлении сервитута удовлетворить.

Для обеспечения прохода и проезда легкового и грузового транспорта к земельному участку с кадастровым № расположенному по <адрес>, принадлежащему ФИО1 и ФИО2 установить бессрочно сервитут в пользу истцов на часть земельного участка с земель общего пользования, в соответствии с графическим приложением № 1 к заключению эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 530/16 от 15 февраля 2023 года с каталогом координат указанных в приложении 1-1 к заключению экспертизы: ТОЧКИ. Проверив материалы дела, судебная коллегия

Проверив материалы дела, судебная коллегия

установил а :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» об установлении сервитута.

Свои требования мотивировали тем, что на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию № 58-29-057-2019, выданного 24 декабря 2019 г., являются собственниками магазина площадью 420,8 кв.м, расположенного по <адрес>. На основании договора купли-продажи от 21 января 2021 г. № 16536 они также являются собственниками земельного участка с кадастровым № по этому же адресу.

При подготовке проектной документации для получения разрешения на строительство магазина доступ на участок был согласован с восточной стороны участка. При выдаче разрешения на строительство схема доступа на земельный участок была изменена в связи с незаконной установкой металлического забора владельцами земельного участка с кадастровым № поэтому доступ на участок предполагался с южной стороны.

В процессе строительства осуществлять проезд по этой схеме оказалось невозможным из-за несогласия жильцов дома № по <адрес> и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым № по <адрес>, в результате чего доступ к их земельному участку по территории общего пользования был перекрыт.

Для осуществления строительства и дальнейшей эксплуатации здания администрация г. Пензы предложила им пользоваться проездом №, указанным на фрагменте публичной кадастровой карты желтым цветом. При этом приходилось пересекать временно пустующий земельный участок с кадастровым №.

В марте 2021 г. в связи с началом строительства многоэтажного дома на земельном участке с кадастровым № и невозможностью проезда, они обратились в администрацию г. Пензы по вопросу обеспечения доступа к их земельному участку.

В своем ответе от 29 апреля 2021 г. № 2584 администрация рекомендовала обратиться в суд на условиях ст. 274 ГК РФ.

Летом 2021 г. используемый ими для проезда участок, находящийся в аренде у ООО «СКД-Игвест», был огорожен, и принадлежащий им участок оказался лишенным проезда.

7 декабря 2021 г. они направили ответчику и его арендодателю УМИ г. Пензы письмо с приложением проекта соглашения о сервитуте и схемы расположения земельного участка, обремененного сервитутом на кадастровом плане территории с просьбой рассмотреть и сообщить свое решение. До настоящего времени ответчик данное требование оставил без ответа. Принадлежащий им земельный участок не имеет самостоятельного доступа к территории общего пользования.

На основании изложенного просили установить сервитут для обеспечения прохода и проезда легкового и грузового транспорта к принадлежащему им земельному участку с кадастровым № по <адрес>, на часть земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый <адрес>, находящегося в аренде у ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест».

В ходе рассмотрения дела истцы в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенностей, исковые требования уточнили, просят установить сервитут для обеспечения прохода и проезда легкового и грузового транспорта к земельному участку истцов с кадастровым № по <адрес>, на часть земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый <адрес>, принадлежащему ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» на праве аренды или на рядом расположенные свободные муниципальные земли, собственность на которые не разграничена.

Протокольным определением от 23 марта 2023 г. по ходатайству представителя истцов по делу в качестве соответчика привлечено Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы.

Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы просит об отмене решения в части удовлетворения к нему исковых требований и принятии нового об отказе в иске к данному ответчику, указывая на то, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. В силу ст. ст. 274, 209 ГК РФ вопрос об установлении сервитута должен разрешаться между собственниками земельных участков. Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы является органом местного самоуправления, уполномоченным в силу п. 1.1 ч. 1 ст. 44.2 Устава г. Пензы на принятие решения об установлении сервитута в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). Установление испрашиваемого сервитута необходимо в личных целях для обеспечения прохода и проезда легкового и грузового транспорта к зданию магазина, используемого истцами в предпринимательских целях. Соглашения об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах г. Пензы, от имени муниципального образования заключаются УМИ г. Пензы (п. 1.7 ч. 1 ст. 44.1 Устава г. Пензы).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО3 просит оставить решение районного суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» ФИО4 в возражениях на апелляционную жалобу ответчика просит решение районного суда изменить в части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест», в остальной части решение оставить без изменения.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Ч. 5 ст. 330 ГПК РФ установлено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Из материалов дела следует, что после проведения по делу судебной землеустроительной экспертизы истцы просили установить сервитут для обеспечения прохода и проезда легкового и грузового транспорта к принадлежащему им земельному участку по <адрес>, на часть земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый <адрес>, принадлежащему ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» на праве аренды, или на рядом расположенные свободные муниципальные земли, собственность на которые не разграничена.

Из положений ст. 11 ЗК РФ, ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» следует, что органами местного самоуправления городского округа осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, после государственной регистрации права собственности на них, а также распоряжение землями и (или) земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, при условии их расположения на территории городского округа.

Поскольку истцы как один из вариантов просят установить сервитут на свободные муниципальные земли, рассматриваемым спором затрагиваются права администрации г. Пензы, однако, она к участию в деле в порядке абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в качестве третьего лица не привлекалась, что является существенным нарушением норм процессуального права.

В связи с изложенным, в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о наличии безусловного основания к отмене судебного решения по мотиву нарушения судом первой инстанции п. 4 ч. 4 ст.330 ГПК РФ и наличия оснований для рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

11 июля 2023 г. судом апелляционной инстанции постановлено определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация г. Пензы.

Протокольным определением судебной коллегии от 15 августа 2023 г. по ходатайству истцов по делу в качестве соответчика привлечено Управление муниципального имущества г. Пензы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель обоих истцов ФИО3, действующий на основании доверенности, просил уточненные заявленные требования удовлетворить, установив сервитут по одному из указанных истцами вариантов.

Представитель ответчика Управления градостроительства и архитектуры г. Пензы и одновременно третьего лица администрации г. Пензы ФИО5, действующий на основании доверенностей, с заявленными требованиями не согласился, просил в иске отказать, полагая, что УГиА г. Пензы является ненадлежащим ответчиком по делу, к тому же экспертом в ходе проведения судебной экспертизы установлена возможность прохода и проезда к земельному участку истцов по муниципальной дороге без установления сервитута.

Представители ответчиков ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» ФИО4, действующий на основании доверенности, и Управления муниципального имущества по доверенности ФИО6, также просили в удовлетворении исковых требований отказать ввиду отсутствия в данном случае правовых оснований для установления сервитута.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Рассматривая настоящее дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в ст. ст. 274 - 276 ГК РФ.

П. 1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, содержащий условия, при которых может быть установлен сервитут, направлен на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом и возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком и пределы такого пользования должны определяться судами с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости.

В соответствии с п. п. 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г., сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Материалами дела установлено, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками земельного участка с кадастровым № по <адрес> и расположенного на нем нежилого здания - магазина площадью 420,8 кв.м с кадастровым №, каждому из них принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на каждый объект недвижимости.

Из сообщения администрации г. Пензы от 25 июля 2023 г. следует, что 14 декабря 2016 г. администрацией г. Пензы выдано разрешение на строительство здания магазина по <адрес>. 24 декабря 2019 г. на основании представленных ФИО1 и ФИО2 документов выдано разрешение на ввод в эксплуатацию здания магазина по <адрес>. При организации строительной площадки, в том числе устройстве подъездных путей застройщик должен был соблюдать все обязательства, предусмотренные проектной документацией. Подъезд от <адрес> к зданию магазина в соответствии с проектной документацией осуществляется по ранее существующему проезду, расположенному между МОУ СОШ № и многоквартирным жилым домом № по <адрес>.

В целях установления возможности подъезда и прохода к земельному участку истцов и вариантов установления сервитута для доступа к магазину истцов по их ходатайству судом первой инстанции была назначена судебная землеустроительная экспертиза производство которой поручено АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта от 15 февраля 2023 г. № 530/16 на момент проведения исследования имеется возможность использования земельного участка с кадастровым № по <адрес>, принадлежащего ФИО1 и ФИО2 (далее - земельный участок истцов), без установления сервитута для обеспечения проезда легкового и грузового транспорта, т.к. имеется непосредственный доступ (проход, проезд) к земельному участку истцов с земель общего пользования без установления сервитута на земельные участки, находящиеся в частной собственности, общедолевой собственности собственников помещений в МКД, а также находящиеся в аренде.

Организация непосредственного доступа (прохода, проезда) к земельному участку истцов с земель общего пользования без установления сервитута на земельные участки, находящиеся в частной собственности, общедолевой собственности собственников помещений в МКД, а также находящиеся в аренде, возможна путем установления сервитута на рядом расположенные свободные муниципальные земли.

В заключении экспертом предложены 3 варианта установления сервитута.

Вариант № 1, приведенный в графическом приложении № 1 к заключению эксперта, предусматривает, что для обеспечения непосредственного доступа (прохода, проезда) к земельному участку истцов с земель общего пользования без установления сервитута на земельные участки, находящиеся в частной собственности, общедолевой собственности собственников помещений в МКД, а также находящиеся в аренде, следует наложить сервитут на часть свободных муниципальных земель собственность на которые не разграничена, площадью 263 кв.м. Границы сервитута приведены в графическом приложении №1 к заключению эксперта (штриховка зеленного цвета). Описание границ (в координатном выражении) сервитута участка содержится в приложении № 1-1 к данному заключению.

Вариант № 2, приведенный в графическом приложении № 2 к заключению эксперта, предусматривает, что для обеспечения непосредственного доступа (прохода, проезда) к земельному участку истцов с земель общего пользования следует наложить сервитут на часть свободных муниципальных земель площадью 1 112 кв.м, на часть земельного участка с кадастровым № по <адрес> (разрешенное использование: для размещения жилого дома переменной этажности; форма собственности: общедолевая собственность собственников помещений в МКД), площадью 216 кв.м, а также на часть земельного участка с кадастровым № по <адрес> (разрешенное использование: для размещения четырехэтажного многоквартирного жилого дома; форма собственности: общедолевая собственность собственников помещений в МКД), площадью 246 кв.м, общая площадь сервитута составит 1 574 кв.м. Границы сервитута приведены в графическом приложении № 2 к заключению эксперта (штриховка зеленного и малинового цвета). Описание границ (в координатном выражении) сервитута участка содержится в приложении № 2-1 к данному заключению.

Вариант № 3, приведенный в графическом приложении № 3 к заключению эксперта, предусматривает, что для обеспечения непосредственного доступа (прохода, проезда) к земельному участку истцов с земель общего пользования следует наложить сервитут на часть свободных муниципальных земель площадью 798 кв.м и на часть земельного участка с кадастровым № по <адрес> (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; форма собственности: аренда с 29 марта 217 г. по 29 марта 2027 г.), площадью 284 кв.м, общая площадь сервитута составит 1 082 кв.м. Границы сервитута приведены в графическом приложении № 3 к заключению эксперта (штриховка зеленного и малинового цвета). Описание границ (в координатном выражении) сервитута участка содержится в приложении № 3-1 к данному заключению.

Для организации проезда легкового и грузового транспорта к земельному участку истцов при таком варианте необходимо предоставить возможность открывания ворот для проезда по территории земельного участка с кадастровым № по <адрес> и частично демонтировать забор из профилированных листов шириной не менее 3,5 метров. При организации проезда по территории данного участка проезд частично будет проходить по теплотрассе, расположенной в границах данного земельного участка.

С учетом вывода на вопрос № 1 размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута на земельные участки, находящиеся в частной собственности, общедолевой собственности помещений в МКД, а также находящиеся в аренде, не рассчитывался (т. 1 л.д. 193-211).

Допрошенный судом первой инстанции и судебной коллегией эксперт А.В. выводы заключения поддержал и пояснил, что в ходе проведения экспертизы установлено, что доступ для прохода и проезда к земельному участку истцов возможен через свободные муниципальные земли по определенному им варианту № 1. На земельном участке с кадастровым №, по которому проходит часть установленного им проезда (прохода) к участку истцов шириной в 3,5 м, расположены многоквартирные дома, собственниками помещений которых право собственности на земельный участок под ними не оформлено, в связи с чем данный земельный участок относится к муниципальным землям. Наличие забора отражено в графическом приложении № 1 к заключению, проезду по этому варианту не препятствует.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из ч. ч. 2-5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189, а также разъяснений, приведенных в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым № граница его в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Поскольку в настоящее время земельный участок с кадастровым №, по которому экспертом определена возможность обеспечения доступа к земельному участку истцов, не сформирован, границы его не определены, данная земля находится в собственности муниципального образования г. Пенза, которую истцы в силу п. 1 ст. 262 ГК РФ имеют право свободно использовать для проезда и прохода к своему земельному участку.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, то, что истцы, являясь собственниками земельного участка и расположенного на нем магазина, испрашивают сервитут в личных целях для подъезда и прохода к своему участку, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком, только, когда такие нужды собственника недвижимости не могут быть удовлетворены без установления сервитута, а в данном случае такая возможность имеется через свободные муниципальные земли, что установлено в ходе проведения экспертизы, судебная коллегия полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать. Основания для обременения сервитутом земельного участка земельного участка с кадастровым № по <адрес>, находящегося в аренде у ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест», при изложенных обстоятельствах отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определил а :

решение Ленинского районного суда г. Пензы от 11 апреля 2023 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест», Управлению градостроительства и архитектуры г. Пензы, Управлению муниципального имущества г. Пензы об установлении сервитута отказать.

Мотивированное апелляционное определение 1 сентября 2023 г.

Председательствующий –

Судьи -